Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 02 ноября 2022 г. по делу N 8Г-18297/2022[88-18408/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Рогачевой В.В.

судей: Беспятовой Н.Н. и Швецовой М.В, рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс" на решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 02 февраля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 24 мая 2022 года по делу N 2-333/2022 по иску Плотниковой Ольги Валерьевны и П. к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс" о признании недействительным пункта договора, взыскании денежных средств, неустойки, денежной компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Плотникова О.В. и П. обратились в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс" о признании недействительным пункта 3.4 заключенного между сторонами договора N участия в долевом строительстве от 07.11.2019, в той части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным первичного государственного технического учета дома), уменьшении цены договора от 07.11.2019 на 48.960 руб, взыскании с ответчика в счет уменьшения цены договора денежных средств в размере 48.960 руб, неустойки за период с 29.06.2021 по 08.11.2021 в размере 48.960 руб, денежной компенсации морального вреда в размере 10.000 руб. и штрафа в размере 50 % от присужденной суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителей.

В обоснование своих требований истицы указали, что оспариваемым ими пунктом договора ограничено их право на уменьшение цены договора в связи с уменьшением площади объекта долевого строительства. Поскольку ответчик, являющийся застройщиком по договору от 07.11.2019 участия в долевом строительстве, нарушил условие о предмете договора, данное обстоятельство является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В связи с тем, что соответствующая претензия истиц осталась без ответа, с ответчика в их пользу подлежат взысканию также неустойка, денежная компенсация морального вреда и штраф.

Решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 02 февраля 2022 года, с учетом определения об исправлении описки от 09 марта 2022 года, признан недействительным пункт 3.4 договора N участия в долевом строительстве от 07 ноября 2019 года, заключенного между Плотниковой О.В, П... и ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс", в той части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным первичного государственного технического учета дома).

Уменьшена цена договора N участия в долевом строительстве от 07 ноября 2019 года, заключенного между Плотниковой О.В, П. и ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс", на 48.960 руб.

С ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс" в пользу Плотниковой О.В. взыскано в счет уменьшения цены договора N участия в долевом строительстве от 07 ноября 2019 года 48.960 руб, неустойка за период с 29 июня 2021 года по 08 ноября 2021 года в размере 48.960 руб, компенсация морального вреда в размере 10.000 руб, штраф в размере 53.960 руб, а всего - 151.880 руб.

С ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс" в пользу П. взыскана компенсация морального вреда в размере 2.000 руб, штраф в размере 1.000 руб, а всего - 3.000 руб.

С ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3.737 руб. 60 коп.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 24 мая 2022 года решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 02 февраля 2022 года, с учетом определения об исправлении описки от 09 марта 2022 года, изменено.

Признан недействительным пункт 3.4 договора N участия в долевом строительстве от 07 ноября 2019 года, заключенного между Плотниковой О.В, П. и ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс", в той части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным первичного государственного технического учета дома).

Уменьшена цена договора N 78/Л участия в долевом строительстве от 07 ноября 2019 года, заключенного между Плотниковой О.В, Плотниковой А.И. и ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс", на 48.960 руб.

С ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс" в пользу Плотниковой О.В. взыскано в счет уменьшения цены договора N участия в долевом строительстве от 07 ноября 2019 года 48.960 руб, неустойка за период с 29 июня 2021 года по 08 ноября 2021 года в размере 1.157 руб. 60 коп, компенсация морального вреда в размере 2.000 руб, штраф в размере 10.000 руб, а всего - 62.117 руб. 60 коп.

С ООО "Специализированный Застройщик СоюзАрхТранс" в пользу П. взыскана компенсация морального вреда в размере 2.000 руб, штраф в размере 1.000 руб, а всего - 3.000 руб.

С ООО "Специализированный Застройщик СоюзАрхТранс" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 3.737 руб. 60 коп.

В удовлетворении иска в остальной части Плотниковой О.В. и П. отказано.

В кассационной жалобе, направленной по почте 24 августа 2022 года и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 07 сентября 2022 года, а также в дополнениях к ней, поступивших непосредственно в суд кассационной инстанции 01 ноября 2022 года, ответчик ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс" просит об отмене решения Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 02 февраля 2022 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 24 мая 2022 года, считая их не соответствующими нормам материального права, с вынесением по делу нового судебного постановления об отказе Плотниковой О.В. и П. в удовлетворении иска.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истцов Плотниковой О.В. и П. и представителя ответчика ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс", надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с ч.1 ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание судебных постановлений и материалы дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судами первой и второй инстанции в целом правильно применены нормы материального права, определены и на основе надлежащей оценки доказательств установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение, исходя из которых сделаны правильные выводы по существу спора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 07 ноября 2019 года между ООО "Специализированный застройщик СоюзАрхСтрой" (застройщиком) и Плотниковой О.В, несовершеннолетней П. (участником долевого строительства или дольщиком) заключен договор N участия в долевом строительстве (далее - договор), предметом которого является деятельность сторон по осуществлению строительства дома (многофункционального здания с жилым комплексом 1 этап строительства по адресу: "адрес" (ЖК "Легенда"), в том числе: выполнение застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц работ по обеспечению строительства дома, финансирование участником долевого строительства объекта долевого строительства в строящемся доме (пункт 2.1).

Объектом долевого строительства, согласно разделу 1 договора, является двухкомнатная квартира, которая будет находиться в многоквартирном доме во N подъезде на N этаже за номером N. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок с учетом коэффициента площади лоджии 0, 50 и балконов 0, 30 и предварительно составляет 67, 06 кв.м, в том числе балкон площадью 3, 90 кв.м, комнаты площадью 18, 64 кв.м. и 18, 6 кв.м, кухня площадью 10, 51 кв.м, вспомогательные помещения: коридор площадью 14, 00 кв.м, санузел площадью 1, 62 кв.м, ванная комната площадью 3, 6 кв.м. Номер квартиры является предварительным номером, присвоенным квартире на период строительства дома. К моменту ввода в эксплуатацию построенного дома квартире будет присвоен постоянный номер. Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.

Квартира по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию подлежит передаче застройщиком участнику долевого строительства по акту приема-передачи в общую долевую собственность: Плотниковой О.В. 22/23 доли в праве общей долевой собственности, П. 1/23 доля в праве общей долевой собственности (пункт 2.6 договора).

Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства, определена сторонами и составила 3.420.060 руб. Цена одного квадратного метра составила 51.000 руб. (пункт 3.1 договора). Цена договора подлежала оплате следующим образом: 2.840.060 руб. - в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, за счет собственных средств, перечислением на расчетный счет застройщика; 580.000 руб. - ежеквартально, начиная с 01 января 2020 года, за счет собственных средств, перечислением на расчетный счет застройщика: 160.000 руб. - до 31 марта 2020 года, 60.000 руб. - до 30 июня 2020 года, 60.000 руб. - до 30 сентября 2020 года, 300.000 руб. - до 31 декабря 2020 года (пункты 3.2.1, 3.2.2 договора). Все денежные средства, подлежащие уплате участником долевого строительств для строительства объекта долевого строительства, в размере 3.420.060 руб. в силу пункта 3.2.3 договора подлежали оплате полностью в срок до 31 декабря 2020 года.

Пунктом 3.3 договора определено, что в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства участник долевого строительства производит застройщику доплату исходя из этого увеличения площади, в срок не позднее 30 дней после проведения инвентаризации уполномоченной организацией, из расчета 51.000 руб. за 1 кв.м. При этом в случае, если в документе, выданном при осуществлении первичного государственного технического учета дома, площадь балконов и (или) лоджий будет указана без коэффициента или указана с каким-либо коэффициентом, отличным от коэффициента, предусмотренного пунктом 1.1 договора, то для целей настоящего пункта площадь балконов и (или) лоджий принимается с коэффициентом, предусмотренным пунктом 1.1 договора.

Пунктом 3.4 договора определено, что в случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства больше, чем на 3 %, застройщик производит участнику долевого строительства возврат переплаченной суммы в срок не позднее 30 дней после проведения инвентаризации уполномоченной организацией, из расчета 51.000 руб. При этом в случае, если в документе, выданном при осуществлении первичного государственного технического учета дома, площадь балконов и (или) лоджий будет указана без коэффициента или указана с каким-либо коэффициентом, отличным от коэффициента, предусмотренного пунктом 1.1 договора, то для целей настоящего пункта площадь балконов и (или) лоджий принимается с коэффициентом, предусмотренным пунктом 1.1 договора.

05 декабря 2019 года Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу произведена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от 07 ноября 2019 года.

Свои договорные обязательства в части уплаты застройщику цены договора участники долевого строительства исполнили в полном объеме: денежные средства в размере 3.420.060 руб. истица Плотникова О.В. внесла ответчику в установленные пунктами 3.2.1, 3.2.2 договора сроки, в том числе 10 декабря 2019 года оплатила 2.840.060 руб, 24 марта 2020 года - 160.000 руб, 26 июня 2020 года - 60.000 руб, 22 сентября 2020 года - 60.000 руб, 28 декабря 2020 года - 300.000 руб.

18 июня 2021 года объект долевого строительства передан по акту приема-передачи квартиры в общую долевую собственность Плотниковой О.В. и ее дочери П... Из акта приема-передачи квартиры следует, что квартира имеет адрес: "адрес"; площадь квартиры по договору с учетом площади лоджии/балкона с соответствующим понижающим коэффициентом составляла 67, 06 кв.м, фактическая площадь квартиры составляет 66, 1 кв.м, из которых площадь квартиры по техническому плану - 64, 9 кв.м, площадь лоджии/балкона по техническому плану жилого дома с соответствующим понижающим коэффициентом - 1, 2 кв.м.

Таким образом, разница между площадью квартиры по договору и фактической площадью квартиры составляет 0, 96 кв.м. (в сторону уменьшения).

02 июля 2021 года произведена государственная регистрация права собственности истцов на квартиру.

18 июня 2021 года Плотникова О.В. обратилась к ответчику с претензией, в которой просила произвести перерасчет по договору N участия в долевом строительстве от 07 ноября 2019 года, вернуть переплаченную сумму из расчета 51.000 руб. за 1 кв.м.; указала реквизиты для возврата денежных средств.

Претензия была получена представителем застройщика ФИО1 18 июня 2021 года. Ответа на претензию от ответчика истице не поступило. Представитель застройщика ФИО2 устно пояснил Плотниковой О.В, что поскольку условиями договора согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения, то оснований для возврата денежных средств не имеется. Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные истицами требования, суд первой инстанции руководствовался ст.ст.309, 310, 330 ГК РФ, ст.ст. 4, 7, 19 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N214-ФЗ), ст.ст.13, 15, 28, 29, 31 Закона РФ от 07.02.1992 N2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), и исходил из того, что отступление застройщика от условий договора, выражающееся в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Поскольку право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора предусмотрено ч.2 ст. 7 Закона N214-ФЗ, то положение договора, ограничивающее данное право (пункт 3.4 договора), является недействительным в той его части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным технической инвентаризации).

При этом дополнительным основанием для признания судом данного пункта договора недействительным послужило то, что его условиями истицы как потребители поставлены в неравное перед застройщиком положение. Пунктом 3.3 договора на участника долевого строительства в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, возложена обязанность произвести застройщику доплату вне зависимости от того, увеличилась площадь объекта в пределах 3% или более. При уменьшении же фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, возврат застройщиком денежных средств производится участнику долевого строительства только в случае уменьшения фактической площади объекта более чем на 3% (пункт 3.4 договора).

В связи с признанием п.3.4 договора недействительным в той части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным первичного государственного технического учета дома), судом удовлетворены требования истиц о взыскании с ответчика излишне уплаченной суммы в размере 48.960 руб.

В связи с тем, что в добровольном порядке требований истиц об уменьшении цены договора ответчиком удовлетворено не было, с последнего в пользу истиц подлежит взысканию неустойка на основании п.5 ст.28 Закона о защите прав потребителей, а также денежная компенсация морального вреда и штраф.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, за исключением вывода о возможности взыскания с ответчика неустойки на основании п.5 ст.28 Закона о защите прав потребителей.

Изменяя решение суда первой инстанции в данной части, суд апелляционной инстанции указал, что просрочка ответчиком возврата истицам денежных средств в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве не влечет возможности взыскания с него неустойки, предусмотренной Законом о защите прав потребителей. Последствия неисполнения или просрочки исполнения должником денежного обязательства установлены ст.395 ГК РФ, на основании которой с ответчика в пользу истиц подлежат взысканию проценты за просрочку выплаты денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры за период с 29.06.2021 по 08.11.2021 в размере 1.157 руб. 60 коп.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не согласился с установленным судом первой инстанции размером подлежащих взысканию с ответчика в пользу истицы Плотниковой О.В. денежной компенсации морального вреда и штрафа, посчитав их необоснованно завышенными и уменьшив их размер до 2.000 руб. и 10.000 руб. (с учетом применения ст.333 ГК РФ) соответственно.

Суд кассационной инстанции соответствующие выводы судов о наличии оснований для признания п.3.4 договора недействительным в той части, в которой не предусмотрен перерасчет цены договора в случае уменьшения общей площади квартиры (согласно данным первичного государственного технического учета дома), и взыскания ос ответчика в пользу истиц в счет уменьшения цены договора денежных средств в размере 48.960 руб. по существу считает правильными.

Доводы кассационной жалобы ответчика о том, что стороны договора долевого участия вправе согласовать в договоре определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, и такие условия договора не могут быть признаны недействительными, являются правильными.

Из содержания ст.ст.4, 5, 7, 19 Закона N214-ФЗ, ст.ст.424, 555 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

По мнению судебной коллегии, критерием допустимости таких отступлений может считаться установленное ст.9 Закона N214-ФЗ пятипроцентное изменение площади объекта долевого строительства по сравнению с указанной в договоре, при наличии которого участнику долевого строительства предоставлено право отказаться от договора в одностороннем порядке.

Оспариваемым пунктом 3.4 договора отступление передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, при котором застройщик не производит участнику долевого строительства возврат денежных средств, установлено на случай уменьшения фактической площади объекта менее чем на 3%.

Само по себе такое условие договора ни ч.2 ст. 7, ни иным положениям Закона N214-ФЗ не противоречит, не свидетельствует о нарушении права участника долевого строительства на соразмерное уменьшение цены договора и не является по этим основаниям недействительным.

Вместе с тем, суды правомерно признали п.3.4 договора частично недействительным в связи с нарушением прав истиц как потребителей, поскольку п.3.3 договора на участника долевого строительства в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, возложена обязанность произвести застройщику доплату вне зависимости от того, увеличилась площадь объекта в пределах 3% или более. При уменьшении же фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, возврат застройщиком денежных средств производится участнику долевого строительства только в случае уменьшения фактической площади объекта более чем на 3% (пункт 3.4 договора).

Таким образом, оспариваемые истицами условия договора долевого участия в строительстве ущемляют их права по сравнению с аналогичными правами застройщика, что не соответствует положениям ст.ст.4, 5, 7, 19 Закона N214-ФЗ, ст.ст.424, 555 ГК РФ, предусматривающих возможность установления в договоре долевого участия в строительстве параметров и допустимых отступлений от условий договора о площади объекта долевого строительства и возможных пределов изменения (погрешности) размера площади такого объекта, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства, но не предусматривающих возможность установления таких параметров и отступлений только в отношении одной стороны договора, и прямо противоречат ст.16 Закона о защите прав потребителей и ст.ст.9, 10 ГК РФ.

В связи с признанием частично недействительным п.3.4 договора условие о размере определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части её уменьшения, так и в части превышения, между сторонами не может считаться согласованным, в связи с чем истицы вправе требовать от ответчика соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением площади переданного им помещения, в том числе и на 0, 96 кв.м, и их требования о взыскании с ответчика денежных средств в размере 48.960 руб. (стоимости 0, 96 кв.м. объекта долевого строительства) являются обоснованными и правомерно удовлетворены судами.

Доводов о несогласии с обжалуемыми судебными постановлениями в остальной части в кассационной жалобе ответчика не содержится, истицами в той части, в которой в удовлетворении их требований отказано, судебные постановления не обжалуются, а суд кассационной инстанции в силу ч.1 ст.379.6 ГПК РФ проверяет законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене правильных по существу постановлений, судами при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Таким образом, доводы кассационной жалобы ответчика не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, предусмотренных ст.379.7 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 02 февраля 2022 года, с учетом его изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 24 мая 2022 года, а также само апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 24 мая 2022 года, оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик СоюзАрхТранс" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи