Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 октября 2022 г. по делу N 66а-2027/2022

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Катанаева А.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-613/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "Военторг-Юг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 18 июля 2022 г, которым административные исковые требования удовлетворены, заслушав возражения по доводам апелляционной жалобы представителя административного истца Склярова О.В,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Военторг-Юг" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, N, N, нежилых зданий с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, нежилых помещений с кадастровыми номерами: N, N, N, N, N, N, N, N, N, N.

Определением Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2022 г. требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N выделены в отдельное производство.

В обоснование требований указано, что установленная в отношении земельных участков кадастровая стоимость существенно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, как собственника земельных участков, поскольку влечет увеличение налогового бремени.

Обжалуемым решением Краснодарского краевого суда от 18 июля 2022 г, принятым по результатам рассмотрения административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, заявленный административный иск удовлетворен. По состоянию на 1 января 2020 г. установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости земельных участков: с кадастровым номером N в размере 4 832 000 руб, с кадастровым номером N в размере 4 066 000 руб. Датой подачи заявления о кадастровой стоимости земельных участков определено считать 29 декабря 2021 г.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Полагает, что кадастровая оценка земельных участков проведена в соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Приводит доводы, указывающие на то, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельных участков выполнено с нарушениями норм действующего законодательства. Обращает внимание на пункт 2 вступившего в силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", в соответствии с которым судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должны проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Кроме того, указывает, что изменение размера кадастровой стоимости земельных участков приведет к снижению размера налоговых платежей, что повлияет на наполняемость бюджета.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца Скляровым О.В. представлены возражения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав представителя административного истца, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения исходя из следующего.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: N, N.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2020 г.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 1 января 2020 г. установлена кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером N в размере 8 861 862, 03 руб, с кадастровым номером N в размере 5 623 020 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административным истцом был представлен отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО "Альфа Эксперт" Ш.О.Н, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г. составила: для земельного участка с кадастровым номером N - 5 696 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером N - 3 219 000 руб.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объектов недвижимости, по ходатайству представителя административного истца определением суда первой инстанции от 2 марта 2022 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ Nа-613/2022, выполненной экспертом ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" Д.А.Д, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г. составила: для земельного участка с кадастровым номером N - 4 832 000 руб, для земельного участка с кадастровым номером N - 4 066 000 руб.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Расчет рыночной стоимости земельных участков полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, отказ от затратного и доходного подходов обоснован; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Проверяя доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях норм действующего законодательства при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В ходе определения рыночной стоимости указанного земельного участка экспертом проанализирован рынок земельных участков под коммерческую застройку в "адрес". По результатам анализа рынка экспертом установлено, что стоимость права собственности земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. в районе расположения объекта экспертизы находится в диапазоне от 51 563 руб. до 199 875 руб. за 100 кв. м. Вопреки доводам апелляционной жалобы, стоимость использованных в расчетах объектов-аналогов не является заниженной, а соответствует установленному экспертом диапазону. Кроме того, полученное итоговое значение рыночной стоимости земельного участка (115 635 руб. за 100 кв. м.) также соответствует вышеприведенному диапазону.

Как указала эксперт в своих письменных пояснениях по доводам апелляционной жалобы, действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Площадь земельных участков является одним из основных ценообразующих факторов на рынке. Различие объекта оценки и использованных в расчетах объектов-аналогов было учтено экспертом путем применения соответствующей корректировки. Корректировка на размер площади объектов недвижимости выполнена экспертом на основании данных "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Часть 2" Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А. Нарушений в данной части судом апелляционной инстанции не усматривается.

Отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов N 1 и N 3 судом апелляционной инстанции признается обоснованным. При определении стоимости земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Эксперт также учитывал, что в объявлениях о продаже объектов-аналогов N 1 и N 3 не раскрывается информация о наличии/отсутствие коммуникаций.

Суд апелляционной инстанции также признает необоснованным довод апелляционной жалобы о необоснованности выводов эксперта о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по причине отсутствие корректировки на "удаленность от береговой линии". В ходе исследования эксперт исходил из того, что объекты-аналоги отобраны из одного ценового диапазона, расстояние до береговой линии в объявлениях не указывается, а если и указывается, то приблизительно. Отсутствие достоверной информации о расположении всех объектов-аналогов относительно береговой линии исключало возможность введения корректирующего коэффициента по данному ценообразующему фактору.

Не опровергают выводы эксперта и доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом нарушениях норм действующего законодательства при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Суд апелляционной инстанции признает сопоставимыми использованные при расчете рыночной стоимости указанного земельного участка объекты-аналоги. В ходе исследования экспертом сформирована выборка наиболее сопоставимых с объектом оценки предложений о продаже. При формировании выборки экспертом исключена большая часть объявлений о продаже земельных участков промназначения, по причине их нахождения за пределами "адрес", наличия строений, различия в передаваемом виде права (право аренды), а также назначения - большинство земельных участков относятся к офисно-торговой застройке.

Отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объекта-аналога N 2 судом апелляционной инстанции также признается обоснованным. Как уже ранее отмечено, при определении стоимости земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Эксперт также учитывал, что в объявлении о продаже объекта-аналога N 2, использованного при расчете рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, не раскрывается информация о наличии/отсутствии коммуникаций.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости земельных участков, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена по состоянию на 1 января 2020 г. на основании заключения судебной экспертизы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о незаконности судебного решения и необходимости его отмены суд апелляционной инстанции находит выводы суда обоснованными и не подлежащими переоценке.

Ссылка автора апелляционной жалобы на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, поскольку указанный перечень не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицам, обладающим специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Довод апелляционной жалобы о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельных участков приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 18 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства РФ в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1 ноября 2022 г.

Судья А.С. Катанаева