Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 22 сентября 2022 г. по делу N 8Г-18962/2022[88-25939/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Асатиани Д.В, судей Озерова А.Ю, Коробченко Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васильева А.С. к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб специализированный застройщик о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, штрафа

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб специализированный застройщик" на решение Железнодорожного городского суда Московской области от 11 октября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 09 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Первого кассационного суда общей юрисдикции Озерова А.Ю, судебная коллегия

установила:

Васильев А.С. обратился с иском к ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик", в котором с учетом уточнения требований просил взыскать денежные средства в счет уменьшения покупной цены объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в размере 125 369 руб. 91 коп, неустойку за неисполнение требований потребителя за период с 24 января 2021 года по 06 апреля 2021 года в размере 124 325 руб. 16 коп, компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб, штраф, а также понесенные им в связи с рассмотрением дела расходы на оплату судебной экспертизы в размере 23 575 руб, расходы на составление плана и экспликации в размере 3000 руб, почтовые расходы в размере 342 руб, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Требования мотивированы тем, что стороны заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является передача квартиры с отделкой. Ответчик передал Васильеву А.С. квартиру площадью, которая меньше площади квартиры, указанной в договоре, в связи с чем истец обратился к ответчику с претензией с требованием выплатить денежную сумму в счет соразмерного уменьшения цены договора, которая оставлена без удовлетворения.

Решением Железнодорожного городского суда Московской области от 11 октября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 09 марта 2022 года, исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" в пользу Васильева А.С. взыскано в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве N от 24 января 2020 года 125 369 руб. 90 коп, неустойка за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 24 января 2021 года по 06 апреля 2021 года в размере 5000 руб, компенсация морального вреда в размере 5000 руб, штраф в размере 45 000 руб, расходы на проведение судебной экспертизы в размере 23 575 руб, расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб, почтовые расходы в размере 342 руб. В остальной части иск оставлен без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене указанных выше судебных постановлений.

Проверив законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

Судом установлено, что 24 января 2020 года между ООО "Главстрой-СПб специализированный застройщик" (застройщик) и Васильевым А.С. (участник долевого строительства) заключен договор N N участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением третьих лиц (подрядчиков, субподрядчиков и иных лиц) построить (создать) объект недвижимости, указанный в п. 1.1.3 договора и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в срок, указанный в п. 2.3 договора, передать объект долевого строительства участнику, а участник обязался уплатить цену договора в размере, определенном разделом 3 договора, и принять объект долевого строительства, указанный в п. 1.1.3 договора, в порядке, предусмотренном разделом 4 договора.

Цена договора составила 2 413 370 руб. 55 коп. (п. 3.1 договора), оплачена истцом в полном объеме.

Площадь объекта долевого строительства составляет 23, 10 кв.м (п. 2.2 договора).

13 января 2021 года истец направил в адрес ответчика претензию с требованием выплатить ему денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора, поскольку в результате обмера квартиры обнаружена разница между площадью объекта долевого строительства, указанной в договоре, и фактической площадью в 1, 19 кв.м.

Судом первой инстанции по ходатайству истца по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению эксперта фактическая общая площадь квартиры истца составила 21, 9 кв.м. Разница между общей площадью квартиры, предусмотренной договором ДДУ и фактической общей площадью квартиры составила 1, 3 кв.м. Причиной выявленного расхождения являются фактические конструктивные изменения геометрии конструкций здания, допущенные в ходе строительства, либо ошибка, допущенная при подсчете площадей квартиры после сдачи жилого дома в эксплуатацию. При обследовании объекта экспертизы экспертами были обследованы проемы конструкций вентиляционного канала и балконных проемов.

В результате обследования экспертами было установлено, что отделочные работы выполнены из материалов, не имеющих существенного объема (обои, краска и пр.) и, как следствие, не способных привести к существенному снижению строительного объема помещения. Толщина отделочных материалов минимальна и может составлять не более 0, 1 кв.м.

Допрошенный в судебном заседании эксперт экспертное заключение поддержал, пояснил, что самые большие расхождения в площади в кухне и гостиной. Замер производился на высоте 40-50 см до ограждающей конструкции. Инструкция по замеру жилищного фонда применялась, замер от ограждения до ограждения. Стены не вскрывались.

Разрешая спор по существу, суд с учетом установленных по делу обстоятельств, правоотношений сторон, на основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", исходя из того, что объект долевого строительства передан истцу меньшей площади, чем указано в договоре, а требование истца об уменьшении цены договора не исполнено в установленный срок, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Кассационный суд общей юрисдикции с выводами судов согласиться не может по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения с отступлением от условий договора.

В соответствии с подп. 7 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу пункта 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1 ст. 8).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 ст. 8 ФЗ).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (подп. 9 п. 4 ст. 8).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (подп. 1 п. 5 ст. 8) и определяется с учетом площади объекта недвижимости.

Согласно статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Согласно условиям заключенного между сторонами 24 января 2020 года договора участия в долевом строительстве N N, предоставляемая истцу площадь объекта долевого строительства составляет 23.10 кв.м, включая площадь лоджий, веранд, балконов, террас с применением понижающих коэффициентов, установленных Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N N (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 3.6 договора, цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных пунктами 3.8 и 3.9.

Застройщик перед вводом объекта в эксплуатацию обязан организовать обмер объекта в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 3.7 договора).

Как следует из пункта 3.8 договора, если в результате обмера фактическая площадь объекта долевого строительства превысит приведенную в пункте 2.2. договора площадь более чем на 1 кв.м, цена договора увеличивается на сумму, определенную как произведение указанной в пункте 3.10 договора расчетной цены 1 кв.м на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта, указанной в пункте 2.2 договора. Однако согласно пункту 3.9 договора, если площадь объекта уменьшается более чем на 1 кв.м, то цена договора уменьшается в таком же порядке.

Согласно произведенным застройщиком обмеров, которые отражены в техническом паспорте от 01 октября 2020 года, площадь объекта долевого строительства составила 22, 1 кв.м (т.1 л.д.69).

Таким образом, согласно пункту 3.7 договора уменьшение площади квартиры истца составило 1 кв.м, что в силу пункта 3.9 договора не предусматривает изменение цены договора.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из заключения судебной экспертизы, проведенной ООО " "данные изъяты"", которым площадь объекта долевого строительства определена в 21, 9 кв.м, то есть от договорной меньше на 1, 2 кв.м (23, 1-21, 9).

При этом обмер судебным экспертом осуществлялся помещения с поведенным ремонтом, в то время, как обмер застройщиком осуществлялся до данного ремонта, разница в обмерах составила 0, 2 кв.м.

Кроме этого судом не учтено, что экспертом в ответе на второй вопрос указано, что причиной выявленного расхождения площади возможна ошибка, допущенная при подсчете площадей квартиры после сдачи дома в эксплуатацию.

Этим обстоятельствам при рассмотрении дела не дано надлежащей оценки.

Судом при рассмотрении дела не определены в качестве значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию, и установлению: какая площадь объекта долевого участия указана в акте приема-передачи квартиры истцу, зарегистрировано ли истцом право на квартиру, какая площадь квартиры указана в сведениях ЕГРН.

Указанные выше нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены без отмены апелляционного определения.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (п.21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Поименованные выше требования закона и указания Пленума Верховного Суда РФ судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 09 марта 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.5 - 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 09 марта 2022 года отменить, направить дело в Московский областной суд на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий

Судьи