Апелляционное определение СК по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 октября 2022 г. по делу N 66а-1730/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И, судей Вольной Е.Ю, Тертишниковой Л.А, при секретаре судебного заседания Зубановой Т.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-253/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 на решение Красноярского краевого суда от 17 мая 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Вольной Е.Ю, пояснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика Правительства Красноярского края ФИО3 возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что является арендатором земельного участка. Размер арендной платы определяется исходя из значения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже кадастровой стоимости, что нарушает права административного истца как плательщика аренды.

Решением Красноярского краевого суда от 17 мая 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 9 089 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой обращения ФИО1 с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N постановлено считать 19 октября 2021 года.

С ФИО1 в пользу Правительства Красноярского края взысканы судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, указывая на то, что заключение эксперта ФИО4 имеет множество нарушений и неточностей. В подтверждение своих доводов представитель административного истца представил заключение специалиста N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выводов которого, в заключении эксперта допущены нарушения федеральных стандартов оценки, а также законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости в сторону завышения, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным ответчиком Правительством Красноярского края представлены возражения, в которых изложена просьба об оставлении обжалуемого решения без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного истца ФИО1 - ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, принимавшая участие путем использования систем видеоконференц-связи с Красноярским краевым судом представитель административного ответчика Правительства Красноярского края ФИО3 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена "данные изъяты" в размере 12 154 665, 8 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком "данные изъяты" ФИО5 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N N, согласно которого рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 6 357 851, 40 рублей (том 2 л.д. 25-134).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N N, выполненного экспертом "данные изъяты" ФИО4 следует, что оценщиком ФИО5 при составлении отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки к методам расчета рыночной стоимости земельных участков, которые существенным образом повлияли на определение итоговой рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 01 января 2020 года составляет 9 089 000 рублей (том 3 л.д. 9-107).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в экспертном заключении от ДД.ММ.ГГГГ N N, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия находит подлежащим отклонению довод апеллянта о том, что при составлении экспертного заключения нарушен подпункт б пункта 22 ФСО N7, так как выбранный экспертом объект-аналог N3 относится к иному сегменту рынка по сравнению с объектом оценки.

Так, все объекты-аналоги относятся к категории "земли населенных пунктов" - это основной укрупненный сегмент рынка. В рамках данной категории оценщикам не запрещается принимать в качестве объектов-аналогов земельные участки с иным видом разрешенного использования и корректировать их на вид разрешенного использования.

Объект-аналог N3 относится к сегменту "земли населенных пунктов", но имеет различный вид разрешенного использования с объектом оценки, в связи с чем, экспертом были применены соответствующие корректировки.

Несостоятельны доводы жалобы о том, что в своем заключении эксперт не подтверждает информацию в отношении объектов-аналогов NN3, 4, 8, а анализ рынка выполнен экспертом с учетом неподтвержденных рыночных данных.

Заключение эксперта содержит ссылки на источники информации - объявления о продаже объектов-аналогов, чем соблюден пункт 11 ФСО N3, которым установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В данном случае, вся информация о земельных участках получена из открытых источников информации, информация является проверямой.

Несостоятелен довод апеллянта о том, что экспертом не приведено подтверждающих данных о краткосрочной аренде объекта-аналога N2, а соответственно необоснованно применена корректировка, завышающая стоимость объекта оценки.

По данным извещения о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 03 апреля 2017 года, срок аренды объекта-аналога N2 составляет 3 года 2 месяца.

Представленный административным истцом договор аренды объекта-оценки от 16 апреля 2014 года заключен на 10 лет.

В справочнике оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. - 2018. Земельные участки. Часть 2, указано, что краткосрочная аренда подразумевает оформление договора на незначительный промежуток (обычно 5-10 лет) с возможностью продления по завершении срока действия договора.

Таким образом, объект-аналог N2 находился в краткосрочной аренде на дату оценки и применяемый экспертом корректировочный коэффициент обоснован.

По мнению подателя жалобы, является необоснованным применение экспертом в отношении объекта-аналога N2 корректировки завышающей стоимость объекта оценки в размере 1, 27, как имеющего ограничения, накладываемые зоной с особыми условиями использования.

Однако, по данным извещения о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков от 03 апреля 2017 года, объект-аналог N2 имеет ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так как имелась необходимость проведения корректировки, учитывающей данное ограничение, и в открытых источниках информации нет данных о соответствующих корректировочных коэффициентах для земельных участков офисно-торгового назначения, экспертом использовалась корректировка для земель под индивидуальное жилищное строительство, учитывающая данный фактор. В связи с тем, что на площади 735, 44 кв.м. участка нельзя строить капитальные здания (охранная зона ЛЭП), цена предложения 1 кв.м. данного аналога ниже цен предложений 1 кв.м. схожих коммерческих земельных участков, и корректировочный коэффициент 1, 27 является небольшим значением для данного участка.

Указание на противоречие в заключении эксперта на применение корректировки на торг при активном рынке недвижимости является неверным.

Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок.

Город Железногорск достаточно развитый город с большим количеством торгово-офисных объектов, особенно в развитых районах, и его нельзя считать неразвитым, неактивным. В доступной на дату оценки информации публикуется большое количество предложений на продажу торгово-офисных объектов в г. Железногорске, а отсутствие предложений на продажу земельных участков в городе обусловливается особым правопорядком выделения и оформления данных участков в связи с закрытым статусом города, но не с неактивным рынком.

Следовательно, применение экспертом корректировки на торг для объектов-аналогов является корректным.

По мнению представителя административного истца, еще одним нарушением является отсутствие применения корректировок на дату, поскольку экспертом никак не проанализирован значительный временной промежуток между датой экспозиции аналогов и датой оценки.

Однако объекты-аналоги опубликованы на продажу в феврале-августе 2019 года и были актуальны на дату оценки. В соответствии с имеющимися методическими рекомендациями в области оценки (например, М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации. М.: Финансы и статистика, 2008), срок от даты публикации предложения на продажу недвижимости до даты оценки до одного года не считается значимым для необходимости применения корректировки. В течение данного срока изменение цен на нежилую недвижимость, особенно земельные участки крупной площади, при прочих равных ценообразующих факторах, отсутствует.

Также в заключении специалиста указывается на применение экспертом устаревших данных справочника для применения корректировки на коммуникации для г. Омска по состоянию на 01 января 2017 года без учета корректировки на дату оценки 01 января 2020 года.

Корректировка на подведение коммуникаций определена экспертом по Сборнику корректировок для сегмента "Земельные участки", на 01 января 2017 года, который разработан по г. Омску и Омской области. Города Красноярск и Омск входят в один Сибирский Федеральный Округ, сопоставимы численностью населения, так как они являются миллионниками, имеют развитую промышленность и крупные транспортные узлы, поэтому эксперт имеет право использовать корректировки из данного сборника в своих расчетах.

В соответствии с пунктом 25 ФСО N7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

По мнению эксперта наиболее корректно делать корректировку на местоположение именно из фактических предложений торговой недвижимости схожих ценообразующих характеристик, кроме местоположения в г. Красноярске и г. Железногорске.

Предложение специалиста о выборе экспертом корректировки на площадь земельных участков для населенных пунктов до 500 000 человек приведет к необоснованному, заниженному корректировочному коэффициенту на площадь, не соответствующего рынку, поэтому эксперт основывается на таблице определения корректировки на площадь среднерыночной по России, определенной по всем населенным пунктам.

Указания на нарушение экспертом расчетов общей валовой коррекции для всех объектов-аналогов несостоятельны, поскольку в методиках расчета общей валовой коррекции допускается исключать корректировки, одинаковые для всех аналогов (корректировка на торг, корректировка на местоположение), так как их влияние на величину общей валовой коррекции, коэффициента значимости, несущественно. Поэтому экспертом значения данных корректировок исключаются из общей валовой коррекции по всем объектам-аналогам.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия также отмечает, что критически относится к представленной административным ответчиком рецензии на заключение эксперта по следующим основаниям.

Указанная рецензия получена вне рамок административного судопроизводства по делу, без соблюдения требований процессуального закона и учета прав сторон, в силу чего не может быть принята в качестве заключения специалиста. Кроме того, в отличие от заключения эксперта, указанная рецензия законом не относится к числу средств доказывания, используемых в административном процессе, не доказывает неправильность или необоснованность имеющегося в деле экспертного заключения.

Красноярский краевой суд при анализе экспертного заключения верно исходил из того, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом проведен анализ рынка недвижимости, содержится необходимое описание объекта оценки с указанием его качественных и количественных характеристик, проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам с последующим применением корректировок с приведением расчетов, использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Вместе с тем, представителем административного истца не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами заключения эксперта само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 17 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи