Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 ноября 2022 г. по делу N 66а-2026/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-724/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000403-85) по административному исковому заявлению Хочопуло Тимофея Георгиевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 10 августа 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Хочопуло Т.Г. обратился в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 82, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 1795000 рублей по состоянию на 1 января 2021 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного объекта недвижимости. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Центр недвижимости и оценки" (далее - ООО "Центр недвижимости и оценки") в отчете от 4 февраля 2022 г. N 506, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 10 августа 2022 г. заявленные требования удовлетворены частично с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 1822000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В подтверждение приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта является ненадлежащим доказательством, выполненным с нарушением норм действующего законодательства. Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом поданы письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не прибыли.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, указаны в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Краснодарского края от 4 апреля 2016 г. N 3368-КЗ "Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2017 г.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 82, 4 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" (далее - объект недвижимости).

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2021 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" в размере 2139698, 93 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19 ноября 2021 г.

Принимая во внимание, что Хочопуло Т.Г. является собственником объекта недвижимости, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 4 февраля 2022 г. N 506, выполненный оценщиком ООО "Центр недвижимости и оценки" (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 1795000 рублей.

Исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, а в случае несоответствия - определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Р-ГРУПП" (далее - ООО "Р-ГРУПП").

Из заключения эксперта ООО "Р-ГРУПП" С. от 7 июля 2022 г. N РГ-724/2022 (далее также - заключение эксперта) следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства; аналоги, выбранные оценщиком для определения рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть приняты к расчету, поскольку выборка из аналогов не соответствует критерию однородности, коэффициент вариации выборок составляет более 34 %; оценщик неверно учитывает корректировки на тип парковки (организованная/стихийная); отчет допускает неоднозначное толкование и вводит пользователя отчета в заблуждение; информация, использованная оценщиком для обоснования расчетов, приводит к неоднозначному толкованию полученных результатов, к обоснованности и некорректности использованной информации. Рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 1822000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Р-ГРУПП" С. от 7 июля 2022 г. N РГ-724/2022.

С учетом выводов судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объектов недвижимости.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон о государственной судебно-экспертной деятельности), в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применено максимальное значение скидки на торг расширенного интервала для активного рынка объектов недвижимости свободного назначения в размере 14 %. Корректировка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки (поправка на торг) экспертом выполнена с учетом специфики недвижимости курортных регионов, а также в соответствии с данными Справочника оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" (2020, г. Нижний Новгород).

Использованные экспертом в расчетах рыночной стоимости объекты-аналоги N 2 и N 3 отвечают требованиям сопоставимости. Принятые в расчетах аналоги предназначены для коммерческого использования - офис и гостевой дом. Значение ставок (цены) аренды объектов-аналогов расположено в середине ценового диапазона коммерческой недвижимости, анализ которой приведен на стр. 47 заключения, и соответствуют критерию однородности.

Отсутствие в расчетах корректировки на наличие отдельного входа у объекта-аналога N 2 обосновано его сопоставимостью по данному ценообразующему фактору с объектом экспертизы. Несмотря на расположение объекта-аналога N 2 на втором этаже, внесение корректировки на этажность не требовалось, поскольку данный объект-аналог обладает отдельным входом, то есть указанное помещение по своим характеристикам может быть приравнено к первому этажу.

Отказ эксперта от введения корректировки на тип объекта обусловлен отсутствием различий по данному ценообразующему фактору между объектом оценки и использованными в расчетах объектами-аналогами. Как объект оценки, так и использованные в расчетах объекты-аналоги являются помещениями. В объявлении об аренде объекта-аналога N 3 не содержится информации на тип сдаваемого объекта - здание. Использованный в расчетах рыночной стоимости объект-аналог N 3 учитывался экспертом как помещение, следовательно, все объекты-аналоги по данному параметру предлагались в аренду на одинаковых условиях, что исключало необходимость "очищать" стоимость объекта-аналога N 3 от стоимости земельного участка.

Размер коммунальных платежей не учитывался экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку данная информация не раскрыта в объявлениях об аренде объектов-аналогов.

Величина операционных расходов в размере 21, 6 % принята экспертом на основании таблицы 37 Справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. "Операционные расходы коммерческой недвижимости" (2019, г. Нижний Новгород). Эксперт учитывал, что объект экспертизы по своим характеристикам относится к сегменту высококлассной торговой недвижимости.

Ставка капитализации принята экспертом на основании таблицы 23 Справочника оценщика недвижимости под ред. Лейфера Л.А. "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода" (2020, г. Нижний Новгород) в размере 14 % - максимальное значение расширенного интервала для активного рынка. Указанный размер корректировки принят с учетом специфики оцениваемой недвижимости.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Доводы апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению наполняемости бюджета, не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, так как не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В целом апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 10 августа 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 14 ноября 2022 г.

Председательствующий

Судьи