Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26 октября 2022 г. по делу N 8Г-15579/2022[88-19185/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Петровой Ю.Ю.

судей Птоховой З.Ю, Черлановой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-135/2022 по иску Яковлевой А.А. к ООО "Агроторг" о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами

по кассационной жалобе ООО "Агроторг" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 апреля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Петровой Ю.Ю, объяснения представителя ответчика ООО "Агроторг" - Набиева И, действующего на основании доверенности от 27 января 2021 года сроком на 27 января 2023 г, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 18 января 2022 года в удовлетворении исковых требований Яковлевой А.А. к ООО "Агроторг" о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 апреля 2022 года решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 18 января 2022 года отменено, исковые требования удовлетворены в части, со взысканием с ООО "Агроторг" в пользу Яковлевой А.А. денежных средств в размере 8 263 635 руб. 48 коп, процентов в размере 331 797 руб. 21 коп, возмещение расходов по уплате госпошлины в размере 41 538, 11 руб, в остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Агроторг" ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 апреля 2022 г, как вынесенного с нарушением требований закона.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции допущены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 27 февраля 2019 года между ООО "Эстейт-СПб" и ООО "Агроторг" заключен договор аренды недвижимости, согласно которому ООО "Эстейт-СПб" обязалось передать, а ООО "Агроторг" принять во временное владение и пользование нежилые помещения 1-Н и 8-Н, расположенные по адресу: "адрес" с целью торговли непродовольственными и продовольственными товарами, с возможностью организовывать в помещении административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения.

Пунктом 1.3 договора аренды предусмотрено, что арендодатель передает арендатору помещение по акту приема-передачи в срок не позднее 15 марта 2019 года, но при условии выполнения работ, предусмотренных приложением N8 к договору, которые должны быть выполнены к дате подписания акта приема-передачи.

28 февраля 2019 года между ООО "Эстейт-СПб" и ООО "Агроторг" подписан акт приема-передачи помещения по договору аренды от 27 февраля 2019 года.

Приложением N8 к договору аренды арендодатель принял на себя обязательство:

- согласовать перепланировку помещения с учетом выполненных работ в соответствии с планировкой в приложении N3, не позднее 6-ти месяцев с даты подписания акта приема-передачи;

- согласовать в порядке, установленном действующим законодательством, размещение приямка в соответствии с настоящим приложением не позднее 6-ти месяцев с даты подписания акта приема-передачи.

Срок выполнения обязательств истек 28 августа 2019 года, арендодателем принятые на себя обязательства исполнены не были, более того, решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 2 сентября 2021 года, вступившим в законную силу, были удовлетворены исковые требования ООО "ЖКС N3 Центрального района", предъявленные к ООО "Эстейт-СПб" и ООО "Агроторг" о приведении перепланированного помещения в первоначальное состояние, ООО "Эстейт-СПб" было обязано привести помещение по адресу: "адрес", условно именуемое 1-Н, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом 2008 года.

6 февраля 2021 года между ООО "Эстейт-СПб" и Яковлевой А.А. заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым Общество уступило в полном объеме права требования к ответчику по оплате арендных платежей, а также арендных платежей за будущие периоды на основании заключенного договора аренды недвижимости от 27 февраля 2019 года.

Возражая против заявленных Яковлевой А.А. исковых требований о взыскании арендных платежей, ООО "Агроторг" ссылалось на неисполнение арендодателем обязательств по договору, что не позволяло использовать переданное нежилое помещение по назначению.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, исходил из того, что, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в суд не представлено доказательств, подтверждающих выполнение арендодателем обязательств, указанных в приложении N8 к договору аренды, в связи с чем пришел к выводу о неисполнении арендодателем обязательства по предоставлению помещения в надлежащим состоянии, и отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендной платы за спорный период в связи с невозможностью пользования арендованным помещением в соответствии с условиями договора по обстоятельствам, не зависящим от арендатора и не оговоренным в договоре аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 420, ст. 421, ст. 450, ст. 606, ст. 607, ст. 608, ст. 609, ст. 614, ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того обстоятельства, что договором аренды предусмотрены последствия неисполнения арендодателем обязательств по согласованию предусмотренных договором работ в виде применения следующих мер гражданско-правовой ответственности: а) снижение арендной ставки на 30%; б) взыскание (зачет) штрафа в соответствии с п. 8.5 договора аренды, и пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа во взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что ответчик на всем протяжении действия договора не заявлял о наличии каких-либо препятствий в пользовании помещением, напротив, до января 2020 года надлежащим образом оплачивал арендную плату в полном объеме, что

подтверждается платежными поручениями, в то время как в силу п. 4.2.1 договора аренды в случае возникновения каких-либо препятствий в пользовании помещением размер арендной платы составляет 1000 руб. в месяц.

Суд апелляционной инстанции исходил из того обстоятельства, что ООО "ЭСТЕЙТ-СПб" (арендодатель) исполняло обязательства по перепланировке помещения, в том числе получило необходимые согласования, что отражено в техническом плане объекта от 29 марта 2019 г, а также подтверждается фактом осуществления государственной регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости без отметок о том, что произведенная перепланировка не была узаконена (п. 7.1 договора аренды).

При этом, основанием для обязания привести помещение в первоначальное состояние, согласно решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 2 сентября 2021г. по делу А56-48916/2019 послужило отсутствие согласия собственников помещений жилого дома на перепланировку помещений с использованием общего имущества дома.

Отклоняя доводы ответчика о наличии оснований для проведения зачета встречных требований о взыскании штрафа, установленного п.8.5 договора аренды, суд апелляционной инстанции указал, что ответчик не заявлял встречных требований о взыскании штрафа в соответствии с п.8.5 договора, в то время, как применение мер гражданско-правовой ответственности осуществляется только по усмотрению стороны и в рамках заявления соответствующих требований в установленном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что с вынесенным апелляционным определением согласиться нельзя в связи с допущенными нарушениями по следующим основаниям.

Частью 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61 и 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данные требования в силу ч. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации распространяются и на суд апелляционной инстанции.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 мая 2015 г, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела установилфакт пользования арендатором переданным имуществом с внесением арендной платы до января 2020 г, указанное обстоятельство ответчиком при рассмотрении дела не оспорено.

Также судом апелляционной инстанции верно указано на иные предусмотренные договором последствия невыполнения арендодателем обязательств по перепланировке переданного в аренду помещения с применением судом апелляционной инстанции при расчете задолженности предусмотренного договором 30 % снижения арендной платы, что не дает оснований для признания обоснованными доводов кассационной жалобы о необоснованности требований о взыскании арендных платежей.

Вместе с тем, доводы кассационной жалобы о наличии оснований для зачета штрафных санкций, рассчитанных ответчиком на основании условий договора в размере 2 645 000 руб, заслуживают внимания, поскольку согласно разъяснениям, приведенным в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск.

Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Возражая по заявленным требованиям, в суде первой инстанции ответчиком в предоставленном отзыве было указано на одностороннее заявление о частичном исполнении обязательств по арендной плате зачетом однородных требований на сумму штрафа, с приложением направления истцу заявления о зачете (л.д.95-108 т.1), судом первой инстанции указанное заявление рассмотрено не было.

Судом апелляционной инстанции необоснованно указано на невозможность зачета в связи с отсутствием встречного иска, что противоречит нормам материального права и приведенным разъяснениям.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права не позволяют признать судебное постановление законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 26 апреля 2022 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

судьи