Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 12 октября 2022 г. по делу N 33-3662/2022

Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 12 октября 2022 г. по делу N 33-3662/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Денисова Е.В, судей Удальцова А.В, Бондаренко Е.И, при секретаре Павловой Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании 12 октября 2022 года в г. Владимире дело по апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик "Гамма-Строй" на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 13 июля 2022 года, которым постановлено:

Исковые требования Ухиной Ольги Анатольевны (****) удовлетворить частично.

Признать недействительным пункт 2.6 договора N139/69 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного 06.04.2020 между Ухиной Ольгой Анатольевной и ООО СЗ "Гамма-Строй" (ИНН 3328445662).

Соразмерно уменьшить цену договора N139/69 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного 06.04.2020 между Ухиной Ольгой Анатольевной и ООО СЗ "Гамма-Строй", на 406 796 рублей.

Взыскать с ООО СЗ "Гамма-Строй" в пользу Ухиной Ольги Анатольевны разницу в цене договора в связи с невыполнением ООО СЗ "Гамма-Строй" работ по остеклению лоджии, штукатурке стен в квартире, установке биметаллических радиаторов с терморегуляторами, устройству системы внутриквартирного пожаротушения в квартире N51, являющейся объектом долевого строительства, в сумме 366 896 рублей.

Взыскать с ООО СЗ "Гамма-Строй" в пользу Ухиной Ольги Анатольевны переплату за площадь квартиры N51, являющейся объектом долевого строительства, в сумме 39 900 рублей.

Признать односторонний акт от 09.02.2022 о передаче ООО СЗ "Гамма-Строй" объекта долевого строительства по договору N139/69 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного 06.04.2020 между Ухиной Ольгой Анатольевной и ООО СЗ "Гамма-Строй", недействительным.

Взыскать с ООО СЗ "Гамма-Строй" в пользу Ухиной Ольги Анатольевны компенсацию морального вреда в сумме 5 000 рублей.

Взыскать с ООО СЗ "Гамма-Строй" в пользу Ухиной Ольги Анатольевны штраф в сумме 205 898 рублей.

В удовлетворении остальных требований о взыскании переплаты за площадь квартиры - отказать.

Взыскать с ООО СЗ "Гамма-Строй" в пользу Ухиной Ольги Анатольевны судебные расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 40 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности Ухиной Ольги Анатольевны на жилое помещение по адресу: **** N **** от 01.04.2022.

Взыскать с ООО СЗ "Гамма-Строй" в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 8 168 рублей.

Заслушав доклад судьи Удальцова А.В, объяснения представителя ООО СЗ "Гамма-строй" по доверенности Сергеевой Е.В, поддержавшей доводы жалобы, возражения Ухзиной О.А, ее представителя Свиридовой О.Г, обсудив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам

УСТАНОВИЛА:

Ухина О.А. обратилась в суд с уточненным исковым заявлением к ООО СЗ "Гамма-строй", в котором просила: признать недействительным п. 2.6 договора на участие в долевом строительстве; соразмерно уменьшить цену договора от 06 апреля 2020 года N 139/69 на участие в долевом строительстве на 417 296, 00 руб.; взыскать с ООО СЗ "Гамма-Строй" в пользу Ухиной О.А. разницу в цене договора от 06 апреля 2020 года N 139/69 на участие в долевом строительстве в связи с невыполнением ООО СЗ "Гамма-Строй" работ по остеклению лоджии, штукатурке стен, установке биметаллических радиаторов с терморегуляторами, устройству системы внутриквартирного пожаротушения в квартире N ****, являющейся объектом долевого строительства, в сумме 366 896, 00 руб.; взыскать с ООО СЗ "Гамма-Строй" в пользу Ухиной О.А. переплату за 0, 45 м2 площади квартиры N ****, являющейся объектом долевого строительства, в сумме 50 400, 00 руб.; признать односторонний акт от 09.02.2022 о передаче застройщиком объекта долевого строительства по договору N139/69 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 06.04.2020 недействительным; отнести на ответчика судебные издержки.; взыскать компенсацию морального вреда в сумме 5000 руб.

Определением суда от 30.09.2021 производство по исковому заявлению Ухиной О.А. к ООО СЗ "Гамма-Строй" прекращено в части требования о признании работ по остеклению лоджии существенными условиями ДДУ между ООО "Гамма-строй" и Ухиной О.А. от 06 апреля 2020 года N 139/69 (неотъемлемой составляющей пункта 2.4.1. договора долевого участия), не требующими дополнительной оплаты для участника долевого строительства - Ухиной О.А. в связи с отказом истца от данных требований.

Определением суда от 13.07.2022 производство по делу в части требований о признании недействительными пунктов 5.4, 8.6 договора N139/69 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенного 06.04.2020 между Ухиной О.А. и ООО СЗ "Гамма-Строй" прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

В обоснование иска указано, что 06 апреля 2020 года между Ухиной О.А. (дольщиком) и застройщиком заключен договор N139/69 на участие в долевом строительстве (ДДУ) объекта недвижимости (квартиры). Обязательства по ДДУ в части оплаты Ухиной О.А. исполнены, оплачена сумма в соответствии с п. 2.1 ДДУ в размере 1 789 200 рублей.

Согласно п.2.6 договора стоимость работ по остеклению лоджий в цену договора не включена. Работы по устройству остекления лоджии/балкона выполняются силами застройщика за отдельную плату - за счет средств Участника долевого строительства, до ввода дома в эксплуатацию на основании и на условиях заключенного между сторонами отдельного соглашения. Профиль, фурнитура и конструктивное решение лоджии/балкона будут определены в отдельном соглашении". Застройщик просил оплатить отдельно остекление лоджий/балконов, ссылаясь на единый архитектурный стиль фасада дома (что предусмотрено одним из разделов проектной документации) многоквартирного жилого дома.

В соответствии с письмом застройщика от 24 марта 2021 года, Ухиной О.А. предложено подписать дополнительное соглашение N1 к договору от 06 апреля 2020 года N 139/69 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, которое содержит пункты об оплате стоимости лоджии до 30 апреля 2021 года - до ввода в эксплуатацию (148 350, 00 рублей), изменении (увеличении) цены договора на сумму стоимости лоджии.

Проект остекления лоджии, смета на остекление дольщику не представлена. Ухина О.А. считает, что п.2.6. договора от 06 апреля 2020 года N 139/69 на участие в долевом строительстве ухудшает и нарушает ее права и интересы как потребителя.

30 апреля 2021 года Ухина О.А. обратилась в ООО СЗ "Гамма-строй" с просьбой исключить п.2.6 ДДУ в связи с тем, что проектной документацией предусмотрено остекление лоджий и настоящий пункт договора является ничтожным. Письмом от 19.05.2021 N202 застройщик отказал в исключении п.2.6 ДДУ, ссылаясь на то, что разделом "Архитектурные решения" проектной документации, шифр 282/04-1к-2018-АР, ООО Проектным бюро "СпецПРО", фасад здания предусмотрен в едином архитектурном решении.

Условия договора, предусмотренные пунктом 2.6 договора, противоречат положениям Закона об участии в долевом строительстве, Закону РФ N 2300-1 от 02.07.1991г. "О защите прав потребителей", причиняют ей моральный вред.

Истец Ухина О.А, ее представитель Свиридова О.Г. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали.

Представители ответчика Асонова Е.С, Сергеева Е.В. возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на необоснованность исковых требований.

Представитель третьих лиц ООО Проектное бюро "СпецПРО", в суд не явился.

Представитель Департамента архитектуры и строительства Владимирской области в суд не явился, в материалы дела представил письменный отзыв, в котором указал, что остекление лоджий является частью проекта, цена которого определена договором долевого участия.

Представитель Инспекции государственного строительного надзора Владимирской области в суд не явился, в материалы дела представила письменный отзыв (т.2 л.д.44-45), в котором указано, что строительство многоквартирного дома осуществлялось на основании разрешения на строительство от 12.10.2018 N33-000-111-2018 с изменениями от 27.11.2018, 30.06.2021, 17.11.2021 по проектной документации, получившей положительные заключения экспертизы ООО "КОИН-С" от 29.05.2018 N33-2-1-3-0058-18, от 31.08.2021 N33-2-1-2-049258-2021. В соответствии с проектной документацией шифр 282/04-2К-2018-АР жилой дом запроектирован с лоджиями, имеющими тонированное остекление. Как следует из заключения экспертизы от 31.08.2021 N33-2-1-2-049258-2021, остекление выполняется силами дольщиков. Согласно Подтверждению ООО "КОИН-С" от 11.11.2021 к положительному заключению экспертизы от 31.08.2021 остекление лоджий квартир 21, 22, 51 исключено.

Представитель ООО "СпецПро" в суд не явился, в материалы дела представил письменный отзыв (т.1 л.д.109), в котором указал, что проект не предусматривает остекление лоджий за счет застройщика.

Представитель Управления Росреестра по Владимирской области в суд не явился, оставил рассмотрение дела на усмотрение суда.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ООО Специализированный застройщик "Гамма-Строй" просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным. Указывает, что суд неправильно применил закон, дал неправильную оценку обстоятельствам дела. Согласно п. 2.6 договора работа по остеклению лоджии выполняется силами заказчика. Истица до получения предложения от застройщика заключить дополнительное соглашение не направляла ответчику каких-либо замечаний или возражений. Включение в договор долевого участия в строительстве п. 2.6 не нарушило права потребителя. Цена, указанная в дополнительном соглашении, полностью соответствовала цене, обычно взимаемой за аналогичные товары и услуги. Проектная документация содержала условие о выполнении остекления лоджии силами дольщиков, данные работы не включены в цену квадратного метра. Полагает незаконным выводы суда о том, что работы по остеклению лоджии входили в состав затрат застройщика и незаконности требования об их повторной оплате. Суд не учел выводы судебной экспертизы о соответствии квартиры проектной документации после ее корректировки. Эксперт не принял во внимание пункты договора о праве застройщика по своей инициативе вносить изменения в проект дома без согласования с участником долевого строительства, все изменения доступны для ознакомления с участником долевого строительства, работы по остеклению выполняются силами дольщика. Ссылается на то, что участник долевого строительства не оплатил стоимость остекления лоджии. Полагает необоснованными вывод эксперта о том, что отсутствие остекления лоджии, штукатурки стен, биметаллических радиаторов с термостатическими клапанами и системы внутриквартирного пожаротушения является ухудшением потребительских свойств объекта строительства, поскольку экспертом не учтены пункты договора о перечнях работ, включенных в цену договора на момент его заключения. Застройщиком незамедлительно устранены обоснованно предъявленные к устранению недостатки.

Ответчик не принимал на себя обязательств произвести работы по оштукатуриванию стен в квартире истца. Ссылается на необоснованность доводов истца о том, что стоимость работ по остеклению лоджии и оштукатуриванию стен включена в цену квадратного метра объекта долевого строительства. Указывает, что квартира соответствует проектной документации на момент ввода дома в эксплуатацию и не имеется препятствий для эксплуатации. Отсутствуют основания для признания недействительным одностороннего акта от 09.02.2022г, поскольку права истца не нарушены. Суд необоснованно отказал в назначении повторной экспертизы, не дана оценка исследованию специалиста от 11.07.2022г. Ссылается на отсутствие оснований для признания недействительным п. 2.6 договора, истец никогда не заблуждалась относительно цены договора, договор содержит предусмотренную законом информацию. Суд необоснованно отклонил ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы. Объективных причин для проверки в интересах законности решения суда в полном объёме суд апелляционной инстанции не усматривает.

В заседание суда апелляционной инстанции представитель ООО Проектное бюро "СпецПРО", извещенный почтой (т.11 л.д.30), представитель Департамента архитектуры и строительства Владимирской области, извещенный почтой (т.11 л.д.31), представитель Инспекции государственного строительного надзора Владимирской области, извещенный факсом (т.11 л.д.27), представитель Управления Роскадастра по Владимирской области, извещенный факсом (т.11 л.д.28), не явились, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции поступили новые доказательства:

по запросу судебной коллегии поступили пояснения эксперта ООО "ЭКЦ".

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Судебная коллегия, руководствуясь вышеприведенными положениями процессуального закона, с учетом мнения явившихся в судебное заседание участников процесса, признала возможным принять указанный документ в качестве нового доказательства, поскольку, вопреки требованиям ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции вопрос о приобщении данного доказательства к материалам дела перед сторонами не ставился и не обсуждался.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (ч. 1.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Из материалов дела следует, что 06.04.2020 между Ухиной О.А. и ООО СЗ "Гамма-Строй" был заключен договор N139/69 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, по условиям которого ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером **** по адресу: **** и передать дольщику по окончании строительства дома однокомнатную квартиру общей приведенной площадью 42, 6 кв.м, общей площадью квартиры без учета холодных помещений 36, 6 кв.м, жилой площадью - 16, 20 кв.м, расположенную на третьем этаже с проектным номером 51 (т.2 л.д.143-149, т.8 л.д. 158-164).

Объем приведенной площади квартиры отражен в настоящем договоре в соответствии с данными, указанными в проектной документации, в связи с чем носит ориентировочный характер и может подлежать корректировке после проведения кадастровых работ на Объекте и постановки его и помещений в нем на кадастровый учет.

В общую площадь квартиры, исходя из которой стороны производят взаиморасчеты, входит площадь лоджии с коэффициентом ? и (или) площадь балкона с коэффициентом 1/3 в соответствии с п. 2.3 договора (п.1.9 договора).

Согласно п.15.2 проектной декларации, размещенной застройщиком в сети Интернет, общая площадь квартиры N **** составляет 37, 35 кв. м. (проектная площадь указана без площади лоджий), общая жилая площадь - 16, 20 кв.м. (т.1 л.д.156, 161, 170).

В соответствии с п.1.15 договора гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование - три года, который исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п.2.1 договора, ориентировочная цена договора на момент заключения - 1 789 200 руб. Окончательный расчет между сторонами производится по окончании строительства в момент подписания акта приема-передачи квартиры в соответствии с п.2.2 и п.2.9 договора. Цена договора определяется как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади объекта долевого строительства, указанного в п.1.8 настоящего договора.

Цена 1 кв.м. по договору составляет 42 000 руб. (п.2.2 договора).

В цену договора включены средства на строительство коммуникаций и других инженерных сооружений, чистовая отделка мест общего пользования, монтаж лифтов в заводской комплектации, благоустройство прилегающей территории, стоимость природоохранный и других необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной документацией, и оплата услуг застройщика, а также выполнение следующих работ по монтажу оборудования в квартире:

- наружных и внутренних стен, перегородок, монтаж плит перекрытия, установка входной двери в квартиру;

- монтажу холодного и горячего водоснабжения только в части монтажа стояков и установкой счетчиков, канализационных стояков с установкой фасонных частей (крестовин и тройников) с заглушками;

Монтаж системы отопления с устройством розлива и установкой приборов отопления, газовая плита не устанавливается (приобретается и устанавливается за счет средств участника долевого строительства);

- монтажу оконных блоков (без подоконных досок и откосов) по контуру наружных стен;

- слаботочным системам (телефонизация, радио и телевидение) выполняются на оконечное устройство без ввода в квартиру.

Отказ участника долевого строительства от вышеперечисленных работ с целью выполнения их самостоятельно не допускается (п.2.4.1).

В соответствии с п. 2.6 договора стоимость работ по остеклению лоджий в цену договора не включена. Работы по устройству остекления лоджии/балкона выполняются силами Застройщика за отдельную плату - за счет средств участника долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию на основании и на условиях заключенного между сторонами отдельного соглашения. Профиль, фурнитура и конструктивное решение лоджии/балкона будут определены в отдельном соглашении.

Согласно п.2.7 договора уплата цены договора производится поле государственной регистрации договора путем перечисления на расчетный счет застройщика в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора.

Истец обязательства по оплате договора исполнила, перечислив на расчетный счет застройщика 1 789 200 руб. (платежное поручение от 10.04.2020 N14047) (т.1 л.д.22).

Указанные в разделе 2 договора денежные средства предоставляются застройщику для финансирования строительства Объекта. Цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 5% от стоимости настоящего договора. в случае, если по окончании строительства дома в распоряжении застройщика останутся излишние и/или неиспользованные средства (экономия застройщика), они считаются его вознаграждением за осуществление услуг застройщика и остаются в его распоряжении (п.2.8 договора).

По результатам проведения уполномоченными органами кадастровых работ и уточнению общей площади квартиры по сравнению с данными проектной документации, стороны при подписании акта приемки-передачи квартиры производят взаиморасчеты, исходя из площади квартиры по данным кадастрового учета, площади лоджии/балкона в соответствии с п.2.3 договора и цены за квадратный метр согласно п.2.2 договора. изменение общей площади и (или) общего объема имущества многоквартирного дома для расчетов не принимаются (п.2.9 договора).

Застройщик принял на себя обязательства вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию в срок в соответствии с законодательством (п.3.1.3 договора).

07.12.2020 Департамент архитектуры и строительства Владимирской области провел мероприятие по контролю без взаимодействия с застройщиком ООО "Гамма-Строй" в части соблюдения обязательных требований при размещении информации в сети "Интернет" и средствах массовой информации на предмет соответствия договоров долевого участия застройщика требованиям Закона об участии в долевом строительстве. По результатам мероприятия в адрес застройщика направлено предостережение N31 о недопустимости нарушения застройщиком обязательных требований (т.3 л.д. 96-97). Застройщику предложено привести проекты договоров долевого участия в соответствие с Законом об участии в долевом строительстве.

Согласно заключению Департамента архитектуры и строительства Владимирской области о проведенном мероприятии по контролю без взаимодействия с застройщиком от 07.12.2020 Департаментом в ходе анализа проекта договора долевого участия обнаружены положения, ущемляющие права участника долевого строительства: пункты 1.13, 3.2.5, 3.2.8, 3.2.12, 5.8 ДДУ не соответствуют п.11, п.15 ч.1 ст.18 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой платежи, связанные с государственной регистрацией ДДУ, уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, а также иные расходы, указанные в ст.18 Закона об участии в долевом строительстве, являются целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства и должны включаться в стоимость ДДУ. Таким образом, требование застройщика возместить в полном объеме затраты уплаченного взноса в компенсационный фонд, а также иные затраты, предусмотренные ст.18 Закона об участии в долевом строительстве, в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика, является неправомерным. Также указано на несоответствие законодательству положений п.1.15 ДДУ об исчислении гарантийного срока со дня ввода дома в эксплуатацию; об исчислении гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование; сделаны замечания по пунктам 3.1.7, 3.2.7, 5.6, 3.2.10, 7.1, 8.5 ДДУ(т.8 л.д.154-156).

Данное предложение Департамента выполнено застройщиком 17.01.2021 (т.3 л.д.98).

24.03.2021 застройщик направил в адрес Ухиной О.А. письмо, в котором предложил подписать дополнительное соглашение N1 к договору долевого участия, в котором предлагалось оплатить стоимость остекления лоджии (148 350 руб.) до 30.04.2021, до ввода дома в эксплуатацию - в целях своевременного завершения строительства объекта, сохранения единого стиля и архитектурного облика фасада дома, в дополнительном соглашении предлагалось изменить цену договора (увеличить на стоимость остекления лоджии). Смету на остекление лоджии застройщик дольщику не представил (т.1 л.д.17-21).

Дольщику предложено оплатить стоимость остекления лоджии на расчетный счет иной, чем указан в договоре долевого участия и в проектной декларации, размещенной застройщиком в сети Интернет о ходе строительства и использованных денежных средствах.

В прилагаемом к письму проекте дополнительного соглашения предлагалось изменить п. 2.1 договора (увеличить цену договора долевого участия на стоимость работ по остеклению лоджии). Указывалось, что цена договора определена на основании проектной документации, исходя из фактических замеров проемов, подлежащих остеклению.

05.04.2021 Ухина О.А. обратилась в Департамент архитектуры и строительства Владимирской области с просьбой проверить обоснованность внесения предлагаемых изменений в части увеличения цены ДДУ (т.1 л.д. 23).

Департамент архитектуры и строительства Владимирской области по результатам рассмотрения обращения Ухиной О.А. сообщил ей со ссылкой на лист 9 раздела 3 Архитектурных решений проектной документации на многоквартирный дом, что остекление лоджии является частью проекта, цена которого определена договором долевого участия (т.1 л.д.24-25).

30.04.2021 Ухина О.А. обратилась к застройщику с требованием исключения пункта 2.6 ДДУ в связи с его ничтожностью, т.к. проектной документацией предусмотрено остекление лоджий (т.1 л.д.26).

Письмом от 19.05.2021 ОО СЗ "Гамма-Строй" отказало Ухиной О.А. в исключении п.2.6 договора со ссылкой на то, что застройщик не принимал на себя обязательство произвести остекление лоджий участникам долевого строительства за свой счет (т.1 л.д.27-28).

Департамент архитектуры и строительства Владимирской области в ответ на запрос суда сообщил, что при подготовке ответа Ухиной О.А. была использована выписка из раздела 3 проектной документации многоквартирного жилого дома N **** по ГП от 2018 года N282/04-2К-2018-АР, выполненная ООО "СпецПро" в части наличия проектного решения по остеклению, представленная в Департамент застройщиком (т.1 л.д.80).

Согласно подтверждению ООО "КОИН-С" от 17.04.2019 к положительному заключению экспертизы от 29.05.2018 N33-2-1-3-0058-18 в проектную документацию внесены следующие изменения: остекление лоджий выполняется силами дольщиков" (т.1 л.д.200).

31.08.2021 (в период рассмотрения настоящего дела в суде) в проектную документацию, ранее получившую положительное заключение экспертизы, внесены изменения в раздел 3 Архитектурные решения, Шифр 282/04-2К-2018-АР - исключено остекление лоджий квартир NN21, 22 и 51 (т.1 л.д.137, 194-195).

19.11.2021 Управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира ООО СЗ "Гамма-Строй" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N33RU33301000-49-2021 (т.10 л.д.121-122).

08.12.2021 Ухина О.А. получила сообщение от застройщика о завершении строительства.

17.12.2021 ООО СЗ "Гамма-Строй" получило от Ухиной О.А. письмо с приложением акта осмотра объекта долевого участия от 10.12.2021 с указанием перечня недостатков (т.2 л.д.68-69).

17.12.2021 застройщик сообщил дольщику (Ухиной О.А, получила ответ 21.12.2021) о рассмотрении ее обращения и устранении недостатков, которые полагал подлежащими устранению. Также предложит осуществить приемку объекта, предложив предварительно согласовать дату и время осмотра объекта. Сообщил, что по результатам проведения кадастровых работ общая площадь квартиры увеличилась на 1, 65 кв.м, предложил доплатить 69 300 руб. в безналичном порядке на счет, указанный в ДДУ (т.2 л.д. 70-71).

22.12.2021 Ухина О.А. обратилась к застройщику с претензией, в которой указала, что на момент заключения ДДУ (06.04.2020) проектом строительства предусматривалось остекление лоджий и входило в цену квадратного метра объекта долевого участия. Ухина О.А. потребовала остеклить лоджию или соразмерно уменьшить цену договора на стоимость остекления лоджии (согласно проекта, предложенного застройщиком) - на 148 350 руб. (т.2 л.д.73).

22.12.2021 Ухина О.А. доплатила цену договора в связи с увеличением фактической площади объекта - 69 300 руб, в подтверждение чего представила чек-ордер от 22.12.2021 (т.2 л.д.86).

Письмом от 27.12.2021 ООО СЗ "Гамма-Строй" отказало Ухиной О.А. в удовлетворении требований, изложенных в претензии, сославшись на то, что остекление лоджии ее квартиры исключено из проектной документации (т.2 л.д.74-75).

11.01.2022 дольщиком совместно с застройщиком произведен совместный осмотр квартиры. Ухина О.А. потребовала устранить недостатки в виде неостекленной лоджии и неоштукатуренных стен (т.2 л.д.112-113).

24.01.2022 ООО СЗ "Гамма-Строй" отказала в устранении указанных недостатков, ссылаясь на нахождении спора в суде (по остеклению лоджии) и на то, что штукатурка стен не включена в цену договора (т.2 л.д.110-111).

09.02.2022 застройщиком составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по договору N139/69 на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 06.04.2020 (т.2 л.д.136).

01.04.2022 в ЕГРН внесена запись N ****1 о государственной регистрации права собственности Ухиной О.А. на квартиру на основании одностороннего Акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства от 09.02.2022, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N33-RU3301000-49-2021 от 19.11.2021 и договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости N139/69 от 06.04.2020 (т.10 л.д. 132-135).

Доводы в апелляционной жалобе об отсутствии оснований для исполнения ответчиком обязательств произвести оштукатуривание стен в квартире истца и работы по остеклению лоджии следует признать несостоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела.

По ходатайству истца определением суда от 17.03.2022 для установления юридически значимых обстоятельств по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "Экспертно-консультативный центр".

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизой ООО "Экспертно-консультативный центр" N25/22 от 07.06.2022 в квартире N **** жилого дома N ****, расположенного по ул. **** в п. **** (далее объект долевого участия) отсутствует остекление лоджии, штукатурка стен, биметаллические радиаторы с терморегуляторами и система внутриквартирного пожаротушения, что не соответствует первоначальной проектной документации и п.2.4. договора N139/69 от 06.04.2020 в части выполнения работ, предусмотренных проектной документацией, на момент заключения договора.

Экспертами установлено, что разделом "Архитектурные решения" (282/04-2-2018-АР, 2018) проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП" предусмотрено остекление всех лоджий проектируемого объекта. Согласно странице N9 текстовой части проектной документации раздела "Архитектурные решения" (282/04-2-2018-АР, 2018) проектной документации "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП" фасад здания прост и геометричен. Ритм фасаду придают лоджии с большим остеклением, а также акцентная отделка фасада декингом, которая подчеркивает оконные проемы и витражное остекление лестничных клеток... В проекте предусматривается следующая отделка:

Помещение квартир:

Стены: штукатурка

Проектная документация "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) получила положительное заключение экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г.

На странице 15 положительного заключения экспертизы ООО "КОИН-С" N33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018 г. указывается, что ритм фасаду придают лоджии с большим остеклением.

Откорректированная проектная документация "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающий в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2К-2018-АР, 2019), которая не предусматривает остекление лоджии в квартире N51, получила положительное заключение повторной экспертизы ООО "КОИН-С" N33-2-1-2-049258-2021 от 31 августа 2021г.

На странице N8 положительного заключения повторной экспертизы ООО "КОИН-С" N33-2-1-2-049258-2021 от 31 августа 2021г. указывается, что остекление лоджий выполняется силами дольщиков.

Квартира N **** жилого дома N ****, расположенного по ул. **** в п. ****, не имеет остекление лоджии, что не соответствует первоначальной проектной документации и соответствует проектной документации после ее корректировки.

Разделом "Архитектурные решения" (282/04-2-2018-АР, 2018) проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП" предусмотрено штукатурка стен.

На странице 16 положительного заключения экспертизы ООО "КОИН-С" N33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018 г. указывается, что в помещении квартир предусматривается штукатурка стен.

Откорректированная проектная документация "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающий в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2К-2018-АР, 2019), которая не предусматривает отделку стен в квартирах, получила положительное заключение повторной экспертизы ООО "КОИН-С" N33-2-1-2-049258-2021 от 31 августа 2021г.

На странице N8 положительного заключения повторной экспертизы ООО "КОИН-С" N33-2-1-2-049258-2021 от 31 августа 2021г. указывается, что в отделке помещений квартир штукатурка не предусмотрена, выполняется силами дольщиков.

Квартира N **** жилого дома N ****, расположенного по ул. **** в п. ****, не имеет штукатурки на стенах, что не соответствует первоначальной проектной документации и соответствует проектной документации после ее корректировки.

В помещении комнаты и кухни квартиры N **** жилого дома N ****, расположенного по ул. **** в п. ****, смонтированы алюминиевые приборы отопления (Royal Revolution 500) без термостатических клапанов (смонтированы вентили для ручной регулировки).

Разделом "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технологических мероприятий, содержание технологических решений" (282/04-2-2018-ИОС, 2018) проектной документации "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП" предусмотрен монтаж биметаллических приборов отопления с термостатическими клапанами, обеспечивающими корректировку температуры воздуха в помещении.

Отсутствие биметаллических радиаторов (фактически смонтированы алюминиевые) в квартире N **** жилого дома N ****, расположенного по ул. **** в п. ****, не соответствует первоначальной проектной документации и соответствует проектной документации после ее корректировки.

Отсутствие термостатических клапанов на приборах отопления и системы внутриквартирного пожаротушения в квартире N **** не соответствует проектной документации после ее корректировки.

Перечень недостатков в квартире N **** приведен в таблице N1 исследовательской части заключения (т.10 л.д.32-33).

Отсутствие остекления лоджии, штукатурки стен, биметаллических радиаторов с терморегуляторами и системы внутриквартирного пожаротушения ухудшает потребительские свойства объекта долевого участия в строительстве и требует дополнительных затрат на выполнение работ по устройству остекления лоджии, штукатурке стен, установке биметаллических радиаторов с терморегуляторами, системы внутриквартирного пожаротушения. Стоимость работ по остеклению лоджии с демонтажом и монтажом вновь металлического ограждения, штукатурке стен, замене алюминиевых радиаторов на биметаллические радиаторы с термостатическими клапанами и устройству системы внутриквартирного пожаротушения на объекте долевого участия составляет 366 896, 00 рублей, в том числе: остекление лоджии - 247 931 руб, демонтаж и монтаж металлического ограждения лоджии для возможности остекления - 17 099 руб, штукатурка стен 76 028 руб, замена алюминиевых радиаторов на биметаллические с термостатическими клапанами и устройство системы внутриквартирного пожаротушения 25 838 руб. После выполнения штукатурных работ площадь объекта долевого участия составит 43, 3 м2, что превысит площадь, указанную в договоре N139/69 от 06.04.2020 на 0, 7 м2 (т.10 л.д.33).

Эксперт С.А.С., допрошенный в судебном заседании, выводы экспертного заключения поддержал, полно и обстоятельно ответив на поставленные ему сторонами спора и судом вопросы. Пояснил, что им проанализирована проектная документация как до, так и после ее корректировки по заданию заказчика (застройщика). Проектом были предусмотрены термостатические автоматические регуляторы, значительно отличающиеся по функционалу от установленных ручных, т.е. застройщиком произведена замена изделий на иные, с худшими характеристиками, более дешевые. Пояснил, что снижение стоимости строительства может быть обусловлено невыполнением части ранее предусмотренных проектом работ.

Оценив экспертное заключение ООО "Экспертно-консультативный центр" по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд обоснованно признал его допустимым доказательством по делу, так как оно составлено с учетом требований ст. 86 ГПК РФ и Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", квалификация экспертов подтверждена, они предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение содержит описание проведенных исследований, указание на источники, которыми руководствовался эксперт, и примененные им методы.

Оснований ставить под сомнение выводы экспертов ООО "Экспертно-консультативный центр" у суда не имелось, поскольку они полностью согласуются как с условиями заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве, так и с проектной документацией на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось его строительство, в том числе и квартиру, подлежащую передаче истцу, не носят предположительный характер.

Экспертиза была назначена и проведена с соблюдением установленных законом правил, соответствует требованиям закона.

При таких обстоятельствах судом не установлено оснований для назначения по делу повторной экспертизы, о назначении которой ходатайствовал ответчик.

Вопреки доводам апелляционной жалобы у суда первой инстанции не имелось оснований сомневаться в полноте, достоверности и объективности выводов указанного выше заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО "Экспертно-консультативный центр" N25/22 от 07.06.2022.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО "Экспертно-консультативный центр" N25/22 от 07.06.2022 составлено и подписано экспертами, имеющими соответствующую квалификацию, образование, стаж работы, которые были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы выводы экспертов подробно мотивированы в заключении и не имеют противоречий, оснований сомневаться в достоверности данных доказательств не имеется.

Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, содержащийся в истребованных судом по запросу документах.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО "Экспертно-консультативный центр" N25/22 от 07.06.2022 построено с учетом обстоятельств дела, представленных сторонами доказательств, материалов гражданского дела.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО "Экспертно-консультативный центр" N25/22 от 07.06.2022 соответствует требованиям ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001, а также отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, в связи с чем является допустимым доказательством по делу.

Ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не предоставлено допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства в отсутствие остекления лоджии, штукатурки стен, биметаллических радиаторов с термостатическими клапанами и системы внутриквартирного пожаротушения соответствует потребительским свойствам объекта строительства в соответствии с проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительным заключением экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г, действовавших на момент заключения договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 06.04.2020.

Доводы в апелляционной жалобе о недопустимости указанного выше заключения судебной строительно-технической экспертизы ООО "Экспертно-консультативный центр" N25/22 от 07.06.2022 со ссылкой на исследование специалиста N53/02-111 от 11.07.2022г. о недопустимости и необоснованности указанного заключения судебной экспертизы подлежат отклонению, поскольку данная рецензия содержит в себе субъективное суждение специалиста, который не предупреждался судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Мнение специалиста не может быть признано в качестве надлежащего доказательства о необоснованности экспертного заключения. Данное заключение получено вне рамок судебного разбирательства, и без исследования материалов гражданского дела. Истец был лишен возможности представлять свои вопросы специалисту. При этом специалист не исследовал техническую и иную документацию в отношении строительства объекта строительства. Рецензия представляет собой оценочное мнение специалиста, которая не может служить допустимым доказательством по делу, поскольку оценка доказательств относится к исключительной компетенции суда.

Согласно ч.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

Исходя из содержания ст. 19 названного Федерального закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Информация о проекте строительства согласно п. 1 ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.

Участнику долевого строительства должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

При таких обстоятельствах передача застройщиком квартиры, не соответствующей проектной документации "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительному заключению экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г, является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков (пп. 3 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

В ч. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве указано, что проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в ч. 4 ст. 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в ч. 2 ст. 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте единой информационной системы жилищного строительства, указанной в ст. 23.3 настоящего Федерального закона, в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч. 4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

Информация о проекте строительства согласно п. 1 ч. 1 ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.

Из содержания указанных выше норм в их взаимосвязи следует, что проектная декларация застройщика, размещенная в сети "Интернет", является официальным документом.

Согласно п.18.1.1 проектной декларации, размещенной застройщиком на сайте в общем доступе, планируемая стоимость строительства составляла: - на 09.10.2018 - 240 000 000 руб. (т.1 л.д.185 оборот, т.3 л.д.122, 147).

По состоянию на 03.11.2021 - 336 770 000 руб. (т.1 л.д.158, т.8 л.д.123), дата последнего изменения сведений о стоимости строительства указана - 26.03.2019 - 176 962 000 руб.) (т.8 л.д.129).

Частично удовлетворяя исковые требования, суд принял во внимание, что ответчиком не представлены сведения о причинах изменения стоимости строительства многоквартирного дома, соответствующая сметная документация не предоставлена.

В материалах дела отсутствует бухгалтерская отчетность, иные документы, подтверждающие, что ответчик понес затраты сверх предполагаемых; ответчик не представил доказательств объективного увеличения стоимости строительства жилого дома в период марта-апреля 2021 года, когда предложил истцу заключить дополнительное соглашение об увеличении цены договора в связи с необходимостью остекления лоджии.

Пунктом 2.4. заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве от 06.04.2020 предусмотрено, что указанная в п. 2.1. настоящего договора цена (1 789 200 руб.) включает в себя денежные средства на выполнение работ в соответствии с проектной документацией, а также денежных средств на оплату услуг застройщика.

Пунктом п. 3.1.4 указанного договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что ответчик по делу обязался передать квартиру дольщику в состоянии, предусмотренном условиями договора и Приложениями к нему.

Согласно п.4.1.8 договора застройщик вправе по своей инициативе вносить изменения в проект без согласования соответствующих изменений с участником долевого строительства.

Условиями заключенного между сторонами договора предусмотрено, что внутренняя отделка и инженерное оборудование помещений дома, прочие работы застройщиком выполняются в соответствии с проектной документацией на строительство дома.

Застройщик обязан обеспечить участнику долевого строительства возможность ознакомиться с проектной документацией. При этом законом не определен конкретный способ ознакомления с проектной документацией, что очевидно свидетельствует о возможности ознакомления с указанными документами любым способом, не противоречащем интересам обеих сторон. Такое ознакомление возможно, в том числе, путем получения информации на сайте застройщика, в ЕИСЖС, а также любым другим способом по предварительному согласованию.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в Единой информационной системе жилищного строительства имелась актуальная проектная документация "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительное заключение экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г, действовавших на момент заключения договора, и истец была ознакомлена ответчиком с внесенными изменениями в проектную документацию.

Общеизвестным является обстоятельство наличия в период 2020-2021 годов введенных ограничений в связи с недопущением распространения новой коронавирусной инфекции Covid-19, что объективно препятствовало истцу ознакомиться с проектной документацией в офисе застройщика.

Суд признал обоснованными утверждение истца о введении ее в заблуждение относительно стоимости объекта долевого участия строительства в части отсутствия возможности определить цену договора в момент его заключения, а также механизм определения цены с учетом возможных расходов на остекление лоджии.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из содержания ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей" следует, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы; гарантийный срок, если он установлен.

Статьей 16 Закона РФ "О защите право потребителей" предусмотрено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

По смыслу части 1 пункта 1, 3 части 4, части 4.1 статьи 4, части 1, 2 статьи 5, пункта 1 части 1 статьи 18 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такой договор помимо прочего должен содержать основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного конкретного объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией (в том числе с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, о материале наружных стен), равно как и цену договора (т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства).

Условия договора, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, в том числе об объекте долевого строительства, о цене, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор, может быть признан судом недействительным.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей", статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности").

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии со ст.5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Условия договора, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, в том числе об объекте долевого строительства, о цене, не соответствовали информации, включенной в первоначальную проектную документацию "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительному заключению экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г, действовавших на момент заключения договора.

Ответчиком не опровергнуты доводы истца о том, что она была введена в заблуждение условиями п. 2.6 договора относительно того, что остекление лоджий не включено в цену договора, поскольку она не была ознакомлена с проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительным заключением экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г.

При таких обстоятельствах на момент заключения договора (06.04.2020) остекление лоджии входит в цену за 1 квадратный метр жилого помещения.

Таким образом, ответчик, включив в договор п. 2.6, ввел истца в заблуждение относительно того, что остекление лоджий не включено в цену договора.

Выводы суда подтверждаются заключением судебной строительно-технической экспертизой ООО "Экспертно-консультативный центр" N25/22 от 07.06.2022, согласно которому в квартире истца отсутствует остекление лоджии, штукатурка стен, биметаллические радиаторы с терморегуляторами и система внутриквартирного пожаротушения, что не соответствует первоначальной проектной документации и п.2.4. договора N139/69 от 06.04.2020 в части выполнения работ, предусмотренных проектной документацией"Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительным заключением экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г, на момент заключения договора.

При таких обстоятельствах на основании указанных выше правовых норм суд пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку работы по остеклению лоджий предусмотрены проектным решением в соответствии с проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительным заключением экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г, и являлись обязательным для ввода дома (объекта) в эксплуатацию (о чем свидетельствует корректировка в части исключения остекления лоджий трех квартир перед сдачей дома в эксплуатацию), такие работы входили в состав затрат застройщика на строительство объекта, а следовательно, требование об их повторной оплате в соответствии с п. 2.6 договора является незаконным.

Ссылка ответчика на п.2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве основана на неправильном истолковании норм материального права. Указанная норма предоставляет право по соглашению сторон изменять согласованную сторонами цену договора после его заключения, и только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Пунктом 2.6 договора предусмотрено не изменение при наступлении определенных условий цены договора, указанной в п. 2.1 договора в размере 1 789 200 руб, а о возложении на потребителя безусловной дополнительной обязанности оплатить неопределенный на день заключения договора размер фактических затрат, которые неизбежно будут понесены застройщиком ввиду обязательности указанных в данном пункте работ для создания объекта строительства.

В указанном пункте однозначно не определены основания для изменения цены договора и правила установления размера дополнительных инвестиций и периода их оплаты.

Согласно основополагающему принципу гражданского права "договоры должны соблюдаться", стороны договора ориентируются на предсказуемость последствий договора, то есть участник долевого строительства, заключая договор участия в долевом строительстве, предполагает, что после введения многоквартирного дома в эксплуатацию он получит квартиру определенного качества за определенную цену. В свою очередь значительное изменение цены договора долевого строительства нарушает определенность правоотношений между участником долевого строительства и застройщиком. Увеличение цены договора нарушает права потребителя, поскольку не позволяет дольщику участвовать в согласовании окончательной цены договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ознакомление Ухиной О.А. с условиями договора, заключение договора на добровольных началах сами по себе не исключают возможность признания условий недействительными, если эти условия нарушают требования закона или иного правового акта, ущемляют права истца.

Включение в данную сделку условия о том, что Ухина О.А. должна дополнительно к цене договора уплатить стоимость остекления лоджии, которая не была предусмотрена первоначальной проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительным заключением экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г, противоречит вышеуказанным положениям Закона об участии в долевом строительстве, регулирующим вопросы установления цены объекта долевого строительства по правоотношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 2.6 договора ущемляется не только право потребителя, предусмотренное ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, но и право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона РФ "О защите прав потребителей".

На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Ухиной О.А. о признании пункта 2.6 договора долевого участия в строительстве недействительным.

Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности в части оспаривания данного условия договора основаны на неверном толковании закона.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как было указано выше, письмом от 19.05.2021 ОО СЗ "Гамма-Строй" отказало Ухиной О.А. в исключении п.2.6 договора со ссылкой на то, что застройщик не принимал на себя обязательство произвести остекление лоджий участникам долевого строительства за свой счет.

С исковым заявлением Ухина О.А. обратилась в суд 26.07.2021г. При таких обстоятельствах срок исковой давности истицей не пропущен.

Поскольку в ходе рассмотрения дела установлены обстоятельства передачи застройщиком дольщику объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора и проектной документации, суд обоснованно удовлетворил требования Ухиной О.А. о соразмерном уменьшении цены договора подлежащим удовлетворению.

При определении размера денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, суд руководствовался экспертным заключением.

Ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств передачи истцу квартиры надлежащего качества в соответствии с проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N2 по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительным заключением экспертизы ООО "КОИН-С" N 33-2-1-3-0058-18 от 29 мая 2018г, действовавших на момент заключения договора от 06.04.2020.

При таких обстоятельствах суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца разницу в цене договора в связи с невыполнением ООО СЗ "Гамма-Строй" работ по остеклению лоджии, штукатурке стен в квартире, установке биметаллических радиаторов с автоматическими терморегуляторами, устройству системы внутриквартирного пожаротушения в квартире N51, являющейся объектом долевого строительства, в сумме 366 896 рублей.

Экспертом установлено, что в результате невыполнения работ по оштукатуриванию стен площадь квартиры должна увеличиться на 0, 7 кв.м. по сравнению с той, которая указана в договоре долевого участия в строительстве. Ответчик же заявил увеличение площади объекта долевого участия на 1, 65 кв.м.

Исходя из стоимости 1 кв.м. - 42 000, 00 руб. истец оплатила за 1, 65 кв.м. 69300, 00 руб.

Так как после выполнения штукатурных работ площадь объекта долевого участия увеличится только на 0, 7 м2, истец переплатила 39 900, 00 руб. =(42 000руб.*0, 7кв.м=29 400 руб, 69300руб. - 29400руб. = 39 900 руб.), в связи с чем данная сумма подлежит возврату ответчиком в пользу истца.

Разрешая требования истца о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры недействительным, суд руководствуется следующим.

Согласно ч.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть6).

Истец неоднократно пыталась реализовать предусмотренный способ защиты своих прав, согласно которому участники долевого строительства вправе требовать от застройщика на основании части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.

При этом факта необоснованного уклонения Ухиной О.А. от принятия квартиры надлежащего качества судом не установлено.

Суд принял во внимание доводы истца о том, что ее отказ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 названного закона.

При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил заявленные требования о признании одностороннего акта приема-передачи квартиры от 09.02.2022 недействительным.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", на отношения, связанные с осуществлением юридическими лицам и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей.

В силу ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

В п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъясняется, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Приняв во внимание характер причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости, суд обоснованно взыскал с ООО СЗ "Гамма-Строй" в пользу истца денежную компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей.

При удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п.6 ст.13 Закона о защите прав потребителей).

Суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца штраф в размере 205 898 руб. ((366 896 руб. + 39 900 руб. + 5000 руб.)*50%= 205 898 руб.), не установив оснований для снижения суммы штрафа.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе: суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы (ст.94 ГПК РФ).

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Ухиной О.А. оплачена экспертиза в сумме 40 000 руб, что подтверждается чеком-ордером от 29.04.2022 (т.8 л.д.131).

Поскольку доводы истца о наличии недостатков в объекте долевого строительства подтверждены заключением эксперта, и требования о соразмерном уменьшении цены договора и взыскании денежных средств в связи с недостатками объекта удовлетворены в соответствии с заключением эксперта, суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате экспертизы в сумме 40 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ суд взыскал с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой была освобождена истец, в сумме 8 168 руб.

В апелляционной жалобе заявитель не приводит доводов, которые являлись бы основанием для отмены судебного решения, а лишь выражает несогласие с вынесенным судебным постановлением.

Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем доводы апелляционной жалобы не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, и не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 13 июля 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО Специализированный застройщик "Гамма-Строй" - без удовлетворения.

Председательствующий Денисова Е.В.

Удальцов А.В.

Бондаренко Е.И.