Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11 октября 2022 г. по делу N 8Г-18574/2022[88-20855/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Цыпкиной Е.Н, судей Кочневой Е.Н, Долговой Ж.А, рассмотрела в открытом судебном заседании (с перерывом с 4 октября 2022 года по 11 октября 2022 года) гражданское дело по иску Гришковой Екатерины Аркадьевны к ООО "Агентство недвижимости "Мир квартир" о понуждении к заключению прямого договора купли-продажи жилого помещения (номер гражданского дела, присвоенный судом первой инстанции 2-592/2021)

по кассационной жалобе Гришковой Екатерины Аркадьевны на решение Симоновского районного суда города Москвы от 25 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции Кочневой Е.Н, объяснения представителя Гришковой Е.А. адвоката Желтиковой С.С, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ООО "Агентство недвижимости "Мир квартир" по доверенности Колесниченко О.В, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Гришкова Е.А. обратилась в суд с иском к ООО "Агентство недвижимости "Мир квартир" о понуждении к заключению прямого договора купли-продажи жилого помещения, в котором просила суд обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес" "адрес", общей площадью 37, 5 кв.м, этаж N, в соответствии с условиями предварительного договора, отраженными в договоре аренды квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ по цене в размере 1 200 000 руб, а также взыскать с ответчика расходы на юридические услуги в размере 96 000 руб.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в пользование спорную квартиру, арендная плата 396 000 руб, уплачиваемая в следующем порядке: 108 000 руб. одновременно с подписанием договора; оставшаяся сумма 288 000 руб. по 36 000 руб. ежемесячно начиная с ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока аренды арендатор имеет право купить у арендодателя нанимаемый объект по цене 1 200 000 руб, объект переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором цены. В ДД.ММ.ГГГГ года истец сообщила ответчику о своем намерении выкупись квартиру по цене договора, на что был получен отказ и предложение приобрести квартиру по более высокой цене. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес арендатора направлены уведомления о расторжении договора.

Решением Симоновского районного суда города Москвы от 25 мая 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявителем поставлен вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанции, кассационный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Гришковой Е.А. (продавец) и ООО "Агентство недвижимости "Мир квартир" (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Агентство недвижимости "Мир квартир" (арендодатель) и Гришковой Е.А. (арендатор) был заключен договор аренды квартиры с правом выкупа, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в пользование квартиру, назначение: жилое, кадастровый N, находящуюся по адресу: "адрес", "адрес" общей площадью 37, 5 кв.м, этаж N.

В соответствии с п.3.1 договора арендная плата за весь период аренды объекта определена сторонами: 396000 руб. 00 коп, уплачиваемая арендатором арендодателю в следующем порядке:

- 108000 руб. одновременно с подписанием договора путем передачи наличных денежных средств арендодателю;

- оставшаяся сумма 288000 руб. выплачивается арендодателю по 36000 руб. ежемесячно не позднее 15-го числа каждого следующего месяца путем передачи наличных денежных средств арендодателю начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора (п.3.3) по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок, арендатор имеет право купить у арендодателя нанимаемый объект по цене 1200000 руб. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи объекта с арендатором не допускается.

В соответствии с п.5.1 договора объект переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором цены, указанной в п.3.1, 3.3 договора.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции (с ним согласился суд апелляционной инстанции) руководствуясь ст.ст.429, 445, 218, 549, 154, 199 Гражданского кодекса РФ, установив, что Гришкова Е.А. на момент истечения срока действия договора аренды имела задолженность по арендной плате, в связи с чем ответчик расторг договор с истцом, выкупную цену истец не внесла, обратилась в суд по истечении шестимесячного срока, пропустив срок исковой давности, отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении ответчика к заключению договора в судебном порядке.

Между тем, судами не учтено следующее.

Согласно п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В соответствии с со ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п.5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Согласно п.1 ст.624 Гражданского кодекса РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, в то время как договор аренды с правом выкупа является основным договором и не предполагает заключения дополнительно к нему договора купли-продажи.

Согласно п.3.3 договора аренды квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок, арендатор имеет право купить у арендодателя нанимаемый "объект" по цене 1200000 руб. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи "объекта" с арендатором не допускается.

В то же время, в соответствии с п.5.1 договора аренды квартиры с правом выкупа установлено, что объект переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором цены, указанной в п.3.1 и 3.3 договора.

Между тем, разрешая настоящий спор, соглашаясь с характеристикой договора как предварительного, применяя срок исковой давности, суды поставили истцу в вину факт невнесения выкупной стоимости по договору, т.е. исполнения обязательства, которое может быть предусмотрено только основным договором купли-продажи. Кроме того, суды исходили из того обстоятельства, что у Гришковой Е.А. имелась задолженность по арендной плате.

Вместе с тем, согласно п.3.2 обязанность по внесению эксплуатационных расходов и коммунальных услуг в сумму арендной платы не входят и оплачиваются арендатором отдельно.

Исполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2 договора, в качестве основания для перехода объекта в собственность арендатора пунктом 5.1 не предусмотрено.

Возражая против иска, ответчик указал на уведомление истца о расторжении договора ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. Из пояснений представителя ответчика следует, что одностороннее расторжение обусловлено неисполнением обязательств по оплате коммунальных услуг.

Вместе с тем, полагая, что спорный договор является предварительным, содержит в себе как обязательства по аренде, так и обязательства, связанные с заключением договора купли-продажи, при этом последние к выкупным обязательствам отношения не имеют, суду следовало дать оценку тому, имел ли ответчик право на односторонний отказ от договора не только в части аренды, но и в части обязательств, связанных с выкупом помещения.

Кроме того, судом первой инстанции к требованиям истца был применен срок исковой давности. Суд апелляционной инстанции с применением указанного срока согласился.

Применяя шестимесячный срок, суд исходил из того, что моментом неисполнения обязательства по заключения основного договора является ДД.ММ.ГГГГ и, соответственно, пришел к выводу, что срок истек ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Оснований полагать, что обычаи делового оборота при заключении предварительных договоров предполагают согласование конкретного дня заключения договора купли-продажи, а не периода времени, не имеется.

Исходя из буквального текста пункта 3.3 договора, следует, что право купить квартиру возникает в отсутствие иной договоренности сторон "по истечении срока аренды".

Указанное определение срока может быть истолковано как срок, не ранее которого возникает право на заключение основного договора, т.е. только начальный срок реализации такого права. Учитывая арендный характер взаимоотношений сторон и заинтересованность арендодателя именно в сдаче имущества в аренду, причины, по которым суды пришли к толкованию данного срока, как конкретной даты либо срока окончания такого права, в судебных постановлениях не приведены.

Кроме того, до принятия решения суда первой инстанции истцом было заявлено ходатайство о восстановлении срока исковой давности, мотивированное тем, что истец дважды обращалась в Симоновский районный суд города Москвы с аналогичными исковыми заявлениями, которые были возвращены судом по мотиву их неподсудности. При этом, в дальнейшем, при возврате иска Видновским городским судом Московской области исковое заявление было принято и рассмотрено тем же самым Симоновским районным судом города Москвы.

Между тем, в решении суда какой-либо оценки заявленному ходатайству дано не было.

Суд апелляционной инстанции, проверяя указанные доводы апелляционной жалобы, указал, что в силу ст.204 Гражданского кодекса РФ соответствующие сроки нахождения исковых заявлений в суде в случае их возврата в период судебной защиты не включаются.

Вместе с тем, в случае признания таких периодов сроком судебной защиты необходимости в восстановлении срока исковой давности не имелось бы. В то же время действия истца с точки зрения добросовестности в принятии мер к защите своих прав в судебном порядке ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции применительно к положениям ст.205 Гражданского кодекса РФ оценки не получили.

Допущенные судом первой инстанции и не устраненные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможна защита охраняемых законом интересов заявителя.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Симоновского районного суда города Москвы от 25 мая 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Симоновский районный суд города Москвы в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи