Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 10 октября 2022 г. по делу N 33-1995/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Костромского областного суда от 10 октября 2022 г. по делу N 33-1995/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего Веремьевой И.Ю, судей Лепиной Л.Л, Ворониной М.В, при секретаре Терехине А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Митенковой В.Н. на решение Ленинского районного суда г.Костромы от 18 мая 2022 года, которым ей отказано в удовлетворении исковых требований к Волгину А.А, Волгиной Е.В, Крыцыной О.А. о признании права общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом с выплатой денежной компенсации.

Заслушав доклад судьи Ворониной М.В, выслушав Волгину Е.В, судебная коллегия

установила:

Митенкова В.Н. обратилась в суд с вышеуказанным иском к Волгину А.А. Требования мотивировала тем, что она является собственником 34/50 доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", а ответчик - собственником 16/50 долей. При этом фактически она пользуется квартирами N а ответчик - квартирой N. 11 ноября 2021 года ответчик направил ей телеграмму, в которой предложил выкупить принадлежащую ему долю за 850 000 руб. В этой связи в телефонном разговоре она выразила готовность приобрести долю за указанную сумму, после чего, 21 ноября 2021 года ответчик направил вторую телеграмму, в которой указал о продаже принадлежащей ему доли уже за 950 000 руб. Полагая, что указанные действия ответчика направлены на искусственное увеличение стоимости продаваемого имущества и злоупотребление им своим правом, а также ссылаясь на отчет о рыночной стоимости доли ответчика равной 817 000 руб, просила суд признать за ней право собственности на 16/50 долей, принадлежащих ответчику, с выплатой ему денежной компенсации в размере 850 000 руб, а также о прекращении его права собственности после выплаты компенсации.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила требования и просила суд признать за ней право собственности на 16/50 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес" принадлежащие Волгину А.А. и Волгиной Е.В, с выплатой им денежной компенсации в размере 950 000 руб, по 475 000 руб. каждому; а также после выплаты указанной денежной компенсации прекратить право собственности Волгина А.А. на 16/50 долей в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости.

При этом ссылаясь на наличие у нее преимущественного права покупки доли, указала и на то, что ответчиком Волгиным А.А. не представлено доказательств заключения договора купли-продажи 16/50 доли на сумму 950 000 руб. Заключенное же им с Крыцыной О.А. соглашение о задатке от 23 декабря 2021 года считала ничтожным, поскольку между Волгиным А.А. и Крыцыной О.А. не заключался ни предварительный, ни основной договор купли-продажи, а также в связи с тем, что в нем указан в качестве собственника 16/50 долей только Волгин А.А, тогда как указанное имущество было приобретено в браке Волгиным А.А. и Волгиной Е.В, а потому является совместно нажитым.

Судом к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Волгина Е.В, Крыцына О.А, в качестве третьего лица - Волгина Э.А.

По делу постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Митенкова В.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым ее исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы выражает несогласие с выводом суда о том, что соглашение о задатке, заключенное между Волгиным А.А. и Крыцыной О.А, не является мнимой сделкой и содержит в себе элементы предварительного договора купли-продажи. Ссылаясь на положения ч. 2 ст. 429, ч. 3 ст. 8.1 ГК РФ, указывает, что предварительный договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению, что также следует из п. 6.5 оспариваемого соглашения о задатке. Следовательно, несоблюдение правил о форме предварительного договора купли-продажи влечет его ничтожность, в связи с чем говорить о том, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи, оснований не имеется. Также выражает несогласие с выводом суда о том, что ответчиком Волгиным А.А. не было нарушено ее преимущественное право покупки. Указывает, что она заявляла о своем желании приобрести долю в праве собственности с момента направления ей ответчиком телеграммы от 11 ноября 2021 года, но, не согласившись с установленной стоимостью доли, обратилась в суд с иском в пределах установленного законом месячного срока. При этом ссылка суда на то, что она должна была заявить о своем желании купить долю в месячный срок с момента получения телеграммы, является неверной, поскольку в соглашении о задатке, заключенном Крыцыной О.А. и Волгиным А.А, был установлен срок для заключения основного договора купли-продажи до 24 июня 2022 года. Данный срок ею нарушен не был. Также указала на то, что факт ее обращения в суд с иском не может быть расценен как злоупотребление правом или говорить о недобросовестном поведении. Сослалась и на то, что сделка между Волгиным А.А. и Крыцыной О.А. не состоялась, а потому, по ее мнению, имеются основания для реализации ей преимущественного права покупки на продаваемые доли.

В суде апелляционной инстанции Волгина Е.В. считала решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Митенкова В.Н. является собственником 34/50 долей в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок по адресу: "адрес" (л.д. 8-12).

Собственников других 16/50 долей в праве собственности является Волгин А.А. (л.д. 98 Т. 1).

11 ноября 2021 года Волгиным А.А. в адрес Митенковой В.Н. была направлена телеграмма с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок в течение месяца и о намерении продать долю за 850 000 руб. (л.д. 82 Т. 1).

21 ноября 2021 года Волгиным А.А. в адрес Митенковой В.Н. вновь была направлена телеграмма с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок в течение месяца и о намерении продать долю за 950 000 руб. (л.д. 83 Т. 1).

Однако в указанный срок Митенкова В.Н. долю не приобрела.

В этой связи 23 декабря 2021 года между Волгиным А.А. (продавец) и Крыцыной О.А. (покупатель) было заключено соглашение о задатке, согласно которому стороны договорились о том, что они обязуются в срок до 23 июня 2022 года заключить договор купли-продажи 16/50 доли в праве собственности на дом и земельный участок с установлением цены объектов недвижимости в размере 950 000 руб.

При этом в обеспечение исполнения обязательств покупателем внесен задаток в размере 50 000 руб. в счет причитающегося платежа за приобретаемое недвижимое имущество (л.д. 156-157 Т. 1).

Истец, ссылаясь на то, что имеет преимущественное право на покупку доли, а также на то, что вышеуказанное соглашение о задатке является ничтожным ввиду его мнимости, поскольку между сторонами не был заключен ни предварительный, ни основной договор купли-продажи, обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, установив, что Митенкова В.Н. не воспользовалась своим правом на выкуп доли, пришел к выводу о том, что ответчиками Волгиными не было нарушено принадлежащее ей право преимущественной покупки спорного имущества.

Кроме того, суд, проанализировав заключенное между Волгиным А.А. и Крыцыной О.А. соглашение о задатке от 23 декабря 2021 года, в совокупности с иными представленными ответчиком доказательствами, пришел к выводу о том, что оно не может являться мнимой сделкой, указав и на то, что оно содержит в себе признаки предварительного договора купли-продажи.

Оснований не согласиться с выводом суда об отказе в иске не имеется.

Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, указанные нормы предусматривают правовые гарантии для участников общей долевой собственности при продаже другим участником своей доли в общем праве собственности.

При этом по смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.

Как было указано выше, в ноябре 2021 года Волгиным А.А. дважды в адрес Митенковой В.Н. направлялись телеграммы с предложением воспользоваться преимущественным правом покупки принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок. В телеграмме от 11 ноября 2021 года была установлена стоимость 850 000 руб, а в телеграмме от 21 ноября 2021 года цена повысилась до 950 000 руб.

Факт получения указанных телеграмм как 11 ноября 2021 года, так и 21 ноября 2021 года, Митенковой В.Н. не оспаривался.

Однако в месячный срок с момента получения последней телеграммы истец не выразила своего согласия на приобретение долей и доли не приобрела, что истцом также не оспаривалось.

Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что Митенкова В.Н. преимущественным правом покупки в установленный законом месячный срок не воспользовалась, в связи с чем у ответчиков Волгиных появилось право продать свою долю иному лицу.

Само же по себе желание воспользоваться своим правом преимущественной покупки без подписания договора купли-продажи не свидетельствует о реализации такого права, поскольку по смыслу положений ст. 250 ГК РФ установленный указанной нормой права месячный срок дается участнику долевой собственности на приобретение продаваемой доли, а не на выражение согласия на ее приобретение.

Кроме того, с учетом собранных по делу доказательств, показаний допрошенных свидетелей, суд пришел к верному выводу о том, что повышение цены продаваемого недвижимого имущества было связано исключительно с предложением покупателем Крыцыной О.А. более высокой цены за него, и являлось правом Волгиных.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно не усмотрел со стороны ответчиков Волгиных злоупотребления правом в части повышения стоимости продаваемого имущество.

Также суд первой инстанции, установив, что в месячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, с момента получения истцом телеграммы, Митенкова В.Н. не приобрела долю, пришел к верному выводу и о том, что Волгины вправе были 23 декабря 2021 года заключить с Крыцыной О.А. соглашение о задатке, содержащее в себе признаки предварительного договора купли-продажи.

Данные выводы суда подробно мотивированы судом с приведением соответствующих доказательств, которые не опровергнуты доводами апелляционной жалобы.

При таких обстоятельствах оснований считать нарушенным право истицы вопреки доводам ее жалобы не имеется.

В этой связи суд обоснованно отказал ей в иске.

При этом судебная коллегия отмечает, что в данном случае вообще преждевременно говорить о нарушении права истицы как такового.

Так, в п.14 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что по смыслу п.3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Также в данном пункте указано, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, специальным способом защиты преимущественного права покупки того или иного имущества является иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке, и иных требований лицо, преимущественное право которого нарушено, предъявлять не вправе.

Однако, как видно по делу, до настоящего времени сделка по продаже Волгиным А.А. своей доли Крыцыной О.А. так и не состоялась.

В этой связи оснований для удовлетворения требований истца, считавшей, что ее преимущественное право нарушено ответчиками, не имелось.

При таких обстоятельствах ссылки в жалобе на мнимости соглашения о задатке, о несоблюдении формы предварительного договора, заключенных между Волгиным А.А. и Крыцыной О.А, не состоятельны.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

Решение Ленинского районного суда г. Костромы от 18 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Митенковой В.Н. - без удовлетворения.

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 17 октября 2022 года.