Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23 ноября 2022 г. по делу N 8Г-16146/2022[88-16939/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Марченко А.А.

Судей Сапрыкиной Н.И, Коренева А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-644/2022 по иску органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" к Пампурину Виктору Филипповичу о взыскании задолженности по арендной плате, по кассационной жалобе органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 19 июля 2022 года, Заслушав доклад судьи Сапрыкиной Н.И. о принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, возражений, пояснения представителя ответчика Пампурина В.Ф, действующей на основании доверенности, Васильевой Л.В, указавшей на необоснованность доводов кассационной жалобы и отсутствие оснований для ее удовлетворения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" (далее ОМС "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа", Комитет) обратился с иском к Пампурину В.Ф. о взыскании арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером "данные изъяты" за период с 01 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в сумме 46 226 руб. 97 коп, задолженности по пени за период с 11 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в сумме 6 338 руб. 29 коп, а также о возмещении почтовых расходов в размере 59 руб.

Решением Синарского районного суда города Каменска-Уральского Свердловской области от 14 апреля 2022 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 19 июля 2022 года решение суда отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ОМС "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" просит об отмене апелляционного определения. Указывает, что суд принятое судом апелляционной инстанции решение нарушает единообразие в толковании и применении норм права. Считает ошибочным выводы суда о том, что с даты вступления в законную силу судебного акта об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства не подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, поскольку в рамках дела об изъятии объекта, вопрос о лице, обязанном вносить арендную плату не разрешался, как и не разрешался вопрос о титуле собственника объекта незавершенного строительства. Поскольку в настоящее время ответчик согласно сведениям из ЕГРН является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на участке, начисление арендных платежей в связи с фактическим использованием имущества обоснованно. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, данное обязательство может быть прекращено надлежащим исполнением по возврату имущества арендодателю. Считает, что арендодатель не должен доказывать использование арендатором всей площади переданного по договору аренды земельного участка, указанное противоречит судебной практике и является вмешательством в сферу исключительных полномочий органов местного самоуправления. Полагает, что ответчик допустивший бездействие, не закончивший строительство объекта несет риск наступивших для него неблагоприятных последствий.

Представитель Пампурина В.Ф, действующая по доверенности, Васильева Л.В. в возражениях на кассационную жалобу указала на необоснованность изложенных в ней доводов, просила об оставлении судебного акта без изменения, кассационной жалобы без удовлетворения.

Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы, назначенное на 26 октября 2022 года отложено на 23 ноября 2022 года.

Иные, участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Ходатайств об отложении судебного разбирательства от неявившихся участников не поступило, в связи с чем, судебная коллегия, в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса.

Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Судами установлено и следует из материалов дела, что Пампурин В.Ф. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты".

На основании договора N 111 аренды земельного участка заключенного 25 декабря 2015 года между ОМС "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" (арендодателем) и ООО "ЖДИнжиниринг" (арендатором) земельный участок расположенный в "данные изъяты", общей площадью 400 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", с целевым использованием - для размещения автоматических мини-АЗС предоставлен в аренду ООО "ЖДИнжиниринг" для завершения строительства расположенного на участке объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 12%, площадь застройки 17, 2 кв.м, кадастровый номер: "данные изъяты". Договор заключен на срок три года с 08 ноября 2015 года по 08 ноября 2018 года, прекращает свое действие 08 ноября 2018 года, по истечении срока не может быть продлен на новый срок.

20 августа 2018 года между ОМС "КУИ", ООО "ЖДЙнжиниринг" и Пампуриным В.Ф. заключено дополнительное соглашение N 1 к вышеуказанному договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с 01 августа 2018 года перешли к Пампурину В.Ф.

Вступившим в законную силу 19 ноября 2019 года решением Синарского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 15 октября 2019 года по делу N 2-675/2019 объект незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" изъят у Пампурина В.Ф. путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости в сумме 574000 руб, поскольку к моменту окончания срока аренды строительство объекта недвижимого имущества не завершено.

05 декабря 2019 года в ЕГРН внесена запись о погашении обременения земельного участка в виде аренды.

Приказом ОМС "Комитет по управлению имуществом Каменск-Уральского городского округа" от 25 августа 2021 года N 766 организован аукцион по продаже объекта незавершенного строительства. Торги признаны несостоявшимися. До настоящего времени объект незавершенного строительства не отчужден.

В своем заявлении от 14 апреля 2022 года Пампурин В.Ф. просил подписать акт приема-передачи земельного участка, в чем ему отказано письмом КУИ от 11 мая 2022 года по причине наличия на участке объекта незавершенного строительства. Ответчику предложено произвести демонтаж сооружения.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции, сославшись на положения ст.ст.614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы. На момент обращения с настоящим иском в суд земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" ответчиком истцу по акту приема-передачи не возращен, при этом арендные платежи ответчиком также не уплачены, доказательств принятия мер для возврата имущества арендодателю и уклонении последнего от приемки земельного участка, не имеется.

Проверяя законность принятого решения, суд апелляционной инстанции с данными выводами не согласился. Отменяя решение суда и принимая новое, суд апелляционной инстанции сославшись на то, что договор аренды не содержит условий по какому-либо оформлению передачи имущества при заключении и после прекращения договора, что, напротив, пунктом 3.3.4 договора предусмотрено, что акт приема-передачи участка составляться не будет, исходя из того, что после прекращения действия договора аренды и изъятия объекта недвижимости фактически участок поступил во владение арендодателя и не мог быть использован арендатором в тех целях, которые указаны в договоре аренды по причинам от него независящим, в связи с изъятием у него объекта недвижимости для завершения строительства которого заключен договор аренды, приняв во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации об отсутствии оснований для взимания платы за арендованное имущество в случае невозможности его использования по причинам, которые не зависят от арендатора (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)), пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с принятым судом апелляционной инстанций по делу судебным постановлением согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу ст.ст. 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), исполнив обязанность по передаче имущества должнику, арендодатель вправе требовать арендную плату за весь период пользования имуществом.

В п.25 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) изложена правовая позиция о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

То есть покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты, соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником.

Подпунктом 3.1 п.2 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

Таким основанием в подобном случае послужит лишь договор, заключенный по результатам торгов, а до этого момента ответчик сохраняет право собственности на не завершенный строительством объект, а с ним и имущественное бремя оплаты землепользования.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. (п. 2 ст.622 Гражданского кодекса Российской Федерации п.38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Право собственности на недвижимое имущество возникает и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1, ст. 223, ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вступление в законную силу решения суда об изъятии объекта незавершенного строительством путем продажи его с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, к иным случаем определения момента прекращения права собственности законом не отнесено.

Таким образом, у собственника объекта незавершенного строительства со вступлением в законную силу решения суда о продаже этого объекта с публичных торгов по основаниям ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов).

Одной из процессуальных гарантий права на судебную защиту в целях правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел являются нормативные предписания ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п.п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.1 ст.1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Требованиям законности и обоснованности согласно п. 6 ч. 2 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

Вместе с тем, судебный акт, принятый судом апелляционной инстанции, не соответствует положениям ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: имеющиеся в деле доказательства в их совокупности не оценены; обстоятельства, имеющие значение для дела, не установлены; в связи с чем не определены положения Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению по данному делу.

Ввиду изложенного апелляционное определение нельзя признать законными, оно принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов, что согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 19 июля 2022 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи