Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 октября 2022 г. по делу N 66а-1978/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N23OS0000-01-2022-000062-41 (3а-458/2022) по административному исковому заявлению АО "Железнодорожная торговая компания" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ", об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 19 июля 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В, объяснения представителя административного истца ФИО5, принимавшей участие посредством видеоконференц-связи при содействии Ростовского областного суда,

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее по тексту - АО "ЖТК") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 01 января 2018 г. кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания (наименование: "магазин N 2") с кадастровым номером N, площадью 82, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости, равном 547 000 руб.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что установленная кадастровая стоимость превышает его рыночную стоимость и затрагивает права истца, поскольку влияет на размер налоговых платежей; представил отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 15 июля 2021 г. N О-163-26/2021, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ТЕЗАУРУС" Воробьевой М.А.

В ходе рассмотрения дела по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено НЧУ "Южный Региональный Центр Экспертиз".

По результатам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составила 2 032 067 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 19 июля 2022 г. заявленные требования удовлетворены частично; установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, равном 2 032 067 руб.; определен период действия кадастровой стоимости с 01 января 2019 г. до 01 января 2022 г.; установлена дата подачи заявления в суд - 27 декабря 2021 г.; судебные расходы в размере 95 000 рублей на проведение судебной оценочной экспертизы возложены на административного истца.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить принятый по делу судебный акт, как постановленный с нарушением норм материального права.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в соответствии с требованиями законодательства, нарушение прав истца установлением и размером кадастровой стоимости объекта недвижимости - не доказано, а положенное в основу решения суда заключение судебной оценочной экспертизы является ненадлежащим доказательством по делу, поскольку расхождение между установленной кадастровой и рыночной стоимостью спорного объекта составило более 27%. Также приведены доводы о нарушениях, допущенных при проведении экспертизы, выразившиеся в следующем:

- эксперт в рамках затратного подхода необоснованно вычитает стоимость конструктивных элементов объекта экспертизы внутреннюю отделку и полы, занижая итоговую стоимость;

- при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом допущены нарушения требований подпункта 6 пункта 22 ФСО N 7 и пункта 10 ФСО N 1; полученное экспертом значение коэффициента вариации больше допустимого значения, что свидетельствует о выборке объектов-аналогов, не удовлетворяющих условиям однородности и нормального распределения; полученные экспертом средние стоимости объектов-аналогов N 1 имеют между собой значительное отклонение более чем на 50%, что свидетельствует о неверно подобранных аналогах; эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искажению итогового результата.

Также приведены доводы о том, что экспертиза проведена в негосударственном экспертном учреждении, что противоречит распоряжению Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями".

До начала судебного заседания в материалы дела от административного истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, об отсутствии оснований для ее удовлетворения, выражена позиция об отсутствии оснований для назначения по делу повторной или дополнительной экспертизы; от эксперта Демченко О.В. поступили письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края, касающиеся заключения судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО5 указала на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 КАС РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, письменных возражений административного истца, заслушав пояснения представителя административного истца ФИО5, письменные пояснения эксперта Демченко О.В, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания (наименование: "магазин N 2") с кадастровым номером N, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2018 г. утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. N 2368 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава водного фонда" в размере 2 786 701, 82 рублей.

Полагая, что кадастровая стоимость спорного здания выше рыночной, административный истец обратился в суд, в обоснование заявленного требования представил отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 15 июля 2021 г. N О-163-26/2021, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью "ТЕЗАУРУС" Воробьевой М.А.

В ходе рассмотрения дела по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости; производство судебной оценочной экспертизы поручено НЧУ "Южный Региональный Центр Экспертиз".

По результатам судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость здания с кадастровым номером N составила 2 032 067 руб.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Являясь правообладателем объекта недвижимости и плательщиком налога, административный истец вправе оспаривать его кадастровую стоимость, учитываемую при расчете налоговых платежей.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, согласно которым кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости помещения опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы от 28 апреля 2022 г. N 103/04/22.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заключение эксперта НЧУ "Южный Региональный Центр Экспертиз" Демченко О.В. от 28 апреля 2022 г. N 103/04/22 выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж) и затратным подходом (метод сравнительной единицы) является мотивированным и корректным. Отказ от применения иных методов и подходов оценки экспертом обоснован.

Применение затратного подхода осуществлено экспертом с соблюдением последовательности этапов: расчет затрат на замещение (воспроизводство) объекта 5 396 900 рублей; определение предпринимательской прибыли (17, 3%); произведен расчет накопленного износа, который составил 68, 48% и равен физическому износу. С учетом полученных результатов эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта оценки на 01 января 2018 г. затратным подходом составила 1 701 283 рублей.

Обосновывая необходимость вычитания из стоимости конструктивных элементов объекта оценки внутреннюю отделку и полы, эксперт указал, что расчет производился по Справочнику Ко-Инвест (Справочник укрупненных показателей стоимости строительства). В справочнике указан аналог и стоимость строительства его единицы измерения. Далее, как и в сравнительном подходе, сравнивается аналог с объектов оценки и на разницу в технических характеристиках делается корректировка на разницу в конструктивных элементах по специальному отдельному сборнику "стоимостные коэффициенты по элементам здания"; также производятся корректировки ко всему аналогу: на разницу в объеме и площадь, на разницу в высоте, на сейсмичность, на регион и дату оценки. В конструктивном решении аналога указано, что отделка аналога - улучшенная штукатурка/высококачественная окраска, стоимость отделки у аналога составляет 379, 76 р. или 2, 01% от стоимости объекта. Полы у аналога - релин/бетонные/цементные, стоимость полов у аналога составляет 1513, 98 рублей от стоимости аналога.

У объекта оценки деревянная отделка, потолок оштукатурен, подшит синтетическим тканевым материалом (штукатурка на потолке уже осыпается, ткань как защита); полы - деревянные лаги, покрытые ДВП. В связи с изложенным, на разницу в конструктивных элементах необходимо сделать корректировку.

В письменных пояснениях, поступивших в суд апелляционной инстанции 05 октября 2022 г, приведено подробное обоснование и расчет примененных корректировок.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования и отнес объект оценки к сегменту коммерческой недвижимости (отдельно стоящие торгово-офисные здания). Подобранные экспертом аналоги вопреки доводам апелляционной жалобы сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе: на торг, на местоположение в городе, на тип объекта (для аналога N 1), на расположение относительно красной линии (для аналога N 2), на материал стен (для аналога N 2), на этажность, на наличие оборудования (для аналога N 3), на площадь, на разницу в площадях земельного участка, на состояние здания (для аналогов NN 2 и 3).

Рыночная стоимость здания с использованием сравнительного подхода составила 2 234 805 рублей.

В результате согласования результатов рыночная стоимость объекта оценки на 01 января 2018 г. составила 2 032 067 рублей.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Вопреки доводам апелляционной жалобы коэффициент вариации рассчитан экспертом и составляет 26, 8%. Со ссылкой на источник: Сивец С.А, Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости; пункт 3.20.2 приказа Минэкономразвития России от 02 октября 2013 г. N 567 "Об утверждении методических рекомендаций по применению методов определения начальной (максимальной) цены контракта, цены контракта, заключаемого с единственным поставщиком (подрядчиком, исполнителем)" эксперт указал, что коэффициент вариации не должен превышать 33%, при его превышении указанного уровня, гипотеза о нормальности выборки не подтверждается. Таким образом, как справедливо указал эксперт, разброс стоимостей в пределах допустимой погрешности.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнений, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для проведения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.

Факт назначения судом первой инстанции судебной экспертизы негосударственному экспертному учреждению о недопустимости полученного экспертного заключения не свидетельствует.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, в соответствии с которым судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться в государственных судебно-экспертных организациях, являлось предметом проверки Верховным Судом Российской Федерации, который в решении от 24 марта 2022 года N АКПИ 22-93 указал следующее. Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Таким образом, с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

В связи с этим оспариваемые положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Вопреки доводам апелляционной жалобы судебный акт принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оцененными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решениерешение Краснодарского краевого суда от 19 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение в полном объеме изготовлено 14 октября 2022 г.

Председательствующий

Судьи