Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 20 октября 2022 г. по делу N 8Г-22490/2022[88-27521/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Комбаровой И.В, судей Песоцкого В.В, Лозовой Н.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Константинова А Алексея Владимировича, Епишина Игоря Владимировича к Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Серебрякову Василию Анатольевичу, Соловьеву Константину Вячеславовичу о признании права собственности, по кассационной жалобе третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования администрации города Ростова-на-Дону, в лице представителя по доверенности ФИО2, на решение Пролетарского районного суда города Ростова-на-дону от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Комбаровой И.В, выслушав представителя Константинова А.В. по доверенности ФИО3, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

Константинов А.В, Епишин И.В. обратились в суд с требованиями, уточненными в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Серебрякову В.А, Соловьеву К.В, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о признании за ними по "данные изъяты" доле за каждым в праве собственности на "адрес", в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу "адрес".

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен инвестиционный договор на строительство объектов недвижимого имущества. Они (истцы), выступая инвесторами, поручили ответчикам, выступающим застройщиками, построить объекты недвижимого имущества на земельном участке, принадлежащем им (истцам). Строительство осуществляется силами и за счет ответчиков, которые приняли на себя обязательство, в том числе передать им (истцам) причитающуюся долю в инвестиционном проекте и после окончания строительства и ввода в эксплуатацию обеспечить осуществление государственной регистрации права собственности на объекты. Пунктом 3.3 договора общий срок реализации установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при этом, передача помещений должна происходить в следующие сроки: "данные изъяты" кв.м. - в срок до ДД.ММ.ГГГГ, оставшиеся помещения по "данные изъяты" кв.м. каждый последующий год строительства. Фактически же в рамках исполнения условий договора переданы жилые помещения общей площадью "данные изъяты" кв.м, соответственно, они (истцы) не получили от ответчиков жилые помещения общей площадью "данные изъяты" кв.м. В настоящее время исполнение договора ответчиками фактически приостановлено, строительные работы на возведенных объектах не ведутся. Кроме того, решением Пролетарского районного суда г..Ростова-на-Дону от 01 февраля 2017 по делу N 2-7/2017 требования ДАиГ г..Ростова-на-Дону о сносе самовольно возведенных многоквартирных домов оставлены без удовлетворения, также оставлены без удовлетворения требования Серебрякова В.А. о признании за ним права собственности на самовольную постройку.

Отказывая в удовлетворении требований Серебрякова В.А, суд исходил из того, что земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства, имеет разрешенное использование (назначение) - "объекты транспортной инфраструктуры", то есть указанный земельный участок не предназначен для строительства многоквартирных домов и не отводился для этих целей в установленном порядке, кроме того, на дату вынесения решения выявлены нарушения правил пожарной безопасности, которые не устранены. В настоящее время земельный участок по адресу "адрес" имеет разрешенное использование "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (многоквартирный жилой дом, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома); для иных видов жилой застройки". Установленные судебными экспертами нарушения пожарной безопасности в настоящее время устранены в полном объеме.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 ноября 2021 года исковые требования Константинова А.В, Епишина И.В. удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 марта 2022 года судебный акт оставлен без изменения.

В кассационной жалобе третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования - администрация города Ростова-на-Дону, в лице представителя, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене судебных актов.

В письменных возражениях истцы настаивают на оставлении судебных актов без изменения.

Представитель истца Константинова А.В. - ФИО3, действующий по доверенности, настаивал на оставлении судебных актов без изменения, сославшись на возражения, изложенные письменно.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что при рассмотрении настоящего дела такие нарушения были допущены.

Так, разрешая спор, суд первой инстанции, с чем согласился суд апелляционной инстанции, принимая решение об удовлетворении исковых требований, руководствовался положениями ст. 209, 218, 222, 307-309 ГК РФ и исходил из того, что имеются основания для признания права собственности истцов на реконструированные жилые помещения - квартиры, поскольку ответчики не исполнили обязательств по заключенному инвестиционному договору в части передачи в собственность истцов жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: "адрес".

Рассматривая дело в кассационном порядке, судебная коллегия не может согласиться с выводами судов в части удовлетворения заявленных истцами требований, находит их преждевременными, не соответствующими нормам материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 23 от 19 декабря 2003 г. "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По смыслу статей 3, 148, 150, 195 ГПК РФ суды при рассмотрении дел обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, поскольку иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Однако судами двух инстанций изложенные требования процессуального закона при разрешении настоящего спора соблюдены не были.

Из материалов дела следует, что Серебряковым В.А, Соловьевым К.В, с одной стороны, и истцами, с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ заключен инвестиционный договор.

Истцы, выступая инвесторами, поручили ответчикам Серебрякову В.А. и Соловьеву К.В, выступающими инвесторами-застройщиками, строительство объектов недвижимого имущества (гостиницы, мотели) на земельном участке, принадлежащем истцам.

Строительство осуществляется силами и за счет ответчиков, которые приняли на себя обязательство, в том числе передать истцам причитающуюся им долю в инвестиционном проекте и после окончания строительства и ввода в эксплуатацию обеспечить осуществление государственной регистрации права собственности на объекты.

В соответствии с пунктом 1.8 договора результаты инвестиционной деятельности распределяются следующим образом - в собственность истцов передаются помещения общей площадью "данные изъяты" кв.м, а также доля в праве собственности на земельные участки, на которых расположены строения, а также в общую долевую собственность ответчиков передаются помещения, оставшиеся после передачи истцам причитающихся им "данные изъяты" кв.м помещений.

Пунктом 3.3 договора общий срок реализации установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ при этом передача помещений должна происходить в следующие сроки: "данные изъяты" кв.м. -в срок до ДД.ММ.ГГГГ, оставшиеся помещения по "данные изъяты" кв.м. каждый последующий год строительства.

Ответчиками Серебряковым В.А. и Соловьевым К.В. на земельном участке площадью "данные изъяты" кв.м, расположенном по адресу: "адрес", категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (многоквартирный жилой дом, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоэтажного дома); для иных видов застройки", возведен многоквартирный жилой дом площадью застройки "данные изъяты" кв.м.

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом возведен в 2012 г. В состав указанного дома, помимо помещений общего пользования, входят жилые помещения в количестве "данные изъяты" штук.

Ответчики Серебряков В.А. и Соловьев К.В. передали часть жилых помещений в собственность третьих лиц, а часть помещений оставили в своей собственности. Право собственности ответчиков и третьих лиц, которым ответчики передали часть жилых помещений, зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Таким образом, в возведенном ответчиками в рамках инвестиционного договора многоквартирном жилом доме имеются свободные от прав собственности ответчиков и третьих лиц жилые помещения N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, N, что подтверждается техническим паспортом на многоквартирный жилой дом.

Поскольку свои обязательства по инвестиционному договору по передаче истцам части помещений в возведенном объекте ответчики Серебряков В.А. и Соловьев К.В. исполнили не в полном объеме, что не оспаривалось, истцы, ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ, обратились в суд.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом приведенных норм права, заявленных истцами требований, юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение судом вопроса о соответствии спорного объекта его проектной и разрешительной документации, установление соответствия постройки установленным требованиям, нахождения его в границах земельного участка, с соответствующим видом разрешенного использования, установление соответствия постройки установленным требованиям, отсутствие нарушения прав и охраняемые законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан.

Между тем из материалов дела следует, что строительство многоквартирного жилого дома осуществлялось без получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, в отсутствии утвержденной проектной документации, по эскизному проекту многоквартирного жилого дома. Доказательства того, что ответчики обращались в органы местного самоуправления для получения разрешения на строительство, а затем и на ввод в эксплуатацию, материалы дела не содержат.

Однако данные обстоятельства судами двух инстанций не устанавливались, предметом исследования и оценки не являлись, в связи с чем удовлетворение иска со ссылкой на положения статьи 222 ГК РФ не может быть признано законным.

Также судами первой и апелляционной инстанций оставлены без внимания положения пункта 1 статьи 49 ГрК РФ, в соответствии с которыми проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3 и 3.1 настоящей статьи.

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем "данные изъяты" квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 указанного Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами (подпункт 4 пункта 2 статьи 49 ГрК РФ). Однако, многоквартирный жилой дом общей площадью "данные изъяты" кв. м. (с учетом балконов площадью "данные изъяты" кв.м.) к объектам, указанным в подпункте 4 пункта 2 статьи 49 ГрК РФ, не относится.

В силу пункта 1 статьи 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Учитывая площадь спорного объекта и его этажность, проектная документация на возведенный объект - многоквартирный жилой дом общей площадью "данные изъяты" кв.м. подлежала экспертизе и осуществлению государственного строительного надзора. Между тем, данные требования ответчиками выполнены не были.

Судами первой и апелляционной инстанции не учтено, что принятие лицом (лицами), осуществившим строительство спорного объекта капитального строительства, мер по получению разрешения на строительство, ввода объекта в эксплуатацию, разработке проектно-сметной документации, проведению ее экспертизы, прохождению государственного строительного надзора - это требования, установленные законом (статьи 49, 51 ГрК РФ) с целью обеспечить безопасность как во время строительства, так и во время эксплуатации объекта капитального строительства. В случае, если указанные требования были нарушены, презюмируется, что объект капитального строительства представляет угрозу для жизни и здоровья граждан, и в первую очередь, третьих лиц, участвующих в настоящем деле, как потенциальных владельцев квартир в спорном доме. Кроме того, строительством многоквартирного жилого дома в отсутствие необходимой разрешительной документации, нарушены публичные интересы, а также права органа местного самоуправления в области градостроительной деятельности.

Вместе с тем указанные нормы права оставлены судами без внимания, мотивы, по которым суды отвергли соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы, в обжалуемых судебных актах не нашли отражения. В материалах настоящего дела также отсутствуют доказательства принятия ответчиками мер по легализации объекта применительно к требованиям статей 44, 48, 49, 51, 55 ГрК РФ.

Между тем, договором об инвестировании от ДД.ММ.ГГГГ предмет договора определен как строительство объекта недвижимого имущества -гостиниц, мотелей, и результатом инвестиционной деятельности является передача жилых комнат в здании гостиницы, общей площадью "данные изъяты" кв.м. При этом предметом спора является многоквартирный жилой дом, который в эксплуатацию не введен, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, что сторонами не оспаривалось.

Судами не приведено мотивов, по которым суд пришел к выводу относительно того, что истцам должны быть переданы в собственность квартиры, указанные в просительной части уточненных требований.

По мнению судебной коллегии, заслуживают внимание доводы кассационной жалобы об оставлении без должного внимания судов того обстоятельства, что объекты недвижимости в отношении которых истцами заявлены исковые требования не существуют как вещь, не были построены и введены в эксплуатацию, не выделены в натуре из общего имущества, и не обладают индивидуально-определенными характеристиками.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Однако, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, не определив круг лиц участвующих в деле, предмет и характер спорных правоотношений, и нормы права которыми следует руководствоваться при вынесении судебного акта, признал за истцами право собственности не на долю в общей долевой собственности, а на квартиры, с учетом того, что объект недвижимости строительством не завершен, чему доказательств обратного не представлено, акт о результатах реализации инвестиционного проекта не подписан, а сторонами не прекращено взаимодействие по контракту, соответственно до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство в капитальных вложениях.

При таких обстоятельствах судам необходимо было установить с учетом степени завершенности строительства обстоятельство того, имеют ли объекты (признания права собственности на которые требовали истцы) индивидуально определенные характеристики, учтены ли органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства; определить долю истцов в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, наличие либо отсутствие правопритязаний третьих лиц в отношении объекта незавершенного строительства, что судом первой инстанции не выполнено и судом апелляционной инстанции оставлено без внимания.

Вместе с тем, с учетом взаимосвязанных положений части 4 статьи 67 и части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд обязан указать в мотивировочной части решения мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ, выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом, со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного Кодекса.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлениями дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Посчитав достоверными выводы заключения судебной экспертизы ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" от ДД.ММ.ГГГГ, суды оставили без внимания доводы представителя администрации города Ростова-на-Дону о том, что государственный строительный надзор в отношении спорного объекта не проводился, градостроительный план земельного участка для проектирования многоквартирного жилого дома застройщику не выдавался, проектная документация не разрабатывалась и не предоставлялась в уполномоченный орган для согласования, ответчики не выполнили требования закона и не получили положительное заключение экспертизы проектной документации.

Вопреки выводам судов, вышеуказанные нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются существенными и неустранимыми, так как создают угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц.

При изложенных обстоятельствах и допущенных нарушениях норм процессуального права, суд кассационной инстанции находит несостоятельными и преждевременными выводы судов о том, что отклонения, допущенные при осуществлении строительства, указанные в принятом во внимание заключении судебной экспертизы, являются не значительными и подлежат устранению, что ответчиком приняты меры по их устранению.

Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при рассмотрении настоящего допущенные при рассмотрении дела судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенным, в связи с чем судебные акты нельзя признать законными и по изложенным основаниям они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права и установленными по делу обстоятельствами, исследовать доводы сторон, в том числе содержащиеся в кассационной жалобе, дать им надлежащую правовую оценку и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390, статьей 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Пролетарского районного суда города Ростова-на-дону от 18 ноября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 марта 2022 года - отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий: И.В. Комбарова

Судьи В.В. Песоцкий

Н.В. Лозовая