Кассационное определение СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02 ноября 2022 г. по делу N 8а-26501/2022[88а-25241/2022]

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Склярука С.А.

судей Циркуновой О.М, Смирновой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя административного ответчика ГБУ города Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворского Дмитрия Дмитриевича (направленную почтовым отправлением в суд первой инстанции 19 сентября 2022 года, поступившую в суд первой инстанции

22 сентября 2022 года, в суд кассационной инстанции с делом - 3 октября 2022 года) на решение Московского городского суда от 22 февраля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 июля

2022 года, вынесенные по административному делу N 3а-0070/2022

по административному исковому заявлению ООО "Предприятие "Сегмент"

к Департаменту городского имущества города Москвы, ГБУ города Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" и Управлению Росреестра по городу Москве об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, заслушав доклад судьи Циркуновой О.М, судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Предприятие "Сегмент" (далее - ООО "Предприятие "Сегмент") обратилось в Московский городской

суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов

определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005005:65, площадью 1 300 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зорге, вл. 5, стр. 4, и установлении ее в размере равном

его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке, подготовленного ООО "Бизнес плюс", по состоянию на 1 января 2019 года

в размере 41 605 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором данного земельного участка, при этом его кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2019 года в размере 94 312 283 рублей, учитываемая при определении размера арендной платы, более чем в два раза превышает его рыночную стоимость, определенную по результатам независимой оценки. Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.

В целях выяснения вопроса о соответствии представленного административным истцом отчета об оценке, подготовленного ООО "Бизнес плюс", требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, определением Московского городского суда от 1 ноября 2021 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "РАЕ Экспертиза" Арлашину М.Н.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке, подготовленный ООО "Бизнес плюс", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005005:65, площадью 1 300 кв.м, расположенного по адресу:

г. Москва, ул. Зорге, вл. 5, стр. 4, по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 43 017 000 рублей.

Решением Московского городского суда от 22 февраля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда

общей юрисдикции от 12 июля 2022 года, требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005005:65, площадью 1 300 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зорге, вл. 5, стр. 4, по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере равном рыночной стоимости - 43 017 000 рублей.

В кассационной жалобе представитель административного ответчика ГБУ города Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворский Д.Д. ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов с принятием по делу нового решения об отказе

в удовлетворении заявленных требований по мотиву несоответствия выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, обстоятельствам административного дела, а также неправильного применения норм материального и процессуального права.

Приводит доводы о несоответствии заключения судебной оценочной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности

и федеральным стандартам оценки.

Определением судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10 октября 2022 года кассационная жалоба передана для рассмотрения

в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В судебном заседании представитель ГБУ города Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворский Д.Д. доводы кассационной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ООО "Предприятие "Сегмент" Погибельная Е.П. возражала против удовлетворения кассационной жалобы по доводам письменных возражений, представленных в ходе судебного заседания.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы озвучены доводы в поддержку кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем, судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, а также письменных возражений на нее, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований

для удовлетворения кассационной жалобы.

Согласно части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями

для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие

выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Судебный акт подлежит безусловной отмене кассационным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 данного Кодекса (часть 3 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Таких нарушений судами обеих инстанций не допущено.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи

22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", юридические лица и граждане вправе обратиться

в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости

могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления

в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о наличии права у административного истца на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

В силу статьи 5 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется

за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами

и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктами 1, 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения

и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением

в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой

и апелляционной инстанций, ООО "Предприятие "Сегмент" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:09:0005005:65, площадью 1 300 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зорге, вл. 5, стр. 4.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена

по состоянию на 1 января 2019 года на основании акта ГБУ города Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в размере

94 312 283 рублей.

В ходе производства по настоящему дела была назначена судебная оценочная экспертиза, проведенная экспертом ООО "РАЕ Экспертиза" Арлашиным М.Н, согласно заключению которого в представленном административным истцом отчете об оценке имеются нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года определена в размере 43 017 000 рублей.

Вышеуказанное экспертное заключение положено в основу решения суда первой инстанции. Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

В кассационной жалобе приводятся доводы о том, что величина рыночной стоимости, полученная экспертом, не соответствует среднему уровню цен земельных участков в городе Москве. В рамках сравнительного подхода экспертом сделан ошибочной вывод об отсутствии градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Определенная экспертом в рамках доходного подхода стоимость рыночных арендных ставок производственно-складских и офисных площадей является недостоверной. При определении потенциального валового дохода экспертом не учтены вспомогательные площади здания, расположенного на спорном земельном участке, действительный валовый доход также рассчитан экспертом некорректно.

Аналогичные доводы стороной административного ответчика приводились в судах нижестоящих судебных инстанций. При этом

на вышеперечисленные замечания представителя административного ответчика экспертом даны письменные пояснения.

Судами принято во внимание, что экспертом проведен анализ рынка, в том числе анализ рынка коммерческой недвижимости в городе Москве свободного назначения, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые

по индивидуальным характеристикам с объектом исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, в том числе

о ценах предложений, подтверждены приложенными к заключению материалами. Данных, указывающих на несоответствие объектов-аналогов объекту исследования, не представлено. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

Расчет потенциального валового дохода в рамках доходного подхода исходя из размера арендопригодной площади, то есть площади, способной приносить доход, без учета вспомогательных помещений, не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе пункту 5 ФСО

N 3. Размер арендопригодной площади определен на основании фактических данных. Применение в рамках сравнительного подхода корректировки

на наличие ГПЗУ обусловлено оценкой земельных участков как условно свободных, что не противоречит требованиям федеральных стандартов оценки, в частности пункту 20 ФСО N 7. Итоговая рыночная стоимость соответствует диапазону цен, установленному в проведенном экспертом исследовании.

Оценивая приведенные в кассационной жалобе доводы, судебная коллегия исходит из того, что в силу части 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения и толкования норм материального и процессуального права судами, рассматривающими административное дело, в пределах доводов кассационной жалобы.

Суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какой судебный акт должен быть принят при новом рассмотрении административного дела (часть 3 статьи 229 КАС РФ).

Вместе с тем, изложенные доводы представителя административного ответчика по своему содержанию направлены на переоценку заключения экспертизы, выполненного в рамках судебной оценочной экспертизы, которая была назначена вследствие необходимости специальных познаний

в соответствующей области, которому в судах нижестоящих инстанций дана подробная правовая оценка, выводы полно и развернуто изложены в обжалуемых судебных актах, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не усматривает.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суды обеих инстанций исходили из ясности ответов на поставленные перед экспертом вопросы, подробной мотивировки выводов эксперта, из которых установили, что определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; наличия в заключении всех необходимых сведений об использовании источников получения информации; анализа рынка недвижимости, произведенной оценки объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; приведенных по всем значимым группам элементов сравнения корректировок.

Таким образом, суды обосновано указали на то, что расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Изложенные выводы представляются судебной коллегии правильными, основанными на нормах материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебных актов по существу, а также повлиявших на исход административного дела, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 327, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 22 февраля 2022 года

и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 12 июля

2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя административного ответчика ГБУ города Москвы "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворского Дмитрия Дмитриевича - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, предусмотренный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированный текст кассационного определения изготовлен 10 ноября 2022 года.

Председательствующий

Судьи