Кассационное определение СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09 ноября 2022 г. по делу N 8а-26055/2022[88а-25590/2022]

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Склярука С.А., судей Смирновой Е.Д., Циркуновой О.М. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Второго кассационного суда общей юрисдикции поступившую 29 апреля 2022 года (направленную почтовой корреспонденцией 25 апреля 2022 года) в суд первой инстанции кассационную жалобу представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве Дибаева Э.А. на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 17 декабря 2021 года, вынесенные по административному делу по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Росреестра по г. Москве об оспаривании решений об отказе государственной регистрации права собственности на жилое помещение (присвоенный судом первой инстанции номер дела: N 2а-189/2021).

Заслушав доклад судьи Смирновой Е.Д, выслушав объяснения представителя административного истца Николаева С.О. - Тихомирова Д.Д, судебная коллегия

установила:

Николаев С.О. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконным решения от 4 марта 2021 года об отказе в регистрации перехода права собственности на комнату, возложении обязанности погасить регистрационную запись обременения в виде ипотеки, осуществить государственную регистрацию права собственности, мотивируя свои требования тем, что он принял участие в публичных торгах, проводимых в рамках процедуры реализации арестованного имущества, по результатам которых был признан победителем торгов по реализации имущества - комнаты, площадью 16, 9 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ с ним был заключен договор купли-продажи данной комнаты. 2 октября 2020 года он обратился в Управление Росреестра по г. Москве для регистрации права собственности на комнату, предоставив для этого все необходимые документы, однако уведомлением административного ответчика от 15 октября 2020 года и 14 ноября 2020 года государственная регистрация права собственности была приостановлена, несмотря на предоставление им всех требуемых документов и обращение совместно с представителем ПАО "Московский кредитный банк" для регистрации снятия запрета в виде ипотеки, решением от 4 марта 2021 года в государственной регистрации права собственности было отказано.

Оспариваемое решение считает незаконным, ссылаясь на приобретение объекта недвижимости в установленном законом порядке на публичных торгах, которые оспорены не были.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 13 июля 2021 года в удовлетворении административного иска Николаева С.О. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 17 декабря 2021 года решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 13 июля 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым требования Николаева С.О. удовлетворены.

Постановлено признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в регистрации права собственности Николаева С.О. на жилую комнату, площадью 16, 9 кв.м, расположенную по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, д. 52, кв. 373, возложив обязанность зарегистрировать возникшее право.

В кассационной жалобе представителя Управления Росреестра по г. Москве ставится вопрос об отмене апелляционного определения по мотивам незаконности и необоснованности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, в соответствии с протоколом о результатах торгов от 14 сентября 2020 года победителем торгов по реализации имущества - жилой комнаты, площадью 16, 9 кв.м, расположенной по адресу: "адрес", "адрес" "адрес", стал Николаев С.О.

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в г. Москве (продавец) в лице ООО "Новые конкурентные технологии" и Николаевым С.О. (покупатель), заключен договор купли-продажи N вышеуказанной комнаты.

Уведомлением Управления Росреестра по Москве от 15 октября 2020 года государственная регистрация права собственности была приостановлена ввиду того, что заявителем не представлены государственный контракт, поручение на реализацию, заявление залогодержателя, решение суда, исполнительный лист, постановление о возбуждении исполнительного производства, акт передачи имущества для реализации. Кроме этого, указано на выданное Московским УФАС России предписание о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договоров по одному из лотов, а также наличии запрета на проведение регистрационных действий на основании постановлений судебного пристава-исполнителя Бабушкинского ОСП УФССП России по Москве от 19 августа 2015 года, 2 октября 2015 года, 21 августа 2017 года.

В целях устранения отмеченных недостатков Николаевым С.О. в Управление Росреестра по г. Москве предоставлены требуемые документы, в том числе из Бабушкинского ОСП УФССП России по Москве - о снятии запрета на совершение регистрационных действий.

Уведомлением Управления Росреестра по Москве от 14 ноября 2020 года Николаеву С.О. сообщено о неустранении причин, препятствующих проведению государственной регистрации права собственности, указано о наличии в отношении заявленного к регистрации объекта запрещета на проведение регистрационных действий, которое в установленном порядке не прекращено.

Уведомлением Росреестра по Москве от 4 марта 2020 года Николаеву С.О. отказано в проведении государственной регистрации права.

Судами также установлено, что объект недвижимости по адресу: "адрес", "адрес" "адрес", комната площадью 16, 9 кв.м. передан в качестве исполнения обязательства ПАО "Московский кредитный банк".

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных административным истцом требований, суд первой инстанции исходил из того, что, заявление о государственной регистрации перехода права собственности представлено не залогодержателем, в связи с чем оно не могло быть рассмотрено в качестве соответствующего заявления.

Отменяя решение районного суда и удовлетворяя требования административного истца, судебная коллегия апелляционной инстанции указала на то, что на объект недвижимости, на который зарегистрирована ипотека в пользу банка, было обращено взыскание в рамках исполнительного производства, в котором банк выступал в качестве взыскателя, реализацией комнаты погашены неисполненные обязательства Бедного К.И. перед ПАО "Московский кредитный банк", 15 декабря 2020 года представлено согласие залогодателя на снятие обременения, вследствие чего представленные Николаевым С.О. документы соответствовали требованиям, предъявляемым для данного вида регистрационных действий, и основания для принятия оспариваемого решения отсутствовали. Не свидетельствовало о наличии таких оснований также выданное Московским УФАС России предписание о нарушении процедуры торгов и порядка заключения договора по одному из лотов, так как в установленном законом порядке сделка по приобретению комнаты не оспорена и недействительной не признана.

Не соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции, в кассационной жалобе представителя административного ответчика приводятся доводы о том, что в нарушение части 1 статьи 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в регистрационное дело не представлено заявление залогодержателя; в действиях ООО "Новые конкурентные технологии" установлены нарушения проведения публичных торгов (пункта 4 статьи 447 ГК РФ), в связи с чем организатору торгов выдано предписание аннулировать указанные торги, разместить информацию об аннулировании торгов, объявить новые торги.

Приведенные доводы не влекут отмену апелляционного определения.

Действительно, согласно части 1 статьи 50 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов) (пункт 1).

Вопреки доводам жалобы представителем залогодержателя ПАО "Московский кредитный банк" Купчиным И.Н. 15 декабря 2020 года в Управление Росреестра по г. Москве было представлено заявление с просьбой об осуществлении государственной регистрации права в отношении спорного объекта (л.д. 204 том 1).

Иные доводы жалобы также не влияют на законность обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из положений пункта 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку (пункт 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По смыслу статьи 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Вследствие чего сделка, заключенная по результатам торгов, проведенных с нарушением правил, ничтожной не является, а становится недействительной в силу признания ее таковой в судебном порядке.

Сведений о признании судом недействительными торгов, по результатам проведения которых Николаев С.О. признан победителем, стороной административного ответчика не представлено.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются по основаниям, перечисленным в части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ.

Если причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, названные в статье 26 указанного федерального закона, в течение срока приостановления не устранены, то в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав (статья 27 названного Закона).

При этом органам государственной регистрации не предоставлено право оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.

Таким образом, поскольку итоги торгов являлись действующими, в установленном порядке они не были оспорены и не были признаны недействительными заинтересованными лицами, договор купли-продажи от 23 сентября 2020 года, заключенный по результатам торгов, представленный в качестве правового основания для регистрации перехода права собственности, также недействительным не признан, постольку указанный договор являлся надлежащим правовым основанием для проведения государственной регистрации перехода права собственности, в связи с чем у Управления Росреестра по г. Москве отсутствовали основания для приостановления, а в последующем и отказа в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы представителя административного ответчика судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Московского городского суда от 17 декабря 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Управления Росреестра по г. Москве Дибаева Э.А. - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий С.А. Склярук

Судьи: Е.Д. Смирнова

О.М. Циркунова

Мотивированное кассационное определение изготовлено 15 ноября 2022 года