Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 октября 2022 г. по делу N 8Г-20532/2022[88-25695/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Брянского В.Ю.

судей Думушкиной В.М, Ивановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Флек Михаила Александровича к Федосову Роману Владимировичу о расторжении договора купли-продажи, по кассационным жалобам представителя ПАО "Сбербанк России" - Лебединской М.П. и Федосова Романа Владимировича на решение Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 11 февраля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия

установила:

Флек М.А. обратился в суд с иском к Федосову Р.В. о расторжении договора купли продажи. С учетом уточнения требований, Флек М.А. просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 апреля 2021 года, заключенный между Флек М.А. и Федосовым Р.В. в отношении земельного участка, площадью 238 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - дачное хозяйство, кадастровый N и расположенного на нем жилого дома литер Б, площадью 121 кв.м, кадастровый N по адресу: "адрес", с/т "Сургутинское", а также обязать Флек М.А. возвратить Федосову Р.В. денежную сумму в размере 4 242 350 рублей, полученную за недвижимое имущество по договору купли-продажи от 21 апреля 2021 года. Также просил указать, что решение суда является для Центрального отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю основанием для возврата заявления, поданного на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество через Центр ипотечного кредитования ПАО Сбербанк.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 11 февраля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 мая 2022 года, исковые требования Флек М.А. к Федосову Р.В. о расторжении договора купли-продажи удовлетворены.

Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 апреля 2021 года, заключенный между Флек М.А. и Федосовым Р.В.

Указано, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для возврата заявления, поданного на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество через Центр ипотечного кредитования ПАО "Сбербанк".

Флек М.А. обязали возвратить Федосову Р.В. денежную сумму в размере 4 242 350 рублей, полученную за недвижимое имущество по договору купли-продажи от 21 апреля 2021 года.

В кассационных жалобах Федосов Р.В. и представитель ПАО "Сбербанк России" - М.П. Лебединская, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставят вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение.

В возражениях на кассационную жалобу Флек М.А. и представитель третьего лица Семенюка А.Д. - Турбин Д.Ю. просили вынесенные по делу судебные постановления оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ПАО "Сбербанк России" - Ким Д.Л. поддержал доводы кассационных жалоб, просил отменить оспариваемые судебные постановления.

Представитель третьего лица Семенюка А.Д. - Турбин Д.Ю. возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального и процессуального права допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21 апреля 2021 года между Флек М.А. и Федосовым Р.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Федосов Р.В. приобрел у Флек М.А. земельный участок площадью 238 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - дачное хозяйство, кадастровый N и расположенный на нем жилой дом литер Б, площадью 121 кв.м, кадастровый N по адресу: "адрес", с/т "Сургутинское". Стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 5 000 000 рублей, из которых 4 500 000 - стоимость жилого дома, 500 000 рублей - стоимость земельного участка.

Пунктом 2.2. договора купли-продажи определен порядок расчетов по договору, согласно которому сумма в размере 1 250 000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств, сумма в размере 3 750 000 рублей оплачивается покупателем за счет целевых кредитных средств, предоставляемых Федосову Р.В. на приобретение имущества с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором N387590 от 21 апреля 2021 года, заключенным с ПАО Сбербанк.

Из представленных в материалы дела расписок следует, что 21 апреля 2021 года истец Флек М.А. получил от ответчика денежные средства в размере 1 250 000 рублей, а позднее 2 992 350 рублей, а всего 4 242 350 рублей.

На основании исполнительного листа ФС N от 3 июня 2021 года, на вышеуказанное недвижимое имущество наложен запрет на осуществление регистрационных действий по инициативе Семенюкова А.Д, являющегося собственником смежного земельного участка, в связи с чем, регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от 21.04.2021 года была приостановлена Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

Принимая решение, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 10, 451, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), исходил из того, что при заключении сделки 21 апреля 2021 года Флек М.А. непреднамеренно ввел Федосова Р.В. в заблуждение относительно того, что отчуждаемое недвижимое имущество в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц, ввиду чего требования истца о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что состоявшиеся по делу судебные постановления приняты с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции данным требованиям не соответствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При вынесении решения, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статьи 451 ГК РФ, пришел к выводу о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении оспариваемого договора, что является основанием для его расторжения.

Однако, суду первой инстанции в качестве юридически значимых обстоятельств следовало определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения, какая из сторон несет риск изменения обстоятельств. Только при установлении этих обстоятельств судом мог быть правильно разрешен вопрос о применении положений ст.451 ГК РФ.

Между тем, в нарушение указанных выше норм процессуального права ни одно из перечисленных обстоятельств не приведено в решении суда первой инстанции. В частности, суд не указал, изменение каких обстоятельств явилось основанием для расторжения договора, насколько существенно это обстоятельство применительно к настоящему спору, возникло ли данное обстоятельство после заключения договора либо оно имело место изначально, могли ли стороны разумно предвидеть это обстоятельство при заключении договора, и не вытекает ли из существа договора несение риска изменения обстоятельств заинтересованной стороной.

Судом первой инстанции установлено, что часть принадлежащего третьему лицу Семенюкову А.Д. жилого дома расположена на части земельного участка, принадлежащего Флек М.А, что явилось основанием для обращения Семенюкова А.Д. в суд с иском к Флек М.А. о постановке на кадастровый учет земельных участков и регистрации соглашения о перераспределении земельных участков.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел, что переход права по договору купли-продажи от 21 апреля 2021 года не затрагивает права третьих лиц, в том числе права Семенюкова А.Д, поскольку устранение ошибок при межевании земельных участков либо исправление реестровой ошибки (при наличии таковых) не является спором о праве на недвижимое имущество, не влечет за собой прекращение права или снятие земельного участка с кадастрового учета.

Кроме того, суд не учел, что запрет на осуществление регистрационных действий, наложенный на основании исполнительного листа ФС N от 03.06.2021 года по иску Семенюкова А.Д. к Флеку М.А. определением Хостинского районного суда г. Сочи от 8 сентября 2021 года - отменен. То есть на момент обращения Флек М.А. с исковым заявлением к Федосову Р.В. основания, со ссылкой на которые истец требует расторжение договора, отсутствовали.

Однако, зарегистрировать переход права собственности не удалось, поскольку Хостинским районным судом г. Сочи по инициативе истца в рамках настоящего дела было вынесено определение от 20 сентября 2021 года о принятии обеспечительных мер на объекты недвижимости, которые являются предметом Договора купли-продажи от 21 апреля 2021 года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны добровольно подписали Договор купли-продажи от 21 апреля 2021 года, тем самым выразили свое согласие с изложенными в нем условиями.

Основные условия Договора сторонами исполнены, что не оспаривалось истцом.

Пунктом 3.1.4. Договора предусмотрено, что в случае приостановления регистрации прав/перехода прав, либо отказа в регистрации прав/перехода права собственности на Имущество к Покупателю, Продавец обязуется в течение срока, указанного в письменном уведомлении органа государственной регистрации прав о приостановлении, либо об отказе в совершении регистрационных действий устранить причины, препятствующие осуществлению регистрации прав и, при необходимости, подать соответствующие документы в орган государственной регистрации прав.

Однако, Флек М.А. вместо устранения причин, препятствующих осуществлению регистрации прав, напротив, инициировал настоящее судебное производство, в рамках которого ходатайствовал о применении обеспечительных мер, что является препятствием для регистрации сделки и нарушением п.3.1.4. Договора.

Удовлетворяя исковые требования, суды ссылаются на пункт 4 статьи 1 ГК РФ, пункт 1 статьи 10 ГК РФ, однако, не указывают, какая из сторон действует недобросовестно, злоупотребляет правом, а также в чем заключается такое незаконное, противоправное поведение.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции находит заслуживающими внимания доводы кассационных жалоб о злоупотреблении правом именно истцом.

Так, при заключении договора истец рассчитывал продать недвижимость за 10 587 350 рублей (а именно: 1 250 000 рублей и 2 992 350 рублей - имеются расписки о получении Истцом; 3 750 000, 00 руб. и 2 595 000 рублей - чеки и квитанции о перечислении в ООО "ЦНС", со счета которого в соответствии с п.п. 2.2.2, 2.3 и 2.4 Договора после государственной регистрации перехода права и ипотеки будут перечислены Истцу), в дату подписания Договора - 21 апреля 2021 г. - Истец получил наличными денежные средства на общую сумму 4 242 350, 00 руб. (согласно распискам), после регистрации перехода права и ипотеке истец в соответствии с условиями Договора получит оставшуюся часть в общей сумме - 6 345 000, 00 руб.

Однако, с учетом роста стоимости недвижимости, вынесенное 11 февраля 2022 года судом первой инстанции решение о расторжении договора существенно ущемляет законные права и интересы Федосова Р.В, который по данной сделке является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, не нарушающим условия договора.

В то же время, применительно к обстоятельствам настоящего спора, инфляционные процессы в стране не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки, следовательно указанные обстоятельства также не могут быть квалифицированы как существенные изменения обстоятельств, предусмотренные ст.451 ГК РФ.

Суды не учли, что ответчик по делу добросовестно исполнивший все условия договора, лишен права зарегистрировать право собственности на приобретенное недвижимое имущество, одновременно он несет обязанность по оплате кредитных обязательств, а также штрафных санкций за непредставление в установленные сроки документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств, а также обеспечение по кредиту.

Кроме того, отсутствие подробной оценки заключения судебной экспертизы, из которой не следует, что устранение наложения границ спорных объектов возможно исключительно между истцом (Флек М.А.) и третьим лицом (Семенюковым А.Д.), а при смене собственника земельного участка третье лицо (Семенюков А.Д.) утрачивает право на урегулирование с новым собственником вопросов, касающихся смежных земельных участков, свидетельствует о нарушении правил оценки доказательств, установленных статьей 67 ГПК РФ, влекущим в свою очередь недостаточную мотивированность выводов суда и ставящим под сомнение справедливость судебного разбирательства в целом.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем, в целях соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку представленным доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований статей 12, 56, 67 ГПК РФ, и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 мая 2022 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи В.М. Думушкина

Е.В. Иванова