Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 ноября 2003 г. N А26-1006/03-14 Иск МУП к ЗАО о расторжении договора аренды, выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений и взыскании неустойки не удовлетворен, поскольку установленный истцом в претензии срок погашения задолженности не отвечал требованиям разумности, к тому же сумма задолженности была погашена арендатором на момент предъявления иска

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 ноября 2003 г. N А26-1006/03-14

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Власовой М.Г., Сергеевой И.В.,

при участии от муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационная служба" Шур А.Г. (доверенность от 14.07.2003), от закрытого акционерного общества "Лайва" Храмцова В.П. (доверенность от 01 01.2003), от администрации города Сортавала Афанасьева Д.С. (доверенность от 17 06.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационная служба" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Карелия от 25.07.2003 по делу N А26-1006/03-14 (судьи Тойвонен И.Ю., Тимошенко А.С., Романова О.Я.),

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-эксплуатационная служба" (далее - МУП "ЖЭС") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия к закрытому акционерному обществу "Лайва" (далее - ЗАО "Лайва") с иском (с учетом уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о расторжении договора от 01.07.2001 N 28-01 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Сортавала, ул. Карельская, д. 16, выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений и взыскании 28 573 руб. 92 коп. неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Сортавала (далее - Администрация).

Решением от 27.05.2003 (судья Денисова И.Б.) иск удовлетворен частично: договор аренды расторгнут. ответчик выселен из занимаемых нежилых помещений; в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 25.07.2003 решение от 27.05.2003 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе МУП "ЖЭС" просит постановление от 25.07.2003 отменить, решение от 27.05.2003 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права, а именно статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Также, по мнению подателя жалобы, содержащийся в обжалуемом постановлении вывод суда о том, что задолженность ЗАО "Лайва" перед МУП "ЖЭС" образовалась в связи с тем, что арендатором был произведен дорогостоящий ремонт, на зачет которого в счет арендных платежей он правомерно рассчитывал, руководствуясь практикой взаимозачетов, сложившейся в 1999-2001 годах, противоречит пункту 3.3.4 договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Лайва" просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, считая постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель МУП "ЖЭС" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ЗАО "Лайма" - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Представитель Администрации просил отменить постановление апелляционной инстанции.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Сортавала (арендодатель), муниципальным учреждением "Управление городского хозяйства и строительства города Сортавала", именуемым в дальнейшем Управлением (балансодержатель), и ЗАО "Лайва" (арендатор) заключен договор от 01.07.2001 N 28-01 аренды нежилых помещений цокольного и первого этажей общей площадью 949,6 кв. м, расположенных по указанному выше адресу, для организации общественного питания сроком на пять лет.

В настоящее время в спорных нежилых помещениях находится предприятие общественного питания - ресторан "Волна".

Письмом от 23.10.2001 N 2184 балансодержатель уведомил арендатора о переходе прав и обязанностей балансодержателя на арендуемые ЗАО "Лайва" помещения к МУП "ЖЭС" в связи с передачей муниципального жилого и нежилого фонда от Управления в хозяйственное ведение МУП "ЖЭС" на основании постановления заместителя главы местного самоуправления города Сортавала от 12.10.2001 N 636.

Пунктом 3 указанного постановления установлено, что функции по заключению договоров, начислению и сбору арендной платы закреплены за МУП "ЖЭС".

Разделом 4 договора аренды стороны определили размер, порядок и сроки внесения арендной платы.

Пунктом 7.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию балансодержателя в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности, установленной решением Арбитражного суда Республики Карелия от 22.10.2002 по делу N А26-4789/02-13, а также на образование новой задолженности по арендной плате за октябрь, ноябрь и декабрь 2002 года, МУП "ЖЭС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции сослался на необходимость учета при рассмотрении данного спора принципа добросовестности и разумности участников гражданского оборота.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ЗАО "Лайва" является арендатором нежилых помещений в здании, являющимся памятником архитектуры республиканского значения. Данное здание поставлено на государственную охрану в соответствии с постановлением Совета Министров Карельской АССР от 06.08.88 N 85. При таких обстоятельствах, как правомерно указано судом апелляционной инстанции, передача ответчику спорных нежилых помещений в аренду предполагала разработку совместных действий по содержанию арендуемых помещений в надлежащем состоянии. Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора за свой счет проводить текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений. Осуществление ремонта всего здания, инженерно-технических коммуникаций, мероприятия по благоустройству территории должны осуществляться арендодателем. Арендатор же обязался принять долевое участие в осуществлении указанных работ в соответствии с соглашениями, которые должны дополнительно заключаться к договору аренды. В период действия названного договора ни истцом, ни Администрацией работы по ремонту здания не проводились.

В силу статьи 13 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" следует, что мероприятия по сохранению объектов культурного наследия финансируются из бюджета Российской Федерации.

Из письма директора государственного учреждения "Государственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Министерства культуры Республики Карелия" (далее - Центр по охране памятников), адресованного главе местного самоуправления г. Сортавалы, следует, что специалистами центра при техническом осмотре здания установлено, что его конструкции находятся в крайне неудовлетворительном состоянии и требуется принятие неотлагательных мер по сохранению всего комплекса, ремонт фасадов, ремонт покрытия террасы ресторана, реставрация дверных и оконных заполнений.

Письмом от 15.10.2002 N 960 МУП "ЖЭС" предложило ЗАО "Лайва" выполнить работы по ремонту инженерного оборудования в подвальном помещении здания, в котором расположен ресторан, с дальнейшим возмещением затрат на указанные работы (т.1, л.д. 109).

ЗАО "Лайва" направило Администрации и главе местного самоуправления несколько писем, в которых сообщило о принятии на себя обязательств по проведению поэтапного капитального ремонта здания дома 16 по улице Карельской в городе Сортавала. О выполнении принятых обязательств свидетельствуют договоры, заключенные ответчиком как в период ранее действовавшего договора аренды от 01.07.98 N 28 (т. 1, л.д. 57, 66, 71, 80), так и в период действия настоящего договора аренды. Судом установлен (и не оспаривается истцом) факт проведения ЗАО "Лайва" за счет собственных средств ремонта балкона, фасада здания, лестничных пролетов, подвальных помещений, то есть тех частей здания, которые находятся за пределами арендуемых ответчиком помещений. Реставрация фасадов, оконных и дверных заполнений проведена по проектной документации, согласованной с Центром по охране памятников.

Кроме того, содержащиеся в материалах дела письма Центра по охране памятников (т. 1, л.д. 34, 136) и акт технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 17.09.2002 (т. 1, л.д. 122) указывают на оказание данным учреждением содействия ответчику в решении вопросов о необходимости проведения ремонтных работ и осуществления зачета затраченных средств на его осуществление со стороны Администрации.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

В претензии от 27.01.2003 N 105 истец требовал расторжения договора в связи с неисполнением претензии от 14.01.2003 N 29, в которой было указано на необходимость уплаты долга за октябрь, ноябрь, декабрь 2002 года.

Суд кассационной инстанции полагает, что установленный МУП "ЖЭС" в претензии от 14.01.2003 N 29 пятидневный срок для погашения 178 587 руб. задолженности по арендной плате за октябрь, ноябрь, декабрь 2002 года не отвечает требованиям разумности. К тому же данная сумма задолженности погашена арендатором на момент предъявления иска в феврале 2003 года. Арендатором также оплачен долг, взысканный по делу N А26-4789/02-13, что подтверждено справкой Службы судебных приставов по г. Сортавала.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, установив, что несвоевременность внесения ответчиком арендных платежей вызвана направлением значительной части доходов арендатора в спорный период на проведение текущего и капитального ремонта как арендуемых помещений, так и непосредственно самого здания, в котором данные помещения располагаются, и что допущенные арендатором нарушения условий договора, ставшие причиной обращения истца в арбитражный суд, устранены, правомерно отказал в расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Судом апелляционной инстанции также правомерно принято во внимание то обстоятельство, что в случае расторжения договора аренды и выселения из занимаемого помещения ЗАО "Лайва", созданного в результате приватизации малого предприятия "Волна" и не имеющего иного помещения, кроме арендуемого, оно будет лишено возможности вести уставную деятельность, поскольку организация общественного питания является единственным видом деятельности ответчика.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт обоснован материалами дела, вынесен в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены и удовлетворения жалобы отсутствуют.

ГАРАНТ:

Вероятно, в тексте документа допущена опечатка: вместо "подпунктами 2 и 4 пункта статьи 4" следует читать "подпунктами 2 и 4 пункта 2 статьи 4"

При подаче кассационной жалобы МУП "ЖЭС" уплачена государственная пошлина в сумме 1200 руб. Поскольку в соответствии с подпунктами 2 и 4 пункта статьи 4 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" размер государственной пошлины по данной жалобе составляет 1500 руб., с МУП "ЖЭС" надлежит довзыскать в доход федерального бюджета 300 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Карелия от 25.07.2003 по делу N А26-1006/03-14 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационная служба" - без удовлетворения.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Жилищно-эксплуатационная служба" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 300 руб.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева М.Г. Власова

И.В. Сергеева