Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 октября 2022 г. по делу N 8Г-19916/2022[88-24963/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Грибанова Ю.Ю, Косарева И.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "Красный чай" к Анищенко Юрию Анатольевичу об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами, по кассационной жалобе ответчика Анищенко Ю.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

ООО "Красный чай" обратилось в суд с иском к Анищенко Ю.А. об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору купли-продажи земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование требований указано, что 27 марта 2018 г..между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 20 046 кв.м с кадастровым номером N категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", в границах ПФ "Кубанская". Истец указал, что при покупке земельного участка он был введен в заблуждение относительно фактической площади земельного участка и его характеристик, продажная стоимость участка была завышена в два раза, на земельном участке расположены каналы, пруды, капитальные заборы, ограничивающие доступ и использование земельного участка, фактическая площадь для использования составляет 10 055 кв.м. При согласовании сторонами купли-продажи земельного участка продавцом были показаны другие границы земельного участка, несоответствующие фактическим, при этом ответчик утверждал, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, сведения об участке носят актуальный характер и границы соответствуют сведениям, указанным в Едином государственном реестре недвижимости. Ответчик являлся единственным собственником данного земельного участка с 1992 года, в связи с чем объективно не мог не обладать информацией относительно реальных границ и площади земельного участка. В результате сделки истец получил земельный участок фактически в два раза меньшей площади, чем было заявлено продавцом, по своим характеристикам не позволяющий использовать его по назначению. Соответственно, предоставление ответчиком истцу заведомо ложной информации о земельном участке повлекло для истца огромные финансовые убытки.

На основании изложенного, истец, ссылаясь на положения части 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ, согласно которой покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, с учётом уточнения исковых требований просил суд уменьшить покупную цену земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в границах ПФ "Кубанская", на 3 077 587, 35 рублей, взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства по договору купли-продажи земельного участка в размере 3 077 587, 35 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 марта 2018 г..по 29 июля 2021 г..в размере 630 995, 52 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

Решением Динского районного суда Краснодарского края от 24 ноября 2021 г. в удовлетворении требований истца отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 марта 2022 года вышеуказанное решение суда отменено, по делу вынесено новое решение, которым исковые требования ООО "Красный чай" удовлетворены.

Суд уменьшил покупную цену земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в границах ПФ "Кубанская", переданного Анищенко Ю.А. ООО "Красный чай" по договору купли-продажи земельного участка от 27 марта 2018 г, на 3 077 587, 35 рублей, взыскав с Анищенко Юрия Анатольевича в пользу ООО "Красный чай" излишне уплаченные денежные средства по договору купли-продажи земельного участка в размере 3 077 587, 35 рублей. Суд взыскал с Анищенко Юрия Анатольевича в пользу ООО "Красный чай" проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 27 марта 2018 г. по 29 июля 2021 г. в размере 630 995, 52 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 60 000 рублей.

В кассационной жалобе ответчик Анищенко Ю.А, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В возражениях на кассационную жалобу представитель ООО "Красный чай" - Елец Е.А. просила апелляционное определение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции Анищенко Ю.А. с представителем Зубко С.В. поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить апелляционное определение.

Представитель ООО "Красный чай" - Елец Е.А. возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27 марта 2018 г. между Анищенко Ю.А. и ООО "Красный чай" заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 20 046 кв.м с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: "адрес", в границах ПФ "Кубанская".

Указанный земельный участок принадлежал продавцу Анищенко Ю.А. на праве собственности на основании постановления администрации Динского района Краснодарского края N 291-П от 24 августа 1992 г, право собственности продавца удостоверено свидетельством о государственной регистрации права от 21 августа 2012 г, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 21 августа 2012 г. произведена запись регистрации.

Согласно пункту 2 договора купли-продажи продавец гарантирует, что земельный участок не является предметом спора, обеспечительных мер, залога или иного способа обеспечения исполнения обязательств продавца или третьих лиц, свободен от любых прав и претензий третьих лиц, под арестом (запрещением) не состоит, земельных и/или иных имущественных споров в отношении земельного участка не имеется.

Как следует из пунктов 4, 5 договора купли-продажи, стороны договорились, что общая стоимость (цена) указанного земельного участка составляет 8 300 000 рублей, цена продавцом и покупателем оговорена, согласована, является твердой и изменению не подлежит. Оплата производится в день подписания договора, до момента подачи документов на государственную регистрацию.

В силу пункта 6 договора передача земельного участка покупателю была осуществлена до подписания договора. Обязательства продавца по передаче земельного участка считаются выполненными с момента подписания сторонами договора. Настоящий договор принимает силу и значение акта приема-передачи, стороны пришли к соглашению, что составление иного дополнительного документа не требуется.

Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть настоящего договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их заключить настоящий договор на указанных в нем условиях, которые не являются для них крайне невыгодными, и иных обстоятельствах, не позволяющих заключить договор вовсе (пункт 13 договора).

Указанный договор 04 апреля 2018 г. был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, номер регистрации N-2.

Право собственности ООО "Красный чай" на приобретенный земельный участок с кадастровым номером N зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 04 апреля 2018 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09 июня 2021 г, в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301032:16, категория земель: земли населенных пунктов, для организации крестьянского хозяйства, сведения о наличии земельного спора о местоположении границ земельного участка отсутствуют; ограничений прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что при покупке спорного земельного участка он был введен ответчиком в заблуждение относительно фактической площади земельного участка, фактических границ земельного участка и его характеристик, на земельном участке расположены водные объекты (каналы, пруды), капитальный забор, ограничивающие доступ и использование земельного участка по назначению, фактическая площадь для использования в два раза меньше, чем заявленная продавцом, в связи с чем предоставление ответчиком истцу заведомо ложной информации о земельном участке повлекло для истца огромные финансовые убытки.

В подтверждение своих доводов истцом было представлено заключение кадастрового инженера Шумиловой М.А, согласно которому при выносе в натуре на местности поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером N было установлено, что фактически положение границ земельного участка не укладывается в координаты поворотных точек земельного участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости, также было обнаружено наличие на данном земельном участке водных объектов искусственного происхождения, металлического забора, дороги общего пользования; с учетом наличия ограждения со стороны соседей, канавы и искусственных водных объектов кадастровым инженером была вычислена максимально возможная для использования площадь земельного участка в размере 10 055 кв.м.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя истца с целью подтверждения правомерности своих доводов и установления наличия объектов, ограничивающих использование земельного участка, уменьшающих его фактическую площадь, судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации "Бюро независимой экспертизы "Плеяды".

Из заключения судебной землеустроительной экспертизы N 189-03/2020 от 29 декабря 2020 г. следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в границах ПФ "Кубанская", расположены объекты: часть существующего канала с водой, площадь, занимаемая существующим каналом, заполненным водой, непосредственно расположенном в границах исследуемого земельного участка, составляет 757 кв.м; часть существующего канала фактически (частично) засыпана грунтом, площадь, занимаемая существующим каналом, частично засыпанным грунтом, расположенном в границах исследуемого земельного участка, составляет 1440 кв.м; часть существующих прудов с водой, площадь, занимаемая существующим прудом N 1, заполненным водой, непосредственно расположенном в границах исследуемого земельного участка, составляет 14, 5 кв.м; площадь, занимаемая существующим прудом N2, заполненным водой, непосредственно расположенном в границах исследуемого земельного участка, составляет 2564, 30 кв.м. Учитывая разрешенное использование исследуемого земельного участка, частичное наличие установленных объектов в виде канала и прудов с водой в его кадастровых границах не ограничивают его использование. Технически возможность использования земельного участка площадью 20 046 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в границах ПФ "Кубанская", имеется в полном объеме.

Не согласившись с выводами проведенной экспертизы, ссылаясь на ее неполноту и не исследование всех предоставленных документов в материалы дела, представителем истца было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной землеустроительной экспертизы с целью установления наличия на спорном земельном участке объектов, ограничивающих его использование и определения максимально возможной площади для использования земельного участка при наличии объектов, ограничивающих его использование.

Определением Динского районного суда Краснодарского края от 22 апреля 2021 г. по делу была назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Альгор".

Как следует из выводов повторной судебной землеустроительной экспертизы N 19/21 от 22 июня 2021 г. в границах данного земельного участка имеются: водоем N1, водоем N 2, частично затопленный, водоем N3, водоем N 4, сооружение в виде беседок N 5, металлический забор N 6. Под объектами, ограничивающими использование земельного участка понимаются объекты, которые не позволяют использовать данный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования "сельскохозяйственное использование". Объекты N 1 - N 5 могут использоваться как места разведения и (или) содержания, выращивания объектов рыбоводства, размещения зданий, сооружений, оборудования, необходимых для осуществления рыбоводства. Объект под N 6 (металлический забор) физически ограничивает доступ на часть участка с кадастровым номером N. Площадь, возможная для использования земельного участка с кадастровым номером N, составляет 12 613 кв.м.

На основании выводов проведенных по делу судебных землеустроительных экспертиз о том, что возможность использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования имеется в полном объеме и наличие на земельном участке водных объектов не препятствует использованию земельного участка по его целевому назначению, указав, что истцом не представлено допустимых и относимых доказательств введения его в заблуждение, а также предоставления продавцом заведомо ложной информации о приобретаемом земельном участке, сделав также вывод о том, что нахождение на земельном участке металлического забора не нарушает прав собственника на использование земельного участка по назначению, суд первой инстанции пришёл к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

С выводами суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не согласился, указав, что судом первой инстанции не было дано надлежащей оценки вышеуказанным экспертным заключениям, тогда как их выводы подтверждают обоснованность доводов истца.

Суд апелляционной инстанции указал, что из выводов повторной судебной землеустроительной экспертизы N 19/21 от 22 июня 2021 г. следует, что металлический забор физически ограничивает доступ на часть земельного участка; площадь, возможная для использования земельного участка, составляет 12 613 кв.м.

Следовательно, выводы суда первой инстанции об отсутствии ограничений для использования истцом земельного участка являются необоснованными.

При этом суд, разрешая данный спор, принял во внимание позицию ответчика о том, что истец осмотрел земельный участок и претензий к качеству, границам и площади не имел, не приняв во внимание доводы истца о том, что визуально осматривая спорный участок, не имея специальных познаний и технических средств, невозможно было определить, что находится в границах земельного участка, а что - за его пределами.

Суд апелляционной инстанции установил, что на момент подписания договора купли-продажи спорного земельного участка у истца не было оснований усомнится в добросовестности ответчика при предоставлении сведений о земельном участке, поскольку ответчик предоставил правоустанавливающие документы, была запрошена кадастровая выписка об объекте, где в разделе "Описание местоположения земельного участка" изображен план земельного участка - чертеж без указания располагающихся на нем ограничений.

Также в материалах дела имеются сведения из государственной информационной системы градостроительной деятельности на территории муниципального образования Динской район, предоставленные Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район, согласно которым в границах земельного участка с кадастровым номером N находятся водные объекты, через участок проходит газопровод высокого давления с охранной зоной.

Кроме того, в приложении N 1 к вышеуказанным сведениям в материалы дела представлен Фрагмент схемы генерального плана Южно-Кубанского сельского поселения, утвержденного решением совета Южно-Кубанского сельского поселения Динского района от 05 октября 2012 г. N 48 в редакции решения совета муниципального образования Динской район от 25 декабря 2019 г. N 605-68/3, из которого усматривается, что часть земельного участка ограничена забором соседнего участка и водоемами, используемыми третьими лицами.

В материалы гражданского дела также предоставлена кадастровая выписка о спорном земельном участке, где значится дата постановки на кадастровый учет земельного участка - 14 января 2008 г, которую осуществлял ответчик, являясь на тот момент собственником спорного земельного участка.

Суд указал, что представленная в материалы дела представителем истца кадастровая выписка о спорном земельном участке подтверждает факт того, что ответчик знал о наличии на его участке чужого забора, частично ограничивающего его использование, сведения из государственной информационной системы градостроительной деятельности на территории муниципального образования Динской район, предоставленные Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район, подтверждают правомерность и обоснованность требований истца.

При этом содержание договора купли-продажи является прямым доказательством того, что ответчик не поставил в известность истца о наличии на земельном участке вышеуказанных объектов.

Кроме того, как следует из протокола судебного заседания от 24 ноября 2021 г, ответчик в судебном заседании подтвердил, что он приобрел спорный земельный участок в то время, когда межевание и постановка на кадастровый учет не требовались, и что уже через несколько лет его владения участком стали появляться соседские заборы.

Следовательно, об ограничениях, установленных в ходе экспертного исследования, Анищенко Ю.А. было известно еще при постановке земельного участка на кадастровый учет, и в случае добросовестности действий ответчика он должен был сообщить ООО "Красный чай" при продаже земельного участка о том, что часть земельного участка используется третьими лицами.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции сделал вывод о недобросовестности действий ответчика, в результате чего был продан истцу земельный участок с завышенной стоимостью, в связи с чем исковые требования удовлетворил.

С выводами суда апелляционной инстанции судебная коллегия кассационного суда согласна ввиду следующего.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со статьёй 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Доказательствами, представленными в материалы дела был подтвержден факт наличия ограничений пользования приобретенного истцом земельного участка, которые были скрыты в момент подписания договора.

В связи с наличием на спорном земельном участке забора, водоема, ограничивающих пользование земельным участком, его площадь соответственно, не соответствует площади заявленной при заключении договора купли-продажи.

Также данные обстоятельства были подтверждены результатами проведенной судебной землеустроительной экспертизы, которая также подтвердила данные обстоятельства.

Кроме того, истец при заключении сделки и осмотре спорного земельного участка не мог усмотреть данные ограничения, а ответчиком данные обстоятельства были скрыты, в связи с чем нарушены права и законные интересы истца как покупателя, который уплатил завышенную стоимость земельного участка при наличии установленных ограничений.

Для восстановления нарушенного права истца, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что с ответчика необходимо взыскать излишне уплаченную покупную цену спорного земельного участка, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку судом апелляционной инстанции не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемое судебное постановление отмене либо изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 марта 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи Ю.Ю. Грибанов

И.Э. Косарев