Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 01 ноября 2022 г. по делу N 66а-1927/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего судьи Гылкэ Д.И., судей Катанаевой А.С., Колпаковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "АВТОБАН" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 7 июля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "АВТОБАН" (далее также ООО "АВТОБАН"), будучи арендатором земельных участков, обратилось с иском об установлении по состоянию на 1 января 2019 г. кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N, N, равной рыночной стоимости согласно отчету оценщика в размере 10128000 рублей и 10935000 рублей соответственно.

Административный истец ООО "АВТОБАН" считает кадастровую стоимость значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости участков.

Решением Ставропольского краевого суда от 7 июля 2022 г. административный иск удовлетворен частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7090+/-33 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под нежилым зданием производственного назначения, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 10147000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 7770+/-31 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под объектами производственного назначения (литер "и" - заправочная); для размещения промышленных объектов, адрес: "адрес" в квартале 600, в размере равном его рыночной стоимости 11120000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Апеллянт не соглашается с положенным в основу решения заключением судебной оценочной экспертизы, считает его недостоверным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронной и заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, надлежащее извещение указанных лиц, судебная коллегия, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ), определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Предметом спора является кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости, установленная в отношении арендуемых административным истцом земельных участков с кадастровыми номерами N, N.

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд, руководствуясь положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как арендатора.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Материалами дела подтверждается, что общество с ограниченной ответственностью "АВТОБАН" является арендатором следующих земельных участков: с кадастровым номером N, площадью 7090+/-33 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под нежилым зданием производственного назначения, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", квартал 600 (договор аренды земельного участка N от 13 августа 2019 г. сроком аренды до 12 августа 2068 года); с кадастровым номером N, площадью 7770+/-31 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под объектами производственного назначения (литер "и" - заправочная); для размещения промышленных объектов, адрес: "адрес" в квартале 600 (договор аренды земельного участка N от 15 марта 2021 г, срок аренды до 14 марта 2070 г).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Таким образом, исходя из вышеизложенного суд верно пришел к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку арендные платежи рассчитываются из кадастровой стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума N 28).

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость данного земельного участка установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 1 января 2019 г. составила: с кадастровым номером N - 12682095, 7 рублей, с кадастровым номером N - 43317672, 3 рубля.

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости были представлены отчеты N и N от 4 декабря 2021 г. независимого оценщика Д. согласно которым рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером N - 10128000 рублей, с кадастровым номером N - 10935000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, судом верно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленные отчеты оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил их как недостоверные, поскольку в отчётах были допущены нарушения пункта 22 ФСО N7, пункта 5 ФСО N 3 (не обоснован выбор корректировок(корректировка на наличие улучшений в отношении объекта аналога N 3), неверно рассчитана абсолютная корректировка (расчетная таблица N 12), применены несопоставимые объекты-аналоги.

Также судом учтено, что решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края N N, N от 15 февраля 2022 г. были отклонены заявления истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, основанные на вышеупомянутых отчетах оценщика Д. от 4 декабря 2021 г. N и N.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Ш. (сотрудника АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов") N N от 30 мая 2022 г. рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 г. составила в отношении объекта с кадастровым номером N - 10147000 рублей, с кадастровым номером N - 11120000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия соглашается с выводами суда о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов" Ш. N N от 30 мая 2022 г. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельных участков.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Материалами дела подтверждается, что производя выборку объектов-аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже 21 земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие 4 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого.

Доводы апеллятора о неправильности выбора экспертом объектов-аналогов ввиду их несопоставимости из-за необходимости применения корректировок на площадь (масштаб) суд апелляционной инстанции отклоняет, так как автором апелляционной жалобы не приведено доказательств неправильного применения объектов аналогов и их корректировок. Вопреки приведенным доводам, экспертом подобраны сопоставимые аналоги о чем свидетельствует применение корректировок на масштаб (площадь), которые сглаживают имеющиеся различия.

При этом в апелляционной жалобе не приведены доказательства о наличии более сопоставимых по площади объектов-аналогов.

Таким образом, при подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Несмотря на несогласие автора апелляционной жалобы с позицией эксперта по выбору корректировок, у суда апелляционной инстанции необходимость применения корректировок или отказ от их применения, которые были применены экспертом сомнений не вызывают.

Так, доводы апеллятора о необходимости применения корректировок ввиду неправильного применения видов разрешенного использования земельных участков суд апелляционной инстанции отклоняет, так как по классификации эксперта оцениваемый объект, как и объекты-аналоги был отнесен к категории "под индустриальную застройку", в связи с чем на основании Справочника оценщика внесение дополнительных корректировок не требовалось.

Также обосновано, по мнению судебной коллегии, были применены корректировки на наличие (отсутствие) улучшений. Вопреки позиции автора апелляционной жалобы, экспертом верно установлено, что у объекта-аналога N1 имеются улучшения в виде старого, ветхого фундамента, возвышающегося над землей на 20-30 см - информация о наличии улучшений получена из текста, фотоснимков участка, представленных в объявлении, а также в ходе идентификации объекта-аналога по средствам спутниковых карт. Корректирующий коэффициент на наличие улучшений "под снос" составляет 0, 93. Корректировка цен по данному параметру согласно выбранному источнику составила для объекта-аналога N1 в размере + 7, 5% (1/(0, 93)-1). Таким образом, эксперт правильно пришел к выводам, что требуется введение соответствующей корректировки, поскольку объекты исследования оцениваются как условно свободные "без улучшений", а у подобранного объекта-аналога N1 имеются улучшения, влияющие на стоимость, в отличии от объектов-аналогов NN2-4, у которых улучшения, влияющие на стоимость, не выявлены.

Нельзя признать обоснованными и доводы апеллятора о необоснованности применении экспертом корректировки на торг (18%), которые опровергаются заключением эксперта, содержащем полное и подробное обоснование необходимости применения данной корректировки для неактивного рынка, обусловленной особенностями функционирования рынка земельных участков в г. Ставрополе в юридически значимый период, что подтверждается представленными приложениями.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит. Указанный эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чём дал подписку. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были судебной коллегией проверены. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 КАС РФ доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, автор апелляционной жалобы в судебную коллегию не представил, фактически все приведенные им доводы являются формальными и немотивированными.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителями жалоб не приводится.

Утверждения в апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, также неубедительны.

Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Основания, предусмотренные статьей 310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда, судебной коллегией также не установлены.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 7 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи