Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 сентября 2022 г. по делу N 8Г-16478/2022[88-21933/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В, судей Жогина О.В, Яковлева А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка и судебных расходов, по кассационной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 21 сентября 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 февраля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В, судебная коллегия

установила:

ФИО1 (далее - истец) обратился в суд с иском к ФИО2 (далее - ответчик) о взыскании задатка и судебных расходов, просил взыскать с ответчика 980 000 рублей - сумму задатка в двойном размере, уплаченную по заключенному между сторонами 1 апреля 2021 года предварительному договору купли-продажи квартиры с условием о задатке и 13 000 рублей - государственную пошлину.

Решением Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 21 сентября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 февраля 2022 года, исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений по мотиву их незаконности.

Податель жалобы указывает на отсутствие сведений и доказательств отправления уведомления о снятии ограничений, обременений, указанных в пункте 1.5 договора, в отношении отчуждаемого объекта. Полагает, что судом оставлено без внимания отсутствие у ответчика намерения заключить договор купли-продажи объекта, а также то обстоятельство, что ответчик предоставил недостоверную информацию об имеющихся арестах и обременениях спорного имущества. Также заявитель ссылается на неверную трактовку судом положений пункта 1.3 договора.

В письменных возражениях представитель ФИО2 по доверенности - адвокат ФИО7 просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании ФИО1 поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика ФИО2 по доверенности - ФИО8 против удовлетворения жалобы возражал.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела допущены были.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 1 апреля 2021 года ФИО1 (покупатель) заключил с ФИО2 (продавец) предварительный договор купли-продажи квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 48, 3 кв. м, с кадастровым номером: "данные изъяты", по адресу: "адрес" (далее - квартира), согласно которому стороны обязались в срок не позднее 20 мая 2021 года включительно заключить договор купли-продажи объекта. Стоимость указанного объекта определена сторонами в размере 6 400 000 рублей.

Во исполнение условий пункта 3.2.1. договора покупатель передал продавцу сумму задатка в размере 490 000 рублей, что подтверждается распиской в получении денежных средств от 1 апреля 2021 года.

Согласно пункту 1.4 договора на момент его заключения указанный объект обременен ипотекой в силу закона, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, который продавец заключил с АО "Тинькофф Банк" (далее - банк), о чем в ЕГРН 27 августа 2019 года сделана запись регистрации об ограничении (обременении) права (ипотека в силу закона) за N.

В соответствии с пунктом 1.5 договора на момент его заключения имелось ограничение (обременение) на объект-арест, запрет на совершение регистрационных действий, о чем в ЕГРН имеются соответствующие записи регистрации N от 25 июня 2020 года (арест) и запись регистрации N от 12 февраля 2021 года (запрещение регистрации).

В пункте 3.2.2 предварительного договора стороны согласовали, что денежную сумму в размере 900 000 рублей покупатель выплачивает продавцу в течение трех календарных дней с момента снятия ограничений (ареста, запрета), указанных в пункте 1.5. договора, в отношении отчуждаемого объекта; указанные денежные средства передаются покупателем продавцу для дальнейшего погашения кредитной задолженности (в рамках кредитного договора) перед залогодержателем - АО "Тинькофф Банк".

В соответствии с пунктом 1.3 договора основной договор купли-продажи может быть заключен исключительно при условии вынесения кредитной организацией письменного положительного заключения по приобретению покупателем объекта путем предоставления и использования денежных средств банка и подписание банком с покупателем кредитного договора, на приобретение объекта в ипотеку.

Выписка из ЕГРН о снятии со спорной квартиры арестов получена (ответчиком) 30 апреля 2021 года, истец получил выписку из ЕГРН 18 мая 2021 года, при этом условия пункта 3.2.2. предварительного договора истец не выполнил - денежную сумму в размере 900 000 рублей покупатель не выплатил продавцу в течение трех календарных дней c момента снятия ограничений обременении (ареста, запрета).

Согласно справке ПАО "Совкомбанк" рассмотрение вопроса о предоставлении ФИО1 ипотеки на приобретение указанной квартиры приостановлено 21 мая 2021 года.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, руководствуясь положениями статей 380, 381, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд первой инстанции исходил из факта неисполнения истцом условий предварительного договора купли-продажи из-за отсутствия у него необходимой суммы для приобретения квартиры, ввиду чего сделал вывод о том, что основной договор не был заключен по вине покупателя.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

С выводами судов нижестоящих инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, при неправильном применении норм процессуального и материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения на суде лежит обязанность оценить доказательства, определить, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.

При рассмотрении спора судами не учтено следующее.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2 - 4 статьи 429 ГК РФ).

То есть по своей правовой природе предварительный договор является организационным соглашением, направленным на возникновение у сторон договора обязанности в будущем заключить имущественный договор.

В данном случае в качестве обеспечения исполнения договора выступает задаток.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Обеспечение исполнения обязательств (в том числе задаток) направлено на защиту имущественных интересов стороны обязательства в случае его ненадлежащего исполнения другой стороной (статьи 309, 329 ГК РФ), призвано стимулировать должника к надлежащему исполнению и при ненадлежащем исполнении влечет потери для виновного.

Как усматривается из условий предварительного договора купли-продажи от 1 апреля 2021 года (указано - 1 апреля 2020 года), заключенного между истцом и ответчиком, стороны приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее 20 мая 2021 года. При этом стороны согласовали, что основной договор может быть заключен исключительно при условии вынесения кредитной организацией (банком) письменного положительного заключения по приобретению покупателем объекта путем предоставления и использования денежных средств (кредитных средств) банка и подписание банком с покупателем кредитного договора на приобретение объекта в ипотеку. В противном случае (то есть если сделка не состоится по решению банка о неодобрении объекта как надлежащего для оформления ипотеки), стороны должны руководствоваться положениями пункта 5.3 предварительного договора, согласно которому продавец обязался осуществить возврат в полном объеме денежных средств, внесенных покупателем согласно пункту 3.2.1 договора (то есть задатка в размере 490 000 рублей), в случае отказа банка в предоставлении кредитных средств после произведенной проверки пакета документов на объект, для приобретения покупателем в собственность; указанная сумма задатка возвращается продавцом в течение пяти календарных дней с момента уведомления покупателем об отказе банка в предоставлении кредитных средств на приобретение объекта; все остальные денежные средства переданные продавцу покупателем в рамках настоящего договора подлежат возврату продавцом покупателю в срок не позднее 10 календарных дней со дня исполнения обязательств, в этом случае данный договор подлежит расторжению сторонами.

Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Частью 1 статьи 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198, 329 ГПК РФ выводы суда о фактах, имеющих процессуальное значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного Кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Вывод суда о том, что основной договор не был заключен по вине покупателя, сделан без учета следующего.

Согласно представленным материалам дела, постановлением судебного пристава-исполнителя Центрального РОСП г. Сочи от 28 апреля 2021 года N отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий в отношении квартиры - предмета предварительного договора купли-продажи от 1 апреля 2020 года (л. д. 70).

Вместе с тем, как сообщено Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в ответе на судебный запрос, прекращение ограничения прав на основании данного постановления N о снятии запрета зарегистрировано данным управлением только 20 июля 2021 года (л. д. 69).

Более того, в нарушение требований процессуального закона суд оставил без внимания и правовой оценки изложенные в этом же сообщении сведения о том, что в отношении объекта (квартиры, являющейся предметом предварительного договора купли-продажи) 4 мая 2021 года (то есть до согласованного сторонами срока для заключения основного договора купли-продажи) зарегистрировано ограничение прав на основании иного Постановления Центрального РОСП г. Сочи от 28 апреля 2021 года N о запрете на совершение действий по регистрации.

В уведомлении от 18 мая 2021 года покупатель сообщал продавцу о необходимости явиться в банк для подготовки (подписания) договора купли-продажи и просил предоставить: по запросу банка копии всех страниц паспорта продавца и все имеющиеся у него документы по приватизации объекта; документы, свидетельствующие о снятии ограничений, указанных в пункте 1.5 договора в отношении отчуждаемого объекта; сведения о снятии с регистрационного учета ФИО2 (л. д. 24 - 25).

Представленный продавцом ответ от 20 мая 2021 года на данное уведомление ФИО1 надлежащей оценки суда не получил, судебные акты не содержат суждений судебных инстанций и анализа данного ответа продавца по каждому пункту требований покупателя.

В справке ПАО "Совкомбанк" от 20 августа 2021 года сообщено, что клиентом ФИО1 предоставлен неполный комплект документов; дальнейшее рассмотрение объекта (квартиры) приостановлено банком 21 мая 2021 года в связи с отказом в предоставлении запрашиваемых документов собственником недвижимости ФИО2 (л. д. 93).

Ввиду изложенного вывод суда о том, что сторонами не представлено бесспорных доказательств того, что вопрос о выдаче кредита приостановлен по вине ответчика, и именно последний не представил необходимые документы для рассмотрения вопроса о предоставлении кредита (л. д. 106) - нельзя признать обоснованным.

В результате ненадлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств, суд не проанализировал причины, по которым банк приостановил рассмотрение вопроса о предоставлении кредита покупателю, не выяснил, какой пакет документов необходим банку для положительного заключения по вопросу о предоставлении кредита, какой стороне надлежало его предоставить, не разрешилвопрос о том, мог ли покупатель предоставить банку требуемые документы самостоятельно, без участия продавца, не установилфакт исполнения продавцом условий пункта 2.1.2 предварительного договора об обязанности продавца предоставить сведения о снятии с регистрационного учета ФИО2 до подписания основного договора. Вместе с тем перечисленные обстоятельства являются юридические значимыми для рассмотрении настоящего спора, однако в предмет доказывания не вошли, остались не установлены судами нижестоящих инстанций. Без внимания и судебной оценки остались и доводы истца о его добросовестном поведении в рамках спорной сделки.

Предусмотренному предварительным договором условию о том, что основной договор купли-продажи может быть заключен исключительно при условии подписания банком с покупателем кредитного договора на приобретение объекта в ипотеку (пункт 1.3) суд оценки не дал, ввиду чего вывод суда о вине покупателя в незаключении основного договора только на том основании, что у него отсутствовали денежные средства на покупку квартиры, нельзя признать правомерным.

Указывая на недоказанность доводов истца, суд исходил из того, что истцу не отказано в выдаче кредита, вопрос был приостановлен (л. д. 106). При этом суд не привел суждений о том, чем отличаются данные действия банка (приостановление решения вопроса о выдаче кредита и отказ в предоставлении кредита) и правовые последствия такого решения для покупателя с учетом согласованного сторонами в пункте 1.1. предварительного договора условия об использовании кредитных средств на приобретение квартиры.

От выяснения перечисленных обстоятельств зависело решение судом вопроса об удовлетворении или отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании спорной денежной суммы.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает приведенные в кассационной жалобе доводы заслуживающими внимания, а вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения требования - преждевременным.

По настоящему делу при разрешении спора суд ограничился установлением формальных оснований применения закона и не дал надлежащей правовой оценки обстоятельствам, на которые ссылался истец в обоснование своих требований.

Принимая судебные акты, судами первой и апелляционной инстанций оставлен без исследования ряд существенных обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих значение для правильного рассмотрения гражданского дела, то есть суды формально подошли к разрешению настоящего спора, что, в свою очередь, не может отвечать принципам и задачам гражданского судопроизводства с позиции норм действующего процессуального законодательства.

Судебная коллегия по гражданским делам суда кассационной инстанции находит, что данные нарушения являются существенными, поскольку они повлияли на результат рассмотрения дела и не могут быть устранены без отмены судебных постановлений и нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края от 21 сентября 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 февраля 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи