Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10 октября 2022 г. по делу N 8Г-21193/2022[88-21561/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ромасловской И.М, судей Нечаевой Т.М, Бочкова Л.Б, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Самарина "данные изъяты" на решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 02 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 июня 2022 года по гражданскому делу N2-2087/2022 по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к Самарину "данные изъяты" о взыскании задолженности по арендной плате, заслушав доклад судьи Ромасловской И.М,

УСТАНОВИЛА:

истец Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обратился в суд с исковым заявлением к ответчику Самарину А.А, в котором просил взыскать с ответчика в свою пользу:

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 24.03.2015 года за период с 23.11.2017 года по 18.04.2021 года в размере "данные изъяты" рублей, пени в размере "данные изъяты" рублей;

- задолженность по арендной плате по договору аренды от 19.04. "данные изъяты" в размере "данные изъяты" рубля, пени в размере "данные изъяты" рубля, мотивируя свои требования тем, что у Самарина А.А. образовалась задолженность по внесению предусмотренных договорами аренды платежей, которая им до настоящего времени, несмотря на направление истцом досудебной претензии, не погашена.

Решением Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 02.03.2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 27.06.2022 года, исковое заявление Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к Самарину "данные изъяты" удовлетворено частично.

С Самарина "данные изъяты" в пользу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан взыскана задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.03.2015 года N12-15-71 зем за период с 01.08.2018 года по 18.04.2021 года в размере "данные изъяты" рубля, пени в размере "данные изъяты" рублей; задолженность по договору аренды земельного участка от 19.04.2021 года N зем за период с 19.04.2021 года по 31.07.2021 года в размере "данные изъяты" рубля, пени в размере "данные изъяты" рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к Самарину "данные изъяты" о взыскании задолженности по арендной плате, пени по договору аренды земельного участка от 24.03.2015 года N12-15-71 зем отказано.

С Самарина "данные изъяты" в доход бюджета ГО г.Уфа Республики Башкортостан взыскана государственная пошлина в размере "данные изъяты" рублей.

В кассационной жалобе Самарин А.А. ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, указывая на допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно п.1 ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения норм права были допущены судом первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено, что 24.03.2015 года с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":1017 (площадь - 2425 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под малоэтажные многоквартирные жилые дома, местоположение - "адрес") на срок с 24.03.2015 года по 24.03.2018 года.

24 марта 2015 года земельный участок передан Самарину А.А. по акту.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 02.02.2018 года, вступившим в законную силу, с Самарина А.А. взыскана задолженность по данному договору по состоянию на 22.11.2017 года в размере "данные изъяты" рублей, пени в размере "данные изъяты" рубля.

30 апреля 2021 года срок действия данного договора прекращен.

19 апреля 2021 года с ответчиком заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты":1017, на срок с 19.04.2021 года по 18.04.2024 года.

19 апреля 2021 года земельный участок передан Самарину А.А. по акту.

Судом установлено и сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривается, что арендатором возложенные на него договорами обязательства надлежащим образом исполнены не были, в связи с чем 12 и 16 августа 2021 года истец направило в адрес ответчика претензии с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Данные требования были оставлены ответчиком без внимания.

Разрешая требования Министерства, суд первой инстанции, исходил из того, что арендодатель исполнил свои обязанности перед Самариным А.А. надлежащим образом, между тем, доказательств оплаты ответчиком задолженности по арендной плате суду не представлено, в связи с чем, руководствуясь положениями ст.ст.309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.39.7. Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о правомерности заявленных истцом требований, в связи с чем по итогам проверки и перерасчета заявленной ко взысканию суммы, взыскал с ответчика задолженность по арендным платежам в указанном в решении размере.

Суд апелляционной инстанции оснований не согласится с выводами суда первой инстанции не усмотрел.

Вместе с тем, судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее:

Так, возражая относительно заявленных требований, ответчик указывал на то, что в спорный период не мог использовать земельный участок, переданный ему в аренду, в связи с действиями истца.

В подтверждение своих доводов, ответчик указал, что в рамках гражданского дела по иску Администрации МР Давлекановский район Республики Башкортостан к Самарину А.А. о понуждении устранить нарушения законодательства, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома, определением Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от 25.01.2018 года удовлетворено ходатайство представителя Администрации о применении мер по обеспечению иска. Данным определением применены меры по обеспечению иска в виде запрета ответчику Самарину А.А. совершать все виды строительных работ на объекте капитального строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", так же ответчику Самарину А.А. запрещено совершать сделки по отчуждению жилых и нежилых помещений, расположенных в вышеуказанном многоквартирном жилом доме и вспомогательных сооружениях. Приостановлена государственная регистрация перехода прав собственности на жилые и нежилые помещения по вышеуказанному адресу до вступления в законную силу решения суда по делу.

Как указывает ответчик, решением суда в удовлетворении заявленных требований истцу было отказано.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, указал, что довод ответчика о том, что земельный участок не мог быть использован по назначению в связи с наложением ареста на регистрационные действия в отношении земельного участка и на проведение строительных работ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку данное обстоятельство в соответствии с законом и договором не является основанием для освобождения арендатора от обязанности уплаты арендной платы.

Однако, в соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п.4 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 года N13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.3 ст.405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п.1 ст.406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу п.2 ст.328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 года, в п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 года, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Таким образом, учитывая вышеуказанное и положения ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Согласно условий договора аренды спорный земельный участок предоставлен ответчику под многоквартирные дома.

Учитывая вышеуказанное для правильного рассмотрения дела по существу суду необходимо проверить доводы ответчика о невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Кроме того, из материалов дела следует, что ответчиков в суде первой инстанции было заявлено ходатайство о принятии встречного искового заявления о взыскании убытков, причиненных обеспечением иска.

Согласно протокольного определения от 02.03.2022 года судом первой инстанции отказано в удовлетворении данного ходатайства, поскольку не соблюдены требования ст.ст.131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, не соблюдение требований, установленных статьями 131 и 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, является основанием оставить заявление без движения (п.1 ст.136 Гражданского кодекса Российской Федерации, тогда как условия принятия встречного иска установлены положениями ст.138 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Допущенные судом первой инстанции нарушения судом апелляционной инстанции не устранены.

Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым решение Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 02.03.2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 27.06.2022 года отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить заявленные к разрешению требования в соответствии с требованиями закона.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, определила:

Кировского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан от 02 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 июня 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан.

Председательствующий И.М. Ромасловская

Судьи Т.М. Нечаева

Л.Б. Бочков