Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 декабря 2003 г. N А56-5085/03 Иск КУГИ к Учреждению о взыскании задолженности по договору аренды здания и пеней, а также о расторжении договора частично удовлетворен, так как в договоре аренды указано, что арендная плата может быть изменена и не в связи с изменением нормативно-правовых актов субъекта РФ, а выполнение ответчиком ремонтных работ здания на порядок определения размера арендной платы не влияет

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 декабря 2003 г. N А56-5085/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М.,

при участии от КУГИ Скрябина А.В. (доверенность от 04.01.2003 N 9-42), от ГУ "Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербурга Министерства транспорта РФ" Солодухина С.А. (доверенность от 20.01.2003 N 03/0080),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного учреждения "Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербурга Министерства транспорта Российской Федерации" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2003 по делу N А56-5085/03 (судья Горбик В.М.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению "Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербурга Министерства транспорта Российской Федерации" (далее - Дирекция) о взыскании 7764324 руб. 17 коп., в том числе 6044056 руб. 84 коп. задолженности за период с 15.04.2002 по 31.12.2002 по договору от 22.02.2002 N 01-Ф00 5736 аренды здания и 1720267 руб. 33 коп. пеней, а также о расторжении договора аренды.

Решением от 10.09.2003 с Дирекции в пользу КУГИ взыскано 976428 руб. 11 коп. задолженности и 2000 руб. пеней, уменьшенных судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в остальной части иска отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе Дирекция просит отменить решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению подателя жалобы, обязательства по договору аренды им выполнены в полном объеме, в помещениях производился ремонт, а основания для внесения в одностороннем порядке изменений в договор в части увеличения размера арендной платы у КУГИ отсутствовали; кроме того, с 16.05.2003 спорное здание закреплено за Дирекцией на праве оперативного управления.

В судебном заседании представитель Дирекции поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, согласившись с решением суда.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Дирекцией (арендатор) заключен договор от 22.02.2002 N 01-Ф00 5736 аренды здания общей площадью 2732,2 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 4-я линия Васильевского острова, д. 9, лит. А, для использования под офисные цели сроком на 10 лет.

Размер и порядок внесения платежей установлены разделом 3 договора. Согласно пункту 3.1 договора на момент его заключения арендная плата (с применением коэффициента социальной значимости менее 1) за 1 кв. м в год с учетом НДС составляет 8,1 у. е., квартальная арендная плата за объект без учета НДС - 4610,588 у.е.

Дополнительным соглашением от 25.07.2002 N 1 стороны распространили условия договора на отношения, возникшие между ними с 15.04.2002.

Уведомлением от 12.11.2002 КУГИ сообщил Дирекции, что в связи с отсутствием оснований для применения коэффициента социальной значимости при расчете арендной платы по договору от 22.02.2002 N 01-Ф00 5736 в указанный договор с 15.04.2002 внесены изменения, согласно которым арендная плата за 1 кв. м в год устанавливается в размере 162 у.е., квартальная арендная плата за объект без учета НДС - в размере 92211,750 у.е.

Ссылаясь на неисполнение Дирекцией обязательств по перечислению арендной платы в размере, определенном в уведомлении от 12.11.2002, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В части отказа в расторжении договора решение никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается. Договор аренды расторгнут по соглашению сторон, в настоящее время здание передано Дирекции в оперативное управление.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд взыскал с Дирекции задолженность по арендной плате исходя из ставки, определенной пунктом 3.1 договора, а с 22.11.2002 - даты получения ответчиком уведомления КУГИ об увеличении размера арендной платы - из указанного в уведомлении размера.

Дирекция, признавая, что не имеет права на применение при расчете арендной платы коэффициента социальной значимости менее 1, считает, что КУГИ был не вправе в одностороннем порядке увеличить арендную плату.

Порядок определения арендной платы за нежилые помещения в Санкт-Петербурге установлен Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 (с изменениями, внесенными Законами Санкт-Петербурга от 22.07.98 N 183-30, от 28.11.2001 N 782-104), которым руководствуются стороны при заключении договоров аренды.

Согласно статье 3 данного Закона в редакции, действующей с 01.01.2002, в случае, если рыночная ставка арендной платы, рассчитанная в соответствии с методикой определения уровня арендной платы, при заключении договора аренды превышает 75 условных единиц за 1 кв. м в год, применяется коэффициент социальной значимости, равный 1.

Полная рыночная ставка арендной платы за 1 кв. м в год в арендуемом здании составила 162,006 у.е. (с учетом НДС).

Из пункта 3.1 договора аренды от 22.02.2002 следует, что при отсутствии оснований для исчисления арендной платы с коэффициентом социальной значимости менее 1 размер арендной платы за пользование объектом составляет полную рыночную ставку арендной платы. Таким образом, на основании данного пункта договора арендная плата может быть изменена и не в связи с изменением нормативных актов Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, как это предусмотрено пунктом 3.3 договора.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил исковые требования за период с 22.11.2002 исходя из измененного размера арендной платы.

Выполнение ответчиком ремонтных работ в здании, на что он ссылается в кассационной жалобе, не влияет на порядок определения размера арендной платы. Согласно пунктам 6.9, 6.10 договора от 22.02.2002 обязанность выполнения реставрационных работ и капитального ремонта здания, а также его технического обслуживания, возложена на арендатора. Определение размера арендной платы по договору не зависит и от порядка финансирования арендатора.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит, что решение суда первой инстанции соответствует нормам права, обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2003 по делу N А56-5085/03 оставить без изменения, в кассационную жалобу государственного учреждения "Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербурга Министерства транспорта Российской Федерации" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

Г.М. Рудницкий