Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 октября 2003 г. N А26-1320/03-14 Иск ООО к Администрации и Обществу о применении последствий недействительности договора аренды, заключенного между ответчиками, не удовлетворен, поскольку у истца отсутствует преимущественное право аренды спорного участка, также из оспариваемого договора не усматривается, что земельный участок предоставлен в противоречие с целями, определенными ЗК РФ для его использования

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 октября 2003 г. N А26-1320/03-14

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Новая модель" адвоката Валетова О.В. (доверенность от 20.01.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Онего-Тур-Сервис" на решение от 03.06.2003 (судья Денисова И.Б.) и постановление апелляционной инстанции от 01.08.2003 (судьи Тойвонен И.Ю., Переплеснин О.Б., Тимошенко А.С.) Арбитражного суда Республики Карелия по делу N А26-1320/03-14,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Онего-Тур-Сервис" (далее - ООО "Онего-Тур-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации местного самоуправления Прионежского района Республики Карелия (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Новая модель" (далее - ООО "Новая модель") о применении последствий недействительности ничтожной сделки - заключенного между ответчиками договора от 11.09.2002 N 1670 аренды земельного участка общей площадью 4.9 га в районе озера Кончезеро - путем обязания каждой из сторон возвратить все полученное по договору, в том числе ООО "Новая модель" администрации - земельный участок площадью 2,475 га.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Республике Карелия (далее - КЗРиЗ).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Онего-Тур-Сервис" изменило предмет заявленных требований и просило применить последствия недействительности заключенного между ответчиками договора от 03.03.2003 N 1737 аренды земельного участка площадью 7,3 га, расположенного там же, в части предоставления в аренду земельного участка площадью 2,475 га путем обязания ООО "Новая модель" вернуть администрации земельный участок указанной площадью.

Решением от 03.06.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.08.2003, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО "Онего-Тур-Сервис" просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на несоответствие договора от 03.03.2003 N 1737 статьям 30, 98 Земельного кодекса Российской Федерации и неправильное определение администрацией площади участка, необходимой для использования базы отдыха.

Администрация, ООО "Новая модель" и КЗРиЗ в отзывах на жалобу просят оставить судебные акты без изменения, указывая, что в силу статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации проведения конкурса для предоставления земельного участка под строительство не требовалось; истцу был предоставлен участок, необходимый для эксплуатации базы отдыха; вступившими в законную силу судебными актами по другим делам подтверждено, что права ООО "Онего-Тур-Сервис" не нарушены.

В судебном заседании представитель ООО "Новая модель" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 29.12.2ООО ООО "Онего-Тур-Сервис" приобрело у открытого акционерного общества "Автоколонна 1123" (далее - автоколонна) базу отдыха площадью 370 кв. м в районе озера Кончезеро, расположенную на земельном участке площадью 2,88 га, предоставленном автоколонне в постоянное (бессрочное) пользование.

Постановлением главы местного самоуправления Прионежского района от 14.03.2001 N 240 земельный участок площадью 2,88 га изъят у автоколонны и передан в земли запаса района.

Постановлением главы местного самоуправления Прионежского района от 28.05.2002 N 404 земельный участок площадью 0,405 га предоставлен ООО "Онего-Тур-Сервис" для эксплуатации базы отдыха, а земельный участок площадью 2,475 га в районе озера Кончезеро передан в земли запаса. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А26-8083/02-210 пункт 3 названного постановления в части передачи земельного участка площадью 2,475 га в земли запаса признан законным и не нарушающим права и законные интересы ООО "Онего-Тур-Сервис".

Распоряжением главы местного самоуправления Прионежского района от 09.09.2002 N 1019-р из земель запаса ООО "Новая модель" предоставлен в аренду сроком на один год земельный участок площадью 4,9 га, включая и участок площадью 2,475 га, в районе озера Кончезеро для проведения проектно-изыскательских работ для строительства домов загородного типа. На основании данного распоряжения между администрацией и ООО "Новая модель" заключен договор от 11.09.2002 аренды земельного участка площадью 4,9 га сроком до 01.08.2003. Вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу N А26-1321/03-28 ООО "Онего-Тур-Сервис" отказано в удовлетворении заявления о признании распоряжения от 09.09.2002 недействительным в части передачи ООО "Новая модель" земельного участка площадью 2,475 га.

Распоряжением главы местного самоуправления Прионежского района от 20.02.2003 N 189-р в районе озера Кончезеро из земель запаса (земли особо охраняемых территорий) ООО "Новая модель" предоставлен в аренду земельный участок площадью 7,3 га, в состав которого входит спорный участок, для строительства группы домов загородного типа.

В соответствии с указанным распоряжением между администрацией и ООО "Новая модель" заключен договор от 03.03.2003 N 1737 аренды данного участка сроком до 19.02.2013.

ООО "Онего-Тур-Сервис", считая, что оно имеет преимущественное право на польэование земельным участком в том размере, в каком он был предоставлен прежнему собственнику базы отдыха, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

В обоснование своего права на иск и ничтожности договора аренды от 03.03.2003 ООО "Онего-Тур-Сервис" сослалось на наличие у него прав на земельный участок в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно указанным нормам при продаже недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, покупатель приобретает право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, к покупателю недвижимости переходит право пользования не всем земельным участком, который находился в пользовании продавца недвижимости, а только той его частью, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее эксплуатации.

Постановлением главы местного самоуправления Прионежского района от 28.05.2002 N 404 истцу для эксплуатации приобретенного здания базы отдыха предоставлен земельный участок площадью 0,405 га. При этом расчет необходимой площади произведен в соответствии с установленными нормативами. О том, что предоставленная истцу площадь земельного участка менее необходимой для использования находящейся на участке недвижимости, материалы дела не свидетельствуют.

При определении права, на котором собственнику может быть предоставлен земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом, следует руководствоваться законодательством, действующим на момент оформления права.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 35 и пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды данного участка. С заявлением о представлении участка в аренду или выкупе его ООО "Онего-Тур-Сервис" в органы, компетентные решать данные вопросы, не обращалось. Предоставление истцу всего участка площадью 2,88 га на праве постоянного (бессрочного) пользования, на котором данным участком владел предыдущий собственник базы отдыха - автоколонна и о чем ООО "Онего-Тур-Сервис" просило администрацию, невозможно, поскольку он не относится к субъектам, указанным в пункте 1 статьи 20 названного кодекса.

При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу об отсутствии у истца преимущественного права на пользование земельным участком площадью 2,475 га, а следовательно, оспариваемый договор не противоречит статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Что касается доводов подателя жалобы о нарушении предусмотренного пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации порядка предоставления ООО "Новая модель" земель в аренду и статьи 98 названного кодекса, то суд обеих инстанций также правомерно отклонил их.

Поскольку на момент обращения ООО "Новая модель" с заявлением земельный участок сформирован не был, его предоставление согласно статье 30 упомянутого кодекса осуществлялось с предварительным согласованием места размещения объекта. Проведения торгов (конкурса, аукциона) в таком случае не требуется. Из договора от 03.03.2003 не усматривается, что земельный участок предоставляется ООО "Новая модель" для использования в противоречие с целями, определенными статьей 98 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в связи с тем, что истец не доказал нарушения своих прав оспариваемым договором, ссылка на несоответствие его статьям 30 и 98 Земельного кодекса не может служить основанием для признания договора ничтожным по требованию ООО "Онего-Тур-Сервис".

Учитывая изложенное, кассационная инстанция полагает, что нормы права при вынесении обжалуемых судебных актов применены судом правильно, поэтому оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 03.06.2003 и постановление апелляционной инстанции от 01.08.2003 Арбитражного суда Республики Карелия по делу N А26-1320/03-14 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Онего-Тур-Сервис" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

Г.М. Рудницкий