Кассационное определение СК по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03 ноября 2022 г. по делу N 8а-21080/2022[88а-20634/2022]

Судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Никулиной И.А, судей Виноградовой О.В. и Евтифеевой О.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе Исаковой Татьяны Ильиничны, поданной через суд первой инстанции 13 сентября 2022 г, на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 25 ноября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 12 мая 2022 г. по делу N 2-2938/2021 по административному исковому заявлению Исаковой Татьяны Ильиничны к администрации Новосибирского района Новосибирской области о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Никулиной И.А, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Исакова Т.И. обратилась в Новосибирский районный суд Новосибирской области с исковым заявлением к администрации Новосибирского района Новосибирской области, в котором просила обязать ответчика заключить с ней договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу "адрес", сроком на три года без проведения торгов.

Требования мотивированы тем, что Исаковой Т.И. на праве собственности принадлежат жилой дом с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, а также объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, готовностью 16%, расположенные по адресу: "адрес". Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, находящемся по адресу: "адрес". Земельный участок предоставлен ей для жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка N от 4 июня 2015 года сроком на 3 года. Оплата по договору аренды истцом произведена в полном объеме (за три года аренды), и продолжалась до настоящего времени, что подтверждает права истца на аренду данного земельного участка для дальнейшей застройки. 28 апреля 2021 года административным истцом в адрес администрации Новосибирского района Новосибирской области направлено заявление о предоставлении в аренду указанного земельного участка, на что получен отказ.

Полагает данный отказ незаконным, поскольку у административного ответчика перед Исаковой Т.И. имеется обязательство заключить договор аренды на указанный земельный участок для завершения строительства.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 25 ноября 2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 10 марта 2022 года дело передано для рассмотрения в порядке административного судопроизводства.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 12 мая 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Исакова Т.И. ставит вопрос об отмене постановленных судебных актов с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований, указывая на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, настаивая на наличии предусмотренных законом оснований для предоставления ей в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Постановленные судебные акты нарушают принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме. В судебное заседание не явились, возражений не представили. На основании статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Нарушения такого характера были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - для жилищного строительства поставлен на кадастровый учет 24 июня 2010 года.

4 июня 2015 года между администрацией Новосибирского района Новосибирской области и Исаковой Т.И. заключен договор N аренды указанного земельного участка на срок действия 3 года, по условиям которого земельный участок предоставлен ей в аренду для жилищного строительства.

1 октября 2015 года Исаковой Т.И. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома N сроком на 10 лет (до 1 октября 2025 года).

8 мая 2018 года Исаковой Т.И. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на жилой дом с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

3 сентября 2021 года Исаковой Т.И. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности на объект незавершенного строительства, готовностью 16%, с кадастровым номером N, проектируемым назначением: индивидуальный жилой дом площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

28 апреля 2021 года Исакова Т.И. обратилась к административному ответчику с заявлением о заключении с ней нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером N.

4 июня 2021 года Исаковой Т.И. было отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N в связи с истечением срока действия договора N аренды земельного участка от 4 июня 2015 года и отсутствии у нее преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

14 октября 2021 года Исаковой Т.И. вновь было отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N по аналогичным основаниям, а также указанием на то, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, государственная регистрация которого осуществлена после окончания срока действия договора аренды на основании заявления, поданного ненадлежащим лицом, в связи с чем продлить срок действия договора аренды N, а также заключить новый договор аренды не представляется возможным.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления Исаковой Т.В. спорного земельного участка в аренду без проведения торгов.

При этом суд исходил из того, что в период срока договора аренды от 4 июня 2015 года земельный участок, предоставленный административному истцу для целей жилищного строительства, с видом разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство", использовался не по назначению, объект, соответствующий признакам жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером N не был возведен, в качестве жилого помещения ею на кадастровый учет было поставлено помещение, не являющееся объектом недвижимости по смыслу части 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации и не отвечающее требованиям жилого, на которое зарегистрировано право собственности. Объект незавершенного строительства возведен истцом самовольно в отсутствие на то законных оснований на земельном участке, принадлежащем администрации Новосибирского района Новосибирской области, что не может являться основанием к заключению с Исаковой Т.И. договора аренды спорного земельного участка. Ввиду истечения срока аренды и неиспользования земельного участка по назначению, земельный участок с кадастровым номером N подлежит возвращению.

С такими выводами согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Исаковой Т.И, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером N не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у Исаковой Т.И. имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Выводы судов об обратном сделаны с нарушением норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Кроме того, как следует из материалов дела и установлено судами, помимо объекта незавершенного строительства, на спорном земельном участке расположен принадлежащий Исаковой Т.И. на праве собственности другой объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты" кв.м.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 г. срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав Исаковой Т.И. как собственника поименованных объектов недвижимости, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Административный истец в отсутствие договора аренды лишена возможности завершить строительство дома.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует административному истцу в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Согласно части 1 статьи 176 КАС РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемые судебные акты приведенным требованиям не соответствуют.

Тем самым судами допущено существенное нарушение норм материального права, повлиявшее на исход административного дела, в связи с чем судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым обжалуемые судебные акты отменить и, не передавая административное дело на новое рассмотрение, принять по нему новое решение об удовлетворении требований Исаковой Т.И.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 25 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Новосибирского областного суда от 12 мая 2022 года отменить, принять по делу новое решение.

Административное исковое заявление Исаковой Татьяны Ильиничны удовлетворить.

Обязать администрацию Новосибирского района Новосибирской области заключить с Исаковой Татьяной Ильиничной без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в сроки и в порядке, предусмотренные статьями 318, 319 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 7 ноября 2022 года.

Председательствующий

Судьи