Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 08 ноября 2022 г. по делу N 8Г-10654/2022[88-10656/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Шевцовой Т.С, судей Воробьевой Н.В. и Куратова А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО12 к АО "Дальсельхозмелиорация", ФИО13 о расторжении договоров

по кассационной жалобе ФИО14 на решение Биробиджанского районного суда Еврейской Автономной области от 24 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 27 июля 2022 года с учетом определения об исправлении описки от 8 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шевцовой Т.С, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Романенкова Г.А. обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении договоров аренды от 7 июля 2005 года следующих земельных участков: с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".; с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" кв.м, применении последствий признаний недействительным договора аренды, расторгнуть договор субаренды, заключенный между АО "Дальсельхозмелиорация" и Яниным С.А.

Требования мотивированы тем, что Романенкова Г.А. является собственником указанных земельных участков. Являясь главой крестьянского (фермерского) хозяйства "Бирское", она 7 июля 2005 года заключила три договора аренды указанных участков с главой КФХ ФИО16 сроком на 49 лет с правом последующего выкупа. 3 сентября 2019 года между главой КФХ ФИО15 лице конкурсного управляющего в рамках процедуры банкротства заключено соглашение об отступном, по условиям которого право аренды земельных участков перешло АО "Дальсельхозмелиорация". В настоящее время Романенкова Г.А. терпит убытки, так как налоговые платежи превышают стоимость арендной платы, однако АО "Дальсельхозмелиорация" от изменения условия договора уклоняется.

К участию в деле в качестве ответчика привлечен Янин С.А, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Управление Росреестра по ЕАО.

Решением Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 24 марта 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 27 июля 2022 года с учетом определения об исправлении описки от 8 августа 2022 года, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Романенковой Г.А. ставится вопрос об отмене судебных постановлений, принятии нового судебного постановления.

Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в порядке и пределах статей 379.5-379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены судебных постановлений.

Как установлено судами и следует из материалов дела, КФХ "Бирское" в лице главы Романенковой Г.А. 7 июля 2205 года сдала в аренду сроком на 49 лет ФИО17 с последующим правом выкупа следующие земельные участки: с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" с кадастровым номером N расположенного по адресу: "адрес" с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

Сумма арендной платы установлена для земельного участка с кадастровым номером N в размере 200 рублей ежемесячно (общая сумма договора 117 600 рублей), с кадастровым номером N - 200 рублей ежемесячно (общая сумма договора составляет 117 600 рублей), с кадастровым номером N 100 рублей ежемесячно (общая сумма договора составляет 58 800 рублей).

Также по условиям договоров аренды КФХ "Бирское" в лице Романенковой Г.А. гарантирует, что договоры заключены не вследствие стечения тяжелых обстоятельства на крайне невыгодных для себя условиях и настоящие договоры не являются для арендодателя кабальной сделкой.

После утраты государственной регистрации КФХ "Бирское" и смерти его члена ФИО18. Романенкова Г.А. стала единственным собственником указанных земельных участков, право собственности зарегистрировано 23 апреля 2018 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 12 февраля 2021 года отказано в удовлетворении требований Романенковой Г.А. о расторжении указанных договоров аренды.

Решением Арбитражного суда ЕАО от 5 февраля 2015 года ИП глава КФХ ФИО19 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

3 сентября 2019 года между конкурсным управляющим ИП главы КФХ ФИО20 и конкурсным кредитором АО "Дальсельхозмелиорация" заключено соглашение об отступном, по условиям которого право аренды спорных земельных участков перешло АО "Дальсельхозмелиорация".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 25 января 2021 года отказано в удовлетворении требований Романенковой Г.А. о признании соглашения об отступном недействительным.

Задолженности по арендной плате АО "Дальсельхозмелиорация" перед Романенковой Г.А. не имеет.

22 апреля 2021 года АО "Дальсельхозмелиорация" заключило с Яниным С.А. договор субаренды земельных участков, принадлежащих Романенковой Г.А, сроком до 31 декабря 2021 года, арендная плата составила 400 000 рублей.

1 января 2022 года договор субаренды был перезаключен сроком до 1 декабря 2022 года, арендная плата составила 530 000 рублей.

Полагая, что ее права нарушены, так как величина налоговых платежей по земельным участкам (за 2018 года - 21240 рублей, за 2019 год - 31 517 рублей, за 2020 год - 18 705 рублей) превышает стоимость получаемой арендной платы, при этом АО "Дальсельхозмелиорация" отказалось повышать ее размер, а также использует участки не по назначению, Романенкова Г.А. обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования, суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из того, что Романенкова Г.А, заключая договоры, при проявлении должной осмотрительности должна была предвидеть изменение рыночных ставок арендной платы, в том числе учесть повышение налоговых тарифов, этого не сделала, учитывая также непредставление истцом доказательств наличия совокупности предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий для изменения или расторжения спорных договоров, руководствуясь положениями статей 421, 422, 450-452, 606, 610, 615, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требований отказали.

Как верно указано судами, положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации о расторжении договора в данном случае не подлежат применению, поскольку необходимость несения налогового бремени собственником в виде уплаты налога на имущество, иных расходов на содержание объектов недвижимости не является существенным изменением обстоятельств в контексте положений пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, так же как и сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество не является в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Расторжение действующего договора аренды в связи недостижением согласия между сторонами о размере арендной платы не предусмотрено гражданским законодательством, и не соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон.

Довод истца, касающийся использования обществом земельного участка с кадастровым номером N не по назначению относится к фактическим обстоятельствам дела, оценка которого не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Тот факт, что при заключении спорных договоров КФХ "Бирское" в лице главы Романенковой Г.А. и ФИО21 исходили из дальнейшей возможности выкупа арендованного имущества, к чему АО "Дальсельхозмелиорация" не проявляет волеизъявления, не влечет отмену принятых судебных актов ввиду следующего.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости, в связи с чем к правоотношениям сторон должны применяться и нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом пунктом 1 указанной статьи предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Так как оспариваемые договоры аренды от 7 июля 2005 года не содержат сведений о цене выкупаемого имущества, в части выкупа земельных участков следует признать его незаключенным.

С учетом вышеуказанных обстоятельств судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договоров в судебном порядке.

Исходя из вышеизложенного, оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Биробиджанского районного суда Еврейской Автономной области от 24 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Суда Еврейской автономной области от 27 июля 2022 года с учетом определения об исправлении описки от 8 августа 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО22 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи