Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02 ноября 2022 г. по делу N 8Г-16251/2022[88-16754/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Марченко А.А, судей Ишимова И.А, Сапрыкиной Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-140/2022 по встречному исковому заявлению Гультяева Сергея Ивановича к администрации г. Ишима, Фонду "Инвестиционное агентство Тюменской области" о признании договора аренды недействительным

по кассационной жалобе Гультяева Сергея Ивановича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 04 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Ишимова И.А, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

администрация г. Ишима с учетом уточнений обратилась в суд с иском к Гультяеву С.И. о возложении обязанности заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 6 марта 2019 года N 6 земельного участка, расположенного по адресу: "данные изъяты", площадью 9 996 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты".

Ответчик Гультяев С.И. обратился со встречным иском к администрации г. Ишима, Фонду "Инвестиционное агентство Тюменской области" о признании недействительным указанного выше договора аренды, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением закона, поскольку в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) он, как правообладатель недвижимости на земельном участке, должен быть привлечен к процедуре заключения договора аренды с множественностью лиц, однако проект договора аренды в его адрес администрацией не направлялся. Договор аренды не содержит сведений о других участниках, ему не была предоставлена возможность согласовать его, в то время как на земельном участке расположено, в том числе здание, принадлежащее ему на праве собственности. У него отсутствует возможность получить земельный участок под принадлежащим ему зданием в аренду или собственность, так как часть земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, является предметом оспариваемого договора.

Определением Ишимского городского суда Тюменской области от 30 марта 2022 года исковые требования администрации г. Ишима к Гультяеву С.И. о возложении обязанности заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка оставлены без рассмотрения с указанием на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Решением Ишимского городского суда Тюменской области от 30 марта 2022 года встречные исковые требования Гультяева С.И. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 04 июля 2022 года решение суда отменено с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Гультяева С.И.

В кассационной жалобе Гультяев С.И. просит об отмене апелляционного определения. Ссылаясь на положения ст. 39.20 ЗК РФ, повторно обращает внимание на то, что при заключении договора аренды между администрацией г. Ишима и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" он, как правообладатель недвижимости на земельном участке, в списках арендаторов не упоминается, проект договора в его адрес не направлялся. На момент подачи заявления Фондом о предоставлении земельного участка в аренду последний в аренде у него (Гультяева С.И.) не находился. С учетом требований земельного законодательства после поступления заявления Фонда в администрацию последняя должна была направить ему (Гультяеву С.И.) проект договора, при этом договор мог быть заключен не ранее 30 дней после направления проекта договора иным собственникам строений. Считает имеющееся соглашение о внесении изменений в договор аренды от 6 марта 2019 года нарушающим его права на самостоятельное участие при заключении договора аренды на земельный участок, так как при заключении договора у него имелись разногласия по арендной плате и кадастровой стоимости земельного участка, поскольку земельный участок в течение четырех лет подвергался подтоплению. Также отмечает, что без внимания суда апелляционной инстанции осталось то обстоятельство, что договор аренды Фондом заключен в соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, в которой указано на невозможность раздела земельного участка как условие заключения договора с множественностью лиц. Полагает необоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что он не собирался заключать договор аренды, так как он в суде пояснил, что не согласен с арендной платой и кадастровой стоимостью земельного участка, которые намеревался оспаривать.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия, проверяя в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемого судебного постановления, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебного акта, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, не усматривает приведенные выше основания для отмены апелляционного определения.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" находится нежилое помещение, площадью 245, 9 кв.м, правообладателем которого является Гультяев С.И, а также нежилые строения, принадлежащие Фонду "Инвестиционное агентство Тюменской области".

Договор аренды земельного участка от 03 декабря 2012 года, заключенный между Гультяевым С.И. и департаментом имущественных отношений и земельных ресурсов администрации г. Ишима, был расторгнут на основании соглашения от 14 мая 2018 года, зарегистрировано расторжение договора в Управлении Росреестра 12 февраля 2019 года.

18 февраля 2019 года Фонд "Инвестиционное агентство Тюменской области" обратился в администрацию г. Ишима с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

06 марта 2019 года между муниципальным образованием городской округ г. Ишим в лице департамента имущественных отношений и земельных ресурсов администрации г. Ишима (арендодатель) и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" (арендатор) заключен договор аренды N 6, по условиям которого: арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 9996 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты", с кадастровым номером "данные изъяты" (п. 1.1); на участке имеются нежилые строения (п. 1.2); участок предоставляется для производственной базы (п. 1.3); расчет арендной платы производится по формуле, приведенной в Приложении N 1 (п. 2.1); договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, заключен на срок 49 лет, действует в период с 06 марта 2019 года по 06 марта 2068 года (пп. 7.1, 7.2).

Указанный договор аренды содержит отметку о государственной регистрации, в выписке из ЕГРН имеются сведения о праве аренды Фонда "Инвестиционное агентство Тюменской области".

В целях расчета арендной платы принята часть площади земельного участка в размере 8356, 7 кв.м из всей площади земельного участка в размере 9996 кв.м.

Удовлетворяя заявленные Гультяевым С.И. встречные исковые требования, суд первой инстанции с учетом положений ст.ст. 22, 35, 39.20 ЗК РФ, ст.ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) пришел к выводу о ничтожности оспариваемого договора аренды ввиду нарушения им прав Гультяева С.И, как лица, не участвующего в его заключении, но имеющего право на самостоятельное участие при заключении договора аренды в силу наличия у него в собственности нежилого помещения в границах земельного участка.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований Гультяева С.И, заявленных как встречные, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ заключению с правообладателями здания, сооружения или помещений в них подлежит не отдельный договор аренды, а единый договор с множественностью лиц на стороне арендатора, которым направляется подписанный проект договора аренды, в связи с чем у них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган. Приняв во внимание, что оспариваемый договор аренды заключен уполномоченным лицом на основании положений ст. 39.20 ЗК РФ, с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в установленном законом порядке, судебная коллегия областного суда не усмотрела оснований для вывода о нарушении закона заключением договора аренды с Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области", обратившимся в администрацию с соответствующим заявлением, поскольку само по себе заключение договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким лицам, с одним из таких лиц, о несоответствии договора закону и его недействительности не свидетельствует и имеет иные правовые последствия. Также суд апелляционной инстанции отметил, что заявление встречного иска Гультяевым С.И. не связано с его намерением заключить договор аренды, а обоснованно намерением заключить договор непосредственно под принадлежащим ему строением, что не может ограничивать прав иных собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на заключение договора аренды в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для признания выводов суда апелляционной инстанции незаконными, поскольку эти выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствами и основаны на правильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Исходя из п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

На основании п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 названной статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ).

В силу п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Из вышеприведенных положений закона следует, что в случае расположения на земельном участке нескольких объектов недвижимости, принадлежащим разным лицам, договор аренды заключается с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом заключение договора только с одним из правообладателей объекта недвижимости, в том числе лицом, самостоятельно обратившимся в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, не лишает иных правообладателей объектов недвижимости права на вступление в договор аренды с размером обязательств соразмерным долям в праве на здание, сооружение или помещения в них.

Неисполнение уполномоченным органом обязанности по направлению в течение тридцати дней со дня получения заявления о предоставлении земельного участка в аренду иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанного проекта договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, вопреки доводам заявителя кассационной жалобы не свидетельствует о недействительности заключенного договора аренды с обратившимся лицом и прав иных правообладателей не нарушает, так как не препятствует им присоединиться к указанному договору.

В этой связи ненаправление Гультяеву С.И. проекта договора аренды не может повлечь признание недействительным заключенного между администрацией г. Ишима и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" договора аренды.

Довод кассационной жалобы о том, что Гультяев С.И, как правообладатель недвижимости на земельном участке, не упоминается в списках арендаторов, являлся предметом проверки суда апелляционной инстанции, которым обоснованно отмечено, что в данном списке прямо указано, что данный договор предполагает множественность лиц на стороне арендатора и право на вступление в договор третьих лиц.

Из установленных судами обстоятельств дела следует, что Гультяев С.И. не согласен на вступление в договор аренды, заключенный между администрацией г. Ишима и Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области", чем были мотивированы первоначальные исковые требования администрации г. Ишима, в связи с чем ненаправление Гультяеву С.И. проекта договора, а также заключение договора аренды с Фондом "Инвестиционное агентство Тюменской области" в иную дату на возникшие впоследствии правоотношения сторон не повлияло бы.

Изложенные Гультяевым С.И. в кассационной жалобе обстоятельства наличия разногласий по кадастровой стоимости земельного участка в ходе производства в суде первой и апелляционной инстанции не заявлялись, такие обстоятельства судами не установлены. Гультяевым С.И. было заявлено о его намерении заключить договор аренды непосредственно под принадлежащим ему строением.

Наличие разногласий одного из арендаторов относительно размера арендной платы, устанавливаемого для него условиями договора аренды, не является основанием для признания недействительным договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении иных арендаторов, не имеющих таких разногласий.

Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды заключен в соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, в котором указано на невозможность раздела земельного участка как условие заключения договора с множественностью лиц, основаны на неверном толковании указанных положений закона, предусматривающих альтернативные случаи заключения такого договора: неделимость земельного участка либо принадлежность нескольких объектов недвижимости нескольким лицам на праве собственности.

Иные доводы кассационной жалобы основаны на неправильной оценке обстоятельств данного дела и не свидетельствуют о допущенных судом нарушениях норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции установленным обстоятельствам по делу соответствуют, нарушений норм материального и (или) процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 379.1 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, не установлено, предусмотренных законом оснований для отмены апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 379.5-379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 04 июля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Гультяева Сергея Ивановича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи