Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 октября 2022 г. по делу N 8Г-14230/2022[88-17287/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Медведкиной В.А, судей Шевчук Т.В, Швецовой М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-1924/2021 по иску ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, по иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шевчук Т.В, объяснения Романенко А.И. и его представителя по ордеру Ганула А.В, возражения Иванцевич Н.В. и ее представителя по ордеру Громова Н.И, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Иванцевич Н.В. обратилась в Невский районный суд г.Санкт-Петербурга с иском к Романенко А.И. об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры N162 в доме 3 лит. Б по 1-ому Рабфаковскому пер. в Санкт-Петербурге на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 26 августа 2020 года.

Романенко А.И. обратился в суд со встречным иском к Иванцевич Н.В. о признании предварительного договора купли-продажи от 26 августа 2020 года расторгнутым с 12 октября 2020 года.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября

2021 года исковые требовании Иванцевич Н.В. оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования Романенко А.И. удовлетворены, предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный 26 августа 2020 года между Романенко А.И. и Иванцевич Н.В, признан расторгнутым с 12 октября 2020 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2022 года решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 18 октября 2021 года отменено, исковые требования Иванцевич Н.В. удовлетворены частично, возложена обязанность на Романенко А.И. заключить основной договор купли-продажи квартиры, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 26 августа 2020 года, за исключением пункта 2.1.3. (кроме условия о внесении аванса), пункта 2.1.4, 2.1.5, 2.1.7. договора.

Дополнены существенные условия, указанные в предварительном договоре, указанием о порядке оплаты стоимости объекта:

"Оплата недвижимого имущества покупателем продавцу производится после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в предмете договора, путем перечисления Романенко Анатолию Ивановичу денежных средств в размере 5150000 рублей, внесенных на счет Управления судебного департамента в Санкт- Петербурге".

В удовлетворении встречных исковых требований Романенко А.И. отказано.

В кассационной жалобе Романенко А.И. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2022 года, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении жалобы.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом, 26 августа 2020 года между Романенко А.И. и Иванцевич Н.В. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи однокомнатной "адрес" в Санкт- Петербурге, общей площадью 37, 9 кв.м.

Согласно разделу 2 предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры была согласована сторонами в размере 5150000 рублей, при этом в цену квартиры вошли мебель, бытовая техника.

Расчеты по сделке купли-продажи квартиры производятся с использованием индивидуального сейфа банка. Часть стоимости квартиры оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, из которых 30000 рублей были внесены покупателем в качестве аванса при подписании предварительного договора купли-продажи.

При отказе продавца от продажи объекта покупателю или при невозможности покупателем приобретения квартиры по независимым от него обстоятельствам сроком до 1 октября 2020 года продавец обязан вернуть внесенные средства в полном объеме в течение трех календарных дней после наступления данного обстоятельства.

Оставшаяся часть стоимости квартиры оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю банком в соответствии с кредитным договором, заключенным в Санкт-Петербурге.

Согласно пункту 3.1 договора заключенный между сторонами договор является предварительным и содержит основные условия договора купли- продажи, который будет заключен в последующем.

Согласно пункту 3.2 договора стороны обязались заключить договор купли-продажи не позднее 1 октября 2020 года.

30 сентября 2020 года Иванцевич Н.В. направила в адрес ответчика посредством почтового отправления предложение о заключении основного договора купли-продажи квартиры, которое 1 ноября 2020 года было возвращено отправителю за истечением срока хранения.

2 октября 2020 года ответчиком Романенко А.И. в адрес истца было направлено уведомление о прекращении действия предварительного договора купли-продажи по тем основаниям, что в предусмотренный договором срок - 1 октября 2020 года основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был в связи с получением истцом отказа в заключении кредитного договора. Данное уведомление было получено истцом 12 октября 2020 года.

5 октября 2020 года ответчиком были возвращены истцу денежные средства, внесенные в счет оплаты части стоимости квартиры в размере 30000 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 429, 431, 445, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", исходил из того, что Романенко А.И. был наделен правом на односторонний отказ от заключения основного договора купли-продажи квартиры, который был им реализован 2 октября 2020 года, в связи с не достижением между сторонами в порядке пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашения относительно условий договора, а именно субъектный состав участников сделки, порядок расчетов по сделке и сроки передачи квартиры, перечень приобретаемого истцом имущества, находящегося в квартире, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Иванцевич Н.В. требований.

При этом суд первой инстанции указал на то, что направление 30 сентября 2020 года истцом в адрес ответчика измененного проекта основного договора купли-продажи, учитывающего обстоятельства, в отношении которых ответчиком были высказаны свои возражения, не является основанием к удовлетворению исковых требований, поскольку не все возражения ответчика были учтены в проекте. При этом, с учетом времени, необходимого для обработки и доставки почтовой корреспонденции адресату Почтой России, ответчик до момента направлении истцу уведомления о расторжении предварительного договора купли-продажи - 2 октября 2020 года не имел объективной возможности получения измененного проекта основного договора купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав на следующее.

В пункте 2.1.3 предварительного договора стороны согласовали, что расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производятся с использованием индивидуального сейфа банка (абзац первый).

Часть стоимости объекта оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, из которых 30000 рублей внесено покупателем в качестве аванса при подписании данного договора, что подтверждается распиской продавца (абзац второй).

При отказе продавца от продажи объекта покупателю или при невозможности покупателем приобретения объекта по независимым от него обстоятельствам сроком до 1 октября 2020 года, продавец обязуется вернуть внесенные денежные средства в полном объеме в течение трех календарных дней после наступления данного обстоятельства (абзац третий).

Суд апелляционной инстанции, проанализировав данное условие договора, пришел к выводу, что пункт 2.1.3 не наделяет продавца Романенко А.И. правом на односторонний отказ от исполнения обязательств по предварительному договору, а регулирует порядок возврата аванса в случае отказа продавца от исполнения обязательств по предварительному договору.

В то время как в силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором, однако суд апелляционной инстанции в рамках спора не установилналичие обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для одностороннего отказа продавца от исполнения предварительного договора.

Судом апелляционной инстанции было отмечено, что 30 сентября 2020 года в установленный предварительным договором срок покупателем Иванцевич Н.В. в адрес продавца Романенко А.И. направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи, что ответчиком не опровергнуто, доказательств того, что указанное предложение ему не было доставлено почтовой службой, в материалы дела не представлено.

Исходя из того, что договор от 26 августа 2020 года по своей форме отвечает требованиям, установленным в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, до истечения срока, установленного в пункте 3.2. предварительного договора до 1 октября 2020 года), покупатель выразил свое желание на заключение основного договора путем направления продавцу соответствующего предложения, однако последний от заключения договора купли-продажи уклонился, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заявленные истцом требования о понуждении заключить основной договор купли-продажи являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом доводы Романенко А.И. об изменении субъектного состава стороны покупателя, а также представления ему иной редакции основного договора купли-продажи признаны судом апелляционной инстанции не имеющими правового значения, поскольку Иванцевич Н.В. направлено предложение о заключении основного договора по условиям, согласованным в предварительном договоре купли-продажи от 26 августа 2020 года, а доказательств направления покупателем одновременно с предложением заключения основного договора в установленный срок проекта договора в иной редакции, в материалы дела не представлено.

Суд апелляционной инстанции указал на наличие оснований для понуждения продавца к заключению основанного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи за исключением пункта 2.1.3. (кроме условия о внесении аванса), пункта 2.1.4, 2.1.5, 2.1.7. договора.

С учетом того, что стоимость квартиры внесена покупателем на депозит Управления судебного департамента в Санкт-Петербурге, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о дополнении существенных условий предварительного договора, указанием о порядке оплаты стоимости объекта.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Заявляя иск, Иванцевич Н.В. просила суд о заключении с Романенко А.И. договора на условиях, изложенных ею в проекте договора и представленном к иску. Вместе с тем, суд, разрешая спор, не исследовал условия предлагаемого истцом договора и не указал мотивы, по которым пришел к выводу о понуждении к заключению договора на условиях предварительного договора, о котором стороны не просили.

При таких обстоятельствах заслуживают внимания доводы кассационной жалобы ответчика о том, что суд вышел за пределы заявленных истцом требованиям и не мотивировал свои выводы в нарушение части 3 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Помимо этого, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Таким образом, возражения Романенко А.И. относительно субъектного состава стороны покупателя в договоре также подлежали разрешению при рассмотрении настоящего дела.

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В нарушение указанных норм и разъяснений резолютивная часть апелляционного определения не содержит полного текста договора с его условиями, который подлежал заключению сторонами.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции, указав на выполнение покупателем обязанности по уведомлению продавца о намерении заключить основной договор купли-продажи, не принял во внимание положения пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, согласно которым по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, суду следовало проверить доводы ответчика о том, что предлагаемый покупателем к заключению основной договор купли-продажи не соответствует условиям предварительного договора, в связи с чем, у продавца отсутствует обязанность, предусмотренная статьей 429 Гражданского кодекса РФ, на заключение договора купли-продажи.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи