Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 сентября 2022 г. по делу N 33-30310/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Антоновой Н.В, судей фио, фио, при помощнике судьи Осиповой М.Н, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе представителя истца фио по доверенности фио на решение Преображенского районного суда адрес от 03 марта 2022 года, которым постановлено:

В иске Великанова Сергея Анатольевича к акционерному обществу "Мосстроймеханизация N4" о защите прав потребителей, признании недействительным пункта договора, соразмерном уменьшении покупной цены объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, суммы штрафа - отказать, -

УСТАНОВИЛА:

Истец Великанов С.А. обратился в суд с иском к ответчику адрес N4", мотивируя свои требования тем, что 10 июля 2019 года между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве NАМ-ДДИ-КВ-В5-326-1, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу однокомнатную квартиру с отделкой, проектной площадью 69 кв. адрес одностороннему акту от 01 апреля 2019 года ответчик передал истцу квартиру площадью 66 кв. адрес между проектной и общей фактической площадью объекта долевого строительства составляет 3 кв. адрес средства в размере сумма (сумма х 3 кв.м) подлежат возврату в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры. Пункт 4.1, согласно которому цена договора является окончательной и изменению не подлежит, является ничтожным, поскольку фактически освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору, нарушает баланс интересов сторон. С учетом сделанных в ходе судебного разбирательства уточнений исковых требований, истец просит признать недействительным п. 4.10 договора участия в долевом строительстве NАМ-ДДИ-КВ-В5-326-1 от 10 июля 2019 года; уменьшить цену договора участия в долевом строительстве NАМ-ДДИ-КВ-В5-326-1 от 10 июля 2019 года, заключенного между Великановым С.А. и адрес N4" на сумма, взыскать с адрес N4" в пользу фио денежные средства в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве в размере сумма, неустойку за просрочку исполнения требований о соразмерном уменьшении цены квартиры за период с 11 марта 2021 года по 18 ноября 2021 года (253 дня просрочки) в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за тот же период в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оплату услуг представителя в размере сумма, штраф за несоблюдение требования в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Представитель истца фио по доверенности фио в заседании суда первой инстанции исковые требования поддержала, на удовлетворении иска настаивала.

Представитель ответчика адрес N4" по доверенности Мишунькин И.А. в заседании суда первой инстанции исковые требования не признал.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого просит представитель истца фио по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы.

Представитель истца фио по доверенности фио в заседание судебной коллегии доводы жалобы поддержала.

Представитель ответчика адрес N4" в заседание судебной коллегии не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела судом установлено, что 10 июня 2019 года между Великановым С.А. (участник долевого строительства) и адрес N4" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве NАМ-ДДИ-КВ-В5-326-1, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательства построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долгового строительства, соответствующий условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию принять у ответчика объект долевого строительства.

Согласно п. 3.2 договора, объект долевого строительства, имеет следующие характеристики: корпус В, номер секции 5, этаж 22, условный номер В5-326, количество комнат 1, проектная площадь 69 кв.м, балкона нет, стиль отделки шампань.

Предусмотренная договором цена - сумма была оплачена истцом, что подтверждается платежным поручением N16931 от 25 июля 2019 года, и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства.

Пунктом 4.10 договора предусмотрено, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит.

01 марта 2021 года истец обратился с претензией к ответчику, в которой потребовал возврата излишне уплаченных по договору денежных средств в связи с уменьшением общей пощади квартиры на 3 кв.м.

01 апреля 2021 года генеральным директором адрес N4" был составлен односторонний передаточный акт к договору участия в долевом строительстве NАМ-ДДИ-КВ-В5-326-1 от 10 июля 2019 года, в соответствии с которым застройщик в одностороннем порядке передал участнику объект долевого строительства - жилое помещение N326 по адресу: адрес, общей площадью 66, 0 кв.м, на основании обмеров многоквартирного дома, выполненных кадастровым инженером.

Разрешая спор, руководствуясь положениями п. 2 ст.1, п. 4 ст. 1, п. 2 ст. 10, ст. ст. 309, 310, п. 4 ст. 421, п.2 ст. 424, п. 5 ст. 166 ГК РФ, ч. 1 и ч.2 ст. 5, ч. 1 и ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8, п. 1 ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходя из условий заключенного между сторонами договора, в соответствии с которым цена договора является окончательной и изменению не подлежит, принимая во внимание, что объект долевого строительства был передан участнику с межкомнатными перегородками и отделочными работами, после которых площадь объекта составила 66 кв.м, а также учитывая, что составленный ответчиком в одностороннем порядке передаточный акт истцом оспорен не был, суд первой инстанции пришел к выводу, что объект долевого строительства соответствует условиям заключенного между сторонами договора, в связи с чем, в отсутствие недостатков в объекте долевого строительства, оснований для изменения цены договора в связи с уменьшением фактической площади квартиры, не имеется. Суд также не нашел оснований для признания недействительным п. 4.10 договора, указав, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене, так и условие о возможности ее изменения, при том, что условие договора об окончательности и неизменности цены договора, не противоречит требованиям действующего законодательства.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, исходя из следующего.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона N214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 4 ст.4 Закона N214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Закона N214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона N214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона N214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона N214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Закона N214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора между сторонами не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части её уменьшения, так и в части её превышения.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Согласно ч. 9 ст. 4 Закона N214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3 пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что п. 4.10 договора участия в долевом строительстве NАМ-ДДИ-КВ-В5-326-1 от 10 июля 2019 года между Великановым С.А. и адрес N4" противоречит императивным нормам действующего законодательства, в силу чего является недействительным.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности подлежат отклонению, согласно отметке на почтовом конверте, в суд с настоящим иском Великанов С.А. обратился 13 мая 2021 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности, предусмотренного законом к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки.

Объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику, определяется с указанием конкретной площади, и следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и является основанием для реализации дольщиком права на соразмерное уменьшение цены договора по основанию ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ.

При рассмотрении дела установлено, общая проектная площадь подлежащей передаче истцу квартира по условиям договора составляет 69 кв.м, фактическая площадь переданной истцу квартиры составляет 66 кв.м, что меньше проектной на 3 кв.м.

Судебная коллегия соглашается с произведенным истцом расчетом стоимости одного квадратного метра квартиры, исходя из цены договора - сумма и проектной площади квартиры - 69 кв.м, согласно которому стоимость одного квадратного места составила сумма, стоимость трех квадратных метров - сумма Доказательств того, что уменьшение площади квартиры произошло в результате заказанной истцом отделки не представлено, при том, что условие о передаче квартиры с отделкой было предусмотрено заключенным между сторонами договором.

Судебная коллегия полагает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки, основанное на положениях ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей", расчет неустойки, приведенный истцом, соответствует положениям ст. 23 названного Закона, судебная коллегия соглашается с ним. Согласно данному расчету, размер неустойки за указанный истцом период с 11 марта 2021 года по 18 ноября 2021 года (253 дня) составляет сумма Также обоснованными, основанным на положениях п. 6 ст. 13 ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" являются требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда, штрафа. Вместе с тем, судебная коллегия полагает возможным принять во внимание заявление ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ к взыскиваемой в пользу истца неустойки, штрафа, с учетом конкретных обстоятельств дела.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Критериями несоразмерности могут служить чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другие.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под несоразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Так, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-0, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой ст. 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Возможность снижения суммы штрафа по правилам ст. 333 ГК РФ по спорам с потребителями подтверждена Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с защитой прав потребителей финансовых услуг, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 сентября 2017 года, в Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с обязательным страхованием гражданской ответственности владельцев транспортных средств, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 года, п. 78 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее -Постановление Пленума ВС РФ N 7).

Из разъяснений, содержащихся в п. 75 Постановления Пленума ВС РФ N 7 следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3.4 ст. 1 ГК РФ).

Как полагает судебная коллегия, сумма требуемой к уплате неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку сумма неустойки значительно превышает сумму задолженности, вследствие чего, взыскание ее в заявленном размере может привести к нарушению баланса интересов сторон. С учетом установленных обстоятельств судебная коллегия полагает необходимым взыскать в пользу истца с ответчика неустойку в размере сумма

Определяя размер компенсации морального вреда, учитывая отсутствие в материалах дела данных о существенных нравственных либо физических страданий истца в результате нарушения ответчиком его прав как потребителя, судебная коллегия полагает необходимым определить размер данной компенсации в сумма

Также, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф, определенный судебной коллегией, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, в размере сумма

Оснований для удовлетворения требований о взыскании процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, судебная коллегия не находит, поскольку одновременное взыскание с должника неустойки, предусмотренной Законом РФ "О защите прав потребителей", и процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ, за один и тот же период просрочки оказания услуги является санкцией за одно и то же нарушение, что противоречит вытекающему из смысла главы 25 ГК РФ принципу недопустимости двойной ответственности за одно и то же нарушение обязательства.

В силу ст.ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию документально подтвержденные расходы истца, понесенные в связи с рассмотрением настоящего дела в размере сумма, в том числе на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, на отправку почтовой корреспонденции в размере сумма, а также на оплату услуг представителя в размере сумма, что соответствует принципу разумности и справедливости, с учетом объема оказанной юридической помощи и уровня сложности дела, длительности его рассмотрения.

В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию госпошлина в размере сумма

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене по ст. 330 ГПК РФ как постановленное при неверном применении норм материального права и неправильном определении обстоятельств по делу, с вынесением нового решения по ст. 328 ГПК РФ о частичном удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Преображенского районного суда адрес от 03 марта 2022 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Признать недействительным п. 4.10 договора участия в долевом строительстве NАМ-ДДИ-КВ-В5-326-1 от 10 июля 2019 года.

Взыскать с адрес N4" в пользу Великанова Сергея Анатольевича в счет уменьшения цены договора денежные средства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, неустойку в размере сумма, штраф в размере сумма, судебные расходы сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с адрес N4" в доход бюджета адрес госпошлину в размере сумма

Председательствующий:

Судьи: