Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 ноября 2022 г. по делу N 66а-1961/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего судьи Гылкэ Д.И., судей Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ганага Михаила Владимировича об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Верховного Суда Республики Крым от 18 июля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

Ганага М.В. обратился в суд с иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 34641 кв. м, с кадастровым номером N, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования земельного участка - пищевая промышленность, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 сентября 2016 г. в размере 16281000 рублей.

Административный истец считает кадастровую стоимость значительно превышающей рыночную стоимость, что ведёт к необоснованному увеличению размера арендных платежей за данный земельный участок, а также влияет на выкупную стоимость земельного участка.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 18 июля 2022 г. административный иск удовлетворен частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 34641+/-65 кв. м, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - "пищевая промышленность", расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 сентября 2016 года в размере 14665267 рублей.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Апеллянт не соглашается с положенным в основу решения заключением судебной оценочной экспертизы, считает его недостоверным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении арендуемых административным истцом земельного участка, общей площадью 34641 кв. м, с кадастровым номером N, категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования земельного участка - пищевая промышленность, расположенного по адресу: "адрес".

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд, руководствуясь положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28), исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как арендатора.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Судом первой инстанции правильно установлено, что земельный участок с кадастровым номером N, площадью 34641+/-65 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", относится к категории земель "земли населённых пунктов", вид разрешённого использования "пищевая промышленность" и принадлежит на праве собственности муниципальному образованию Красногвардейское сельское поселение Красногвардейского района Республики Крым, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 января 2022 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 сентября 2016 г. в размере 30776103, 63 рублей.

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" принято распоряжение N1498-р от 29 ноября 2016 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым", в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров -Республики Крым от 21 ноября 2019 г. N 1492-р внесены изменения в Распоряжение N 1498-р, в том числе, в части применения результатов Государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на Территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 г. N 1498-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым", с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Из административного искового заявления следует, что Ганага М.В. имеет намерение выкупа земельного участка, так как на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, правообладателем которых он является.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Таким образом, исходя из вышеизложенного суд верно пришел к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума N 28).

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке N, выполненный ООО "Альтернатива-Эксперт" от 24 декабря 2021 г, которым определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 сентября 2016 года составляет 16281000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции усмотрел противоречия в представленном отчёте, поскольку в нём не содержалось надлежащего обоснования применения/не применения) корректировок, что приводит к искажению итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем, отчёт вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

При таких обстоятельствах, в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о достоверности отчёта оценщика и величине рыночной стоимости земельного участка, требующими специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно выводам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы N от 20 апреля 2022 г. в Отчёте об оценке от 24 декабря 2021 г. N, выполненном ООО "Альтернатива-Эксперт", выявлены несоответствия пункту 5 ФСО N 3, влияющие на итоговую стоимость объекта исследования.

Экспертом установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 сентября 2016 г. составила 14665267 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия соглашается с выводами суда о принятии заключения судебной оценочной экспертизы N от 20 апреля 2022 г. Федерального бюджетного учреждения Краснодарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Так, делая вывод о выявлении повлиявших на итоговую стоимость объекта исследования несоответствиях отчёта об оценке от 24 декабря 2021 г. N 27/2021, выполненного ООО "Альтернатива-Эксперт", пункту 5 ФСО N 3, эксперт правильно проанализировал содержание данного отчета и выявил несоответствие пункту 5 ФСО N 3 ("Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов"), выразившемся в неверном описании объекта аналога N 3, неверном применении корректировок для объекта аналога N 1, 3 (по конфигурации), для объектов N 2, 3 (для подключения к коммуникациям).

Поскольку в отчёте оценщика были выявлены нарушения федеральных стандартов оценки, эксперт правильно пришел к выводу о том, что они повлияли на итоговую стоимость, в связи с чем имеется необходимость определения рыночной стоимости спорного объекта.

В процессе экспертного исследования, рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Доводы автора апелляционной жалобы о неправильности выводов эксперта ввиду отсутствия анализа рынка, судебной коллегией отклоняются поскольку все результаты исследований приведены в заключении эксперта и оформлены в соответствии с методическими рекомендациями о проведении оценочной экспертизы.

Материалами дела подтверждается, что производя выборку объектов-аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие 3 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого, с применением корректировок на условия продажи, площадь, вид использования, статус населенного пункта, местоположения относительно магистрали.

Доводы апеллятора относительно несопоставимости объектов-аналогов суд апелляционной инстанции отклоняет, так как автором апелляционной жалобы не приведено доказательств неправильного применения объектов-аналогов и их корректировок.

Вопреки приведенным доводам, по результатам обработки первичной выборки экспертом правильно подобраны три объекта-аналога. В заключении эксперта отражено, что рынок земельных участков под "индустриальную" застройку не активен пгт. Красногвардейское, в связи с чем использование избранных трех аналогов достаточно для проведения оценки.

Экспертом учтены все необходимые экономические факторы и объекты в большей степени по данным факторам сопоставимы. В экспертном заключении приведена таблица деления земельных участков по классам и приведено обоснование отнесения объекта исследования и объектов-аналогов к классам, с внесением корректировки на разницу в классе.

Не нашли подтверждения и доводы апелляционной жалобы о ненадлежащей идентификации, ввиду не читаемости фрагмента скриншота объявления из газеты, поскольку в тексте экспертизы приведены скиншоты объявлений объектов-аналогов, содержащие полную информацию об объектах и приведены ссылки на источники информации в сети интернет, что дает дополнительную возможность проверить правильность данных по соответствующей ссылке.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Указанный эксперт является сотрудником государственного экспертного учреждения, он был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чём дал подписку. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были судебной коллегией проверены. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 КАС РФ доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, автор апелляционной жалобы в судебную коллегию не представил, фактически все приведенные им доводы являются формальными и немотивированными.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителями жалоб не приводится.

Утверждения в апелляционной жалобе о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, также неубедительны.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Основания, предусмотренные статьей 310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда, судебной коллегией также не установлены.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Крым от 18 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи