Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26 октября 2022 г. по делу N 8Г-18252/2022[88-18358/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Белинской С.В, судей: Рогачевой В.В. и Шлопак С.А, рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Касьян Наталии Николаевны на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 14 июня 2022 года по делу N 2-2362/2021 по иску Касьян Наталии Николаевны к администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области об обязании заключить договор социального найма и по встречному иску администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Касьян Наталии Николаевне о признании не приобретшей право пользования жилым помещением и выселении.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В, объяснения представителей истицы Касьян Н.Н. - адвоката Хорева А.В. (действующего на основании ордера N915736 от 26.10.2022 и доверенности N от 30.10.2020 сроком на три года) и Касьяна В.И. (действующего на основании доверенности N от 05.06.2022 сроком на три года), поддержавших доводы жалобы, заключение прокурора отдела управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Бердинских С.В. о законности и обоснованности обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Касьян Н.Н. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области об обязании заключить с нею договор социального найма в отношении квартиры (комнаты) общей площадью 18, 9 кв.м. по адресу: "адрес".

В обоснование своих требований истица указала, что с 10.03.2016 она зарегистрирована и проживает в общежитии по адресу: "адрес", которое было предоставлено ей как работнику ЗАО УПТК "Академстрой".

15 декабря 2015 года между истицей и собственником общежития - АО "Центракадемстрой", заключен договор найма жилого помещения N, по условиям которого ей в бессрочное владение и пользование передано изолированное жилое помещение, состоящее из одной комнаты (квартиры) общей площадью 18, 9 кв.м. по адресу: "адрес", на первом этаже, комната (квартира) N. Истица постоянно проживает в указанном жилом помещении и оплачивает коммунальные платежи. Жилой дом "адрес" Ленинградской области передан на баланс муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Администрация муниципального образования необоснованно отказывается от заключения с истицей договора социального найма в отношении спорного жилого помещения.

Ответчик иск не признал, предъявил встречный иск о признании Касьян Н.Н. не приобретшей право пользования жилым помещением по адресу: "адрес", и выселении.

В обоснование своих требований ответчик указал, что жилой дом "адрес" является муниципальной собственностью. Регистрация Касьян Н.Н. по месту жительства является формальной, она в жилое помещение не вселялась и в нем не проживала, на момент предоставления жилого помещения не состояла в трудовых отношениях с ЗАО УПТК "Академстрой".

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года Касьян Н.Н. признана не приобретшей право пользования жилым помещением по адресу: "адрес".

Касьян Н.Н. выселена из жилого помещения по адресу: "адрес".

Указано, что решение суда является основанием для снятия Касьян Н.Н. с регистрационного учета по адресу: "адрес".

В удовлетворении иска Касьян Н.Н. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 14 июня 2022 года решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года отменено в части удовлетворения исковых требований администрации МО Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области о признании Касьян Н.Н. не приобретшей право пользования жилым помещением по адресу: "адрес", и выселении, по делу в данной части принято новое решение, которым в удовлетворении иска администрации МО Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области отказано.

В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Касьян Н.Н. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поданной 30 августа 2022 года и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 06 сентября 2022 года, истица Касьян Н.Н. просит об отмене решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 14 июня 2022 года, полагает неправомерными выводы судов о том, что между нею и ответчиком не возникли отношения, вытекающие из договора социального найма.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ответчика администрации МО Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области и представителей третьих лиц УМВД России по Всеволожскому району Ленинградской области и АО "Центракадемстрой", надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с ч.1 ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание судебных постановлений и материалы дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судами первой (с учетом частичной отмены решения суда первой инстанции апелляционным определением) и второй инстанции правильно применены нормы материального права, определены и на основе надлежащей оценки доказательств установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение, исходя из которых сделаны правильные выводы по существу спора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Касьян Н.Н. в период с 11.03.2013 по 30.06.2015 состояла в трудовых отношениях с ЗАО "Управление производственно-технологической комплектации Академстрой".

ЗАО "Управление производственно-технологической комплектации Академстрой" являлось структурным подразделением АО "Центракадемстрой". В целях надлежащей эксплуатации и содержания общежитий АО "Центракадемстрой", расположенных в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, последнее заключило с ЗАО "Управление производственно-технологической комплектации Академстрой" договор от 05.05.1999 N 17/Ж на управление общежитиями, в том числе в пос. "адрес", с правом заключать договоры найма, регистрировать граждан и заселять в общежитие сотрудников организации.

15 декабря 2015 года между АО "Центракадемстрой" и Сморода (в настоящее время - Касьян) Н.Н. заключен договор найма жилого помещения N, по условиям которого истице предоставлено изолированное помещение площадью 18, 9 кв.м, состоящее из одной комнаты, расположенное на 1-м этаже здания общежития по адресу: "адрес" в границах, определенных на поэтажном плате согласно технического паспорта здания, являющегося Приложением N 1 к договору.

С 10 марта 2016 года Касьян Н.Н. зарегистрирована в данном жилом помещении по месту жительства.

На день заключения с истицей договора найма жилого помещения от 15.12.2015 N жилой дом "адрес" принадлежал на праве собственности АО "Центракадемстрой", что подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства от 22.05.2000.

18 декабря 2017 года на основании вступившего в законную силу решения суда зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области на многоквартирный дом по адресу: "адрес" как на бесхозяйное имущество.

Разрешая спор, отказывая Касьян Н.Н. в удовлетворении основного иска и удовлетворяя встречный иск администрации МО Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области, суд первой инстанции руководствовался ст.40 Конституции РФ, ст.ст.60, 92, 99, 100, 105 ЖК РФ, ст.18 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", ст.7 ФЗ от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что основания для признания за истицей права на заключение в отношении спорного жилого помещения договора социального найма отсутствуют, поскольку указанное помещение не относилось к жилищному фонду социального использования, истица не является малоимущей и не нуждается в предоставлении жилого помещения на условиях социального найма. В связи с отсутствием у Касьян Н.Н. права на вселение и проживание в спорном жилом помещении, она подлежит признанию неприобретшей данное право и выселении по требованию собственника.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований считать, что между сторонами возникли отношения, основанные на договоре социального найма, но не согласился с правовым обоснованием указанных выводов, а также с позицией суда первой инстанции о том, что ответчица не приобрела право пользования спорным жилым помещением и подлежит выселению.

При этом суд апелляционной инстанции руководствовался разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики ВС РФ от 23.11.2005, согласно которым ЖК РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований. Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что Касьян Н.Н. вселена в спорное жилое помещение, не относившееся ни к государственной, ни к муниципальной собственности, а находившееся в частной собственности юридического лица.

При вселении истицы между нею и АО "Центракадемстрой" возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ). Касьян Н.Н. занимает спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма.

В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Следовательно, при переходе права собственности на здание общежития, ранее находившеесся в частной собственности акционерного общества, к муниципальному образованию Колтушское сельское поселение Всеволожского района Ленинградской области, последнее стало наймодателем по договору коммерческого найма, заключенному 15.12.2015 с Касьян Н.Н.

В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором.

Договор найма жилого помещения согласно п.1 ст.683 ГК РФ заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Соответственно, в отношении спорного жилого помещения в 2015 году возникли правоотношения по договору коммерческого найма, заключенному сроком на пять лет, условия договора от 15.12.2015 о бессрочном характере владения и пользования жилым помещением противоречат закону.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию Касьян Н.Н. спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений также устанавливаются гражданским, а не жилищным законодательством.

Положения ст.684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

К моменту обращения администрации к Касьян Н.Н. с требованиями о выселении и вынесении судом решения срок договора найма, продленный в 2020 году на тех же условиях (то есть с 15.12.2020 по 15.12.2025), не истек, требования о расторжении договора найма наймодателем не предъявлялись, в связи с чем, по мнению суда апелляционной инстанции, у суда первой инстанции отсутствовали основания для выселения Касьян Н.Н. из занимаемого жилого помещения.

Суд кассационной инстанции соответствующие выводы суда апелляционной инстанции считает правильными.

Все обстоятельства, на которые ссылалась истица в обоснование своих требований, получили соответствующую правовую оценку суда апелляционной инстанции исходя из положений жилищного и гражданского законодательства.

В кассационной жалобе истица повторяет свои доводы о том, что приватизация общежитий запрещена и в связи с незаконностью такой приватизации после передачи здания общежития в собственность органа местного самоуправления она имеет право на заключение договора социального найма в отношении спорного жилого помещения.

Однако правовые позиции, на которые ссылается истица, распространяются на работников предприятия, приватизировавшего здание общежития, которым жилые помещения в данном общежитии были предоставлены в связи с трудовыми отношениями до его приватизации.

Истице жилое помещение в общежитии было предоставлено в то время, когда здание общежития находилось в частной собственности юридического лица - АО "Центракадемстрой", и не в связи с трудовыми отношениями с собственником общежития, поскольку на момент предоставления общежития истица в АО "Центракадемстрой" либо в ЗАО "УПТК "Академстрой" не работала.

При этом положения ст.7 ФЗ от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" на правоотношения сторон в любом случае не распространяются, поскольку общежитие не было передано АО "Центракадемстрой" в ведение органа местного самоуправления. За муниципальным образованием Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области право собственности на дом "адрес" было зарегистрировано на основании решения суда как на бесхозяйное имущество.

Доводы кассационной жалобы истицы основаны на неправильном понимании ею положений закона, регламентирующих возникновение правоотношений из договора социального найма жилого помещения, и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, предусмотренных ст.379.7 ГПК РФ.

Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене правильных по существу постановлений, судами при рассмотрении настоящего дела не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года в части, не отмененной апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 14 июня 2022 года, а также само апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 14 июня 2022 года, оставить без изменения, кассационную жалобу Касьян Наталии Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи