Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 20 октября 2022 г. по делу N 8Г-20937/2022[88-21357/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Крамаренко Т.М, судей Емелина А.В, Мурзаковой Н.П, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Цымбал В.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.06.2022 по гражданскому делу N по иску Константинова А, Ю. к Цымбал В.В, Цымбал Н.В, действующих также в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, о признании утратившим право пользования жилым помещением при переходе права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства.

Заслушав доклад судьи Крамаренко Т.М, пояснения представителя Цымбал В.В. - Клюшиной Е.В, действующей на основании доверенности от 18.05.2021, выданной сроком на 3 года, заключение прокурора Кушнирчук А.И, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Константинов А.Ю. обратился в суд с указанным иском, мотивировав свои требования тем, что он является собственником объекта недвижимости: назначение - жилое помещение, расположенного по адресу: "адрес", с кадастровым номером N.

Право собственности у Константинова А.Ю. на объект недвижимости с кадастровым номером N зарегистрировано 15.12.2020 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.12.2020, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.12.2020 сделана запись регистрации N.

10.12.2020 Константинов Алексей Юрьевич заключил с Банком ВТБ (публичное акционерное общество) договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств по адресу: "адрес". Согласно п. 1.2 договора купли-продажи указанный объект недвижимости находится в собственности продавца на основании соглашения об отступном от 22.12.2016, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись регистрации N от 15.02.2017. На момент заключения договора купли-продажи по адресу недвижимого имущества зарегистрированы и проживали следующие лица: Цымбал Н.В, Цымбал Н.В, ФИО2. В соответствии с пунктом 1.6 договора купли-продажи переход права собственности на движимое имущество на основании договора является основанием для прекращения их права использования недвижимым имуществом. Однако, до настоящего времени ответчики не исполнили своего обязательства по освобождению жилого помещения и снятию с регистрационного учета. Проживание и регистрация ответчиков по указанному выше адресу не позволяет истцу в полной мере осуществлять свои законные права собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом. 28.12.2020 ответчикам направлена претензия о снятии с регистрационного учета и выселении в добровольном порядке, однако данная претензия оставлена без удовлетворения.

На основании вышеизложенного, Константинов А.Ю, с учетом уточнений исковых требований, просил суд признать Цымбал В.В, Цымбал Н.В, ФИО1, ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: "адрес"; выселить Цымбал В.В, Цымбал Н.В, ФИО1, ФИО2 из указанного жилого помещения; обязать ОВМ ОП N 4 (Октябрьский район) УМВД России по г. Самаре снять указанных граждан с регистрационного учета в жилом помещении, расположенном по адресу: "адрес".

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 10.02.2022 исковые требования Константинова А, Ю. к Цымбал В.В, Цымбал Н.В, действующих также в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением при переходе права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчики обжаловали судебное решение в суд апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.06.2022 решение Октябрьского районного суда г. Самары от 10.02.2022 отменено. Постановлено следующее решение:

"Исковые требования Константинова А, Ю. к Цымбал В.В, Цымбал Н.В, действующих также в интересах несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 о признании утратившими право пользования жилым помещением при переходе права собственности, выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства, - удовлетворить.

Признать Цымбал В.В, Цымбал Н.В, ФИО1, ФИО2 прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: "адрес".

Выселить Цымбал В.В, Цымбал Н.В, ФИО1, ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".

Решение суда является основанием для снятия Цымбал В.В, ФИО1, ФИО2 с регистрационного учета по адресу: "адрес"".

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене апелляционного определения, указывается на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права при его вынесении.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

В судебном заседании представитель Цымбал В.В. - Клюшина Е.В. доводы кассационной жалобы поддержала.

Прокурор дал заключение о необходимости отмены обжалуемого апелляционного определения с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Иные лица, участвовавшие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судом первой и апелляционной инстанции были допущены нарушения норм материального и процессуального права и они выразились в следующем.

Судами установлено и следует из материалов дела, что Константинов А.Ю. является собственником объекта недвижимости: назначение - жилое помещение, расположенного по адресу: "адрес" кадастровым номером N, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Право собственности у Константинова А.Ю. на объект недвижимости с кадастровым номером N, зарегистрировано 15.12.2020 на основании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.12.2020, о чем в ЕГРН 15.12.2020 имеется запись регистрации N.

10.12.2020 Константинов А.Ю. заключил с Банком ВТБ (публичное акционерное общество) договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств по адресу: "адрес".

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи указанный объект недвижимости находится в собственности продавца на основании соглашения об отступном от 22.12.2016, о чем в ЕГРН имеется запись регистрации N от 15.02.2017.

На момент заключения договора купли-продажи по адресу недвижимого имущества зарегистрированы и проживали следующие лица: Цымбал Н.В, Цымбал Н.В, ФИО2.

Согласно справке ТСЖ "ПОЛИТЕХНИК"" от 18.03.2021, в указанной квартире постоянно проживают: Цымбал В.В, Цымбал Н.В, ФИО1, ФИО2

Решением Октябрьского районного суда г. Самары от 27.08.2021, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.01.2022, исковые требования Цымбал В.В, Цымбал Н.В. к Банку ВТБ (ПАО), Константинову А.Ю. о признании договора купли - продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.12.2020, заключенного между Банком ВТБ (ПАО) и Константиновым А.Ю, недействительным, применении последствий его недействительности, - оставлены без удовлетворения.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями статей 209, 292, 237, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11, 30, 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу, что проживание и регистрация по месту жительства ответчиков в квартире, принадлежащей истцу, создает собственнику имущества препятствия по владению, пользованию и возможному распоряжению недвижимым имуществом, то есть в осуществлении истцом его прав собственника недвижимого имущества. Зарегистрировав право собственности, истец стал собственником спорного имущества. Государственная регистрация права собственности свидетельствует о возникновении у истца прав владения, пользования и распоряжения этим имуществом, а у ответчиков - прекращение этих прав согласно статей 235, 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, что предполагает и утрату у него права пользования этим жилым помещением. В связи с чем, ответчики Цымбал В.В, Цымбал Н.В, ФИО1, ФИО2 подлежат выселению из жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", без предоставления другого жилого помещения.

Согласно доводам кассационной жалобы, судом апелляционной инстанции не было учтено, что Банк ВТБ (ПАО), являясь предыдущим наймодателем в отношении спорной квартиры на основании заключенного с Цымбал В.В. и Цымбал Н.В. договора найма N 11 от 17.04.2017, отказ от продления договора найма в адрес Цымбал В.В. и Цымбал Н.В. не направлял, что повлекло для нового приобретателя квартиры - Константинова А.Ю. переход к нему прав и обязанностей наймодателя, при этом переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечет расторжение или изменения договора найма жилого помещения. В связи с неисполнением Банком указанной в статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности по уведомлению Цымбал В.В. и Цымбал Н.В. об отказе от продления договора найма, заявитель считает, что договор продлен до максимально допустимого срока его заключения (5 лет), то есть до 17.04.2022, при этом истец - Константинов А.Ю, стал новым наймодателем по договору найма N 11 от 17.04.2017, заключенного между Банком и Цымбал В.В, Цымбал Н.В. с сохранением условий указанного договора, в том числе, с правом выкупа указанного имущества у Константинова А.Ю. Более того, Константиновым А.Ю. до 17.04.2022 не направлено в адрес Цымбал В.В, Цымбал Н.В. уведомление об отказе от продления договора найма, следовательно договор найма спорной квартиры еще раз продлен до максимально допустимого сока его заключения (5 лет), то есть, до 17.04.2027. До истечения указанного срока за ответчиками сохранено право пользования и проживания в жилом помещении, принадлежащем Константинову А.Ю. Таким образом, у суда отсутствовали правовые основания для признания Цымбал В.В, Цымбал Н.В, ФИО1, ФИО2 утратившими право пользования жилым помещением и выселения ответчиков из жилого помещения.

Судебная коллегия отмечает, что указанные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Отклоняя указанные доводы, суд апелляционной инстанции указал, что доводы о нарушении Банком обязанности по уведомлению об отказе от продления договора найма отклоняются судебной коллегией, поскольку правового значения для дела не имеют.

Суд кассационной инстанции полагает выводы суда апелляционной инстанции преждевременными, не основанными на всестороннем и полном изучении обстоятельств спора, поскольку при оценке доводов ответчиков суд не в полном объеме дал оценку имеющимся в деле доказательствам и не установилюридически значимые обстоятельства с учетом требований норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации об их относимости и допустимости.

Из материалов дела следует, что 17.04.2017 Банком ВТБ (ПАО) и Цымбал В.В, Цымбал Н.В. заключен договор N 11 коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа, срок действия указанного договора составляет 36 календарных месяцев.

Согласно части 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Исходя из обоснования заявленных Константиновым А.Ю. исковых требований, возражений ответчиков, юридически значимыми и подлежащими выяснению обстоятельствами по настоящему делу являлись, в том числе, определение характера правоотношений между ответчиками и прежним собственником спорного жилого помещения на дату его отчуждения; условия, на которых указанное помещение приобреталось истцом, а также характер правоотношений между истцом и ответчиками после перехода права собственности на спорное жилое помещение. Также подлежало установлению обстоятельство, предупреждались ли ответчики прежним собственником жилого помещения, либо новым собственником, об отказе от продления договора не позднее чем за три месяца (часть 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установление указанных обстоятельств влияет на правильное применение норм материального права исходя из заявленного требования о выселении ответчиков из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Между тем, указанные обстоятельства судами апелляционной инстанции должным образом не устанавливались.

Поскольку обстоятельства, являющиеся юридическим значимыми для разрешения спора, судом апелляционной инстанции в полном объеме не установлены и не выяснены, обжалуемое определение законным и обоснованным признать нельзя, в связи с чем оно подлежит отмене, а дело направлению на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными фактическими обстоятельствами исходя из необходимости установления при этом справедливого баланса прав и охраняемых законом интересов сторон, а также оценки разумности и добросовестности действий каждой из них при реализации своих прав.

В связи с окончанием кассационного производства определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14.09.2022 о приостановлении исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.06.2022 подлежит отмене в силу части 3 статьи 379.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.06.2022 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Отменить приостановление исполнения апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 23.06.2022, принятое определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 14.09.2022.

Председательствующий Т.М. Крамаренко

Судьи А.В. Емелин

Н.П. Мурзакова