Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 ноября 2022 г. по делу N 66а-2113/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-817/2022 (УИД 23OS0000-01-2022-000490-18) по административному исковому заявлению Фурсова Сергея Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар на решение Краснодарского краевого суда от 27 июля 2022 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя административного истца Сколярино О.Н, возражавшего против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Фурсов С.В. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость находящегося у него на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4570 +/- 23, 6 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 16273000 рублей по состоянию на 1 января 2020 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что определенная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Линия бизнеса" (далее - ООО "Линия бизнеса") в отчете об оценке от 5 апреля 2021 г. N 123/21, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Решением Краснодарского краевого суда от 27 июля 2022 г. административные исковые требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 17771000 рублей.

В апелляционных жалобах представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город Краснодар просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводят доводы, указывающие на то, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Изменение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению размера арендных платежей, что повлияет на наполняемость бюджета.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края дополнительно указал, что положенное в основу обжалуемого решения заключение эксперта не соответствует требованиям действующего законодательства. Обращает внимание на пункт 2 распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", в соответствии с которым судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должны проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Представитель администрации муниципального образования город Краснодар дополнительно указал, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, не привел доказательств, подтверждающих наличие согласия арендодателя земельного участка на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. Полагает, что оспаривание результатов определения кадастровой стоимости до оспаривания приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" противоречит нормам действующего законодательства.

Относительно доводов апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края представителем административного истца поданы письменные возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, Фурсов С.В. на основании договора аренды от 13 декабря 2012 г. N 4300019630, соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, заключенных с администрацией муниципального образования город Краснодар, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4570 +/- 23, 6 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, расположенного по адресу: "адрес" (далее - земельный участок).

Из расчета арендной платы, являющегося приложением к договору аренды, следует, что плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2020 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" в размере 25261177, 7 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 29 ноября 2020 г.

Принимая во внимание, что Фурсов С.В. является арендатором земельного участка, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

Вопреки доводам апелляционной жалобы администрации муниципального образования город Краснодар в рассматриваемом случае для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка согласие арендодателя объекта недвижимости не требовалось, поскольку земельный участок в собственности физических или юридических лиц не находится (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 5 апреля 2021 г. N 123/21, выполненный оценщиком ООО "Линия бизнеса" (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 16273770 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, исследовав отчет об оценке земельного участка, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" (далее - ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ").

Заключением эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" Д. от 4 июля 2022 г. N 3а-817/2022 (далее также - заключение эксперта) рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. определена в размере 17771000 рублей.

Оценив заключение эксперта от 4 июля 2022 г. N 3а-817/2022, суд первой инстанции принял обжалуемое решение, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с выводами эксперта.

Вместе с тем при оценке заключения от 4 июля 2022 г. N 3а-817/2022 судом апелляционной инстанции установлено, что при расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом экспертом использован объект-аналог N 3. Площадь данного объекта-аналога учтена экспертом в размере 16000 кв. м. Вместе с тем, из описания объявления о продаже указанного объекта-аналога следует, что его площадь составляет 15648 кв. м. Приведенное обстоятельство оказало влияние на результаты судебной оценочной экспертизы.

С учетом выявленного нарушения, определением судебной коллегии в соответствии с частью 1 статьи 83 КАС РФ по делу назначено проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено тому же эксперту.

В соответствии с заключением эксперта ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" Д. от 10 ноября 2022 г. N 3а-817/2022-ДОП рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2020 г. составляет 17902000 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив экспертное заключение (здесь и далее по тексту - с учетом дополнительного экспертного заключения от 10 ноября 2022 г. N 3а-817/2022-ДОП) в соответствии с приведенными положениями процессуального закона, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объектов недвижимости, в том числе сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект экспертизы, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Содержащиеся в заключении сведения подтверждены и проверяемы, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации.

Принимая во внимание проведенное экспертом дополнительное исследование доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края выводы эксперта не опровергают.

Судебная коллегия признает обоснованным отказ эксперта от использования в расчетах корректировки на инженерные коммуникации для объектов-аналогов. Наличие коммуникаций и их характеристики связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых в силу требований пункта 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка. Исходя из цели проведенного исследования, а также предполагаемого использования его результатов, а также в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 г. N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", улучшения земельного участка, которые поставлены на государственный кадастровый учет, степень благоустройства (внутриплощадочные инженерные коммуникации (расположенные внутри установленных границ земельного участка) не учитываются; учитывается лишь доступность подключения к инженерным коммуникациям. Использованные в расчете объекты-аналоги являются незастроенными участками, расположенными в черте населенного пункта, и имеют возможность подключения к инженерным коммуникациям.

Полученная экспертом рыночная стоимость 1 сотки объекта экспертизы в размере 388873 рублей/сотка соответствует установленному рыночному диапазону от 220000 до 714286 рублей/сотка, который определен экспертом без учета скидки на торг и иных корректировок на отличие объектов-аналогов от объекта оценки.

Допущенное экспертом нарушение при расчете рыночной стоимости земельного участка, выразившееся в неверном использовании в расчетах площади объекта-аналога N 3 (16000 кв. м. вместо 15648 кв. м.) устранено путем проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы, результаты которой лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

4

Таким образом, экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта о величине рыночной стоимости земельного участка, приведенные в заключении от 10 ноября 2022 г. N 3а-817/2022-ДОП, лицами, участвующими в деле, в суд апелляционной инстанции не представлено, суд апелляционной инстанции не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме заключения эксперта с учетом дополнительной судебной экспертизы, не имеется, суд приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылка департамента имущественных отношений Краснодарского края на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, поскольку указанный перечень не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицам, обладающим специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Доводы апелляционных жалоб о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеют правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Утверждение представителя администрации муниципального образования город Краснодар о невозможности пересмотра кадастровой стоимости земельного участка до оспаривания приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 г. N 1882 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края" основано на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от оспаривания нормативного правового акта, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В целом апелляционные жалобы не содержат обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судебной коллегией также не установлены.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 27 июля 2022 г. изменить в части размера кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4570 +/- 23, 6 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира в границах участка: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 17902000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 18 ноября 2022 г.

Председательствующий

Судьи