Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 08 ноября 2022 г. по делу N 66а-2080/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Гылкэ Д.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-606/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000144-86) по административному исковому заявлению акционерного общества "Военторг-Юг" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 18 июля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав объяснения представителя административного истца Склярова О.В, возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установил:

акционерное общество "Военторг-Юг" (далее - АО "Военторг-Юг") обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: 23:41:0202001:14, 23:43:0119010:91, 23:43:0139077:5, 23:43:0302015:220, 23:47:0113007:9, 23:47:0202052:1, 23:42:0101001:6, 23:42:0202310:10, нежилых зданий с кадастровыми номерами: N

Определением Краснодарского краевого суда от 16 февраля 2022 г. требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N выделены в отдельное производство.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных земельных участков. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Альфа Эксперт" (далее - ООО "Альфа Эксперт") в отчете об оценке от 9 ноября 2021 г. N 09112021.01-01-НИ, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Краснодарского краевого суда от 18 июля 2022 г, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 18304000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 28932000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 8014000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар подали на него апелляционные жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В подтверждение приводят доводы, указывающие на то, что кадастровая стоимость земельных участков установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Снижение кадастровой стоимости земельных участков повлияет на наполняемость бюджета.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края в апелляционной жалобе также приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта выполнено с нарушениями норм действующего законодательства. Обращает внимание на пункт 2 вступившего в силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", в соответствии с которым судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должны проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар дополнительно указал на то, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков до оспаривания приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" противоречит нормам действующего законодательства.

Представителем административного истца на апелляционные жалобы подан письменный отзыв, в котором заявлена просьба об оставлении решения суда первой инстанции без изменения.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ суд рассмотрел административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административному истцу на праве собственности принадлежат следующие земельные участки:

- с кадастровым номером N площадью 2113 +/- 16 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации здания кафе с комбинатом бытового обслуживания, расположенный по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N площадью 4180 +/- 27 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению: объекты розничной торговли, расположенный по адресу: "адрес";

- с кадастровым номером N площадью 704 +/- 10, 8 кв. м, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации здания бытового комплекса, расположенный по адресу: "адрес".

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в следующих размерах: для земельного участка с кадастровым номером N - 28295816, 9 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N - 53765417, 2 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N - 11920909, 44 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в Единый государственный реестр недвижимости 7 декабря 2020 г, 9 декабря 2020 г, 17 декабря 2020 г.

Принимая во внимание, что АО "Военторг-Юг" является собственником земельных участков, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке от 9 ноября 2021 г. N 09112021.01-01-НИ, выполненный оценщиком ООО "Альфа Эксперт" (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г. составляет: для земельного участка с кадастровым номером N - 15998000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N - 27801000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N - 6474000 рублей.

Исследовав отчет об оценке земельных участков, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельных участков, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" (далее - ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ").

Из заключения эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" Д. от 31 мая 2022 г. N 3а-606/22 следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2020 г. составляет: для земельного участка с кадастровым номером N - 18304000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N - 28932000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N - 8014000 рублей.

Суд первой инстанции разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" Д. от 31 мая 2022 г. N 3а-606/22.

Отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельных участков. Приведенные в данном отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельных участков опровергнуты заключения судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которым представителем административного истца уточнены заявленные требования.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" Д. от 31 мая 2022 г. N 3а-606/22 получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми суд апелляционной инстанции не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельных участков заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционных жалоб о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельных участков.

Проверяя доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно допущенных экспертом нарушений при определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов. Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)").

При этом в силу пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Площадь земельных участков является одним из основных ценообразующих факторов на рынке. Различие указанных объектов оценки и использованных в расчетах объектов-аналогов было учтено экспертом путем применения соответствующей корректировки. Корректировка на площадь выполнена на основании формулы, приведенной в исследовании Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт" по состоянию на 1 января 2020 г. Нарушений в данной части судом апелляционной инстанции не усматривается.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном отсутствии корректировки на вид разрешенного использования земельных участков судом апелляционной инстанции признается несостоятельными. Интернет-ресурс для подбора объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости земельных участков на ретроспективную дату (Архив объявлений "Авито") предлагает пользователям разделение земельных участков по следующим видам использования: "ИЖС", "Промназначения", "Сельскохозяйственного назначения". Возможность отнести участок к другим категориям внутри указанного ресурса у пользователя отсутствует. Из описания объявлений о продаже использованных в расчетах объектов-аналогов следует, что данные земельные участки, как и объекты экспертизы, предназначены для использования в коммерческих целях, следовательно, применения корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования в рассматриваемом случае не требовалось.

Отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации судом апелляционной инстанции признается обоснованным. При определении стоимости земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Следует также отметить, что в объявлениях о продаже объектов-аналогов полностью не раскрыта информация о наличии/отсутствии коммуникаций.

Корректировки на район расположения выполнены экспертом верно. Несоответствие значения корректировок (при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером N) в расчетной таблице с данными, приведенными на страницах 50-51 заключения, является технической опечаткой, не влияющей на итоговое значение рыночной стоимости. Верное обоснование использованных корректировок приведено экспертом в письменных объяснениях.

Однородность выборки использованных в расчетах объектов-аналогов проверена экспертом через коэффициент вариации, который составил 25 %. Таким образом, выборку объектов-аналогов следует признать однородной, а довод апелляционной жалобы о некорректном подборе объектов-аналогов - несостоятельным.

Не опровергают выводы эксперта и доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N.

Вопреки доводам апелляционной жалобы применение корректирующего коэффициента на вид разрешенного использования для объектов-аналогов N 1 и N 3 не требовалось. Автором апелляционной жалобы не приведено достоверных доказательств, подтверждающих вид разрешенного использования объектов-аналогов N 1 и N 3 - "индивидуальное жилищное строительство". Экспертом осуществлялся отбор аналогов в массивах коммерческой застройки в г. Краснодаре. В объявлении о продаже объекта-аналога N 1 продавцом указано, что продается земельный участок под строительство коммерческого здания; в объявлении о продаже объекта-аналога N 3 также содержится информация о продаже коммерческого земельного участка.

Отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации в рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции также признается обоснованным по вышеуказанным основаниям.

Не свидетельствует о необоснованности выводов эксперта довод апелляционной жалобы о том, что итоговые значения удельных показателей рыночных стоимостей объектов экспертизы соответствуют минимальным значениям диапазона цен предложений на аналогичные объекты. Установленная экспертом стоимость 1 кв. м объектов экспертизы соответствует установленным рыночным данным.

Таким образом, экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельных участков лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судья не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Ссылка департамента имущественных отношений Краснодарского края на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, поскольку указанный перечень не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицам, обладающим специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Доводы апелляционных жалоб о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельных участков приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеют правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Утверждение представителя администрации муниципального образования город Краснодар о невозможности пересмотра кадастровой стоимости земельных участков до оспаривания приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" основано на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от оспаривания нормативного правового акта, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В целом апелляционные жалобы не содержат обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 18 июля 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 17 ноября 2022 г.

Председательствующий