Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2004 г. N А56-34840/02 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, а также о расторжении договора аренды нежилых помещений и выселении ответчика из занимаемых помещений удовлетворен, так как обязательства арендатора подлежат исполнению исходя из определенного на основании Законна Санкт-Петербурга N 149-51 и Методики определения уровня арендной платы... размера арендной платы, что соответствует действующему законодательству и заключенному между сторонами договору аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 января 2004 г. N А56-34840/02

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Комарова А.Н.,

судей Власовой М.Г., Сергеевой И.В.,

при участии от КУГИ Колоскова Н.С. (доверенность от 26.12.2003 N 8045-42), от ООО "Петерключ" Забавкиной Е.М. (доверенность от 08.01.2004),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2003 по делу N А56-34840/02 (судьи Несмиян С.И., Хайруллина Х.Х., Слобожанина В.Б.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Петерключ" (далее - ООО "Петерключ") о взыскании 356 728 руб. 68 коп., в том числе 298 419 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2001 по 30.09.2002 на основании договора от 17.03.2000 N 12-А-3050 аренды нежилых помещений и 58 309 руб. 14 коп. пеней, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил размер заявленных требований и просил взыскать с ответчика 325 213 руб. 38 коп. задолженности за период с 01.07.2002 по 31.03.2003 и 21 521 руб. 64 коп. пеней по состоянию на 22.08.2002.

Решением от 30.06.2003 (судья Калинина Л.М.) иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.10.2003 решение суда изменено: в иске о взыскании задолженности и пеней отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить названное постановление, ссылаясь на неправильное применение апелляционной инстанцией норм материального права. По мнению подателя жалобы, указанный в уведомлении от 25.12.2001 размер арендной платы соответствует действующему законодательству Санкт-Петербурга, в том числе и в части применения коэффициента местоположения; устанавливать в договоре иной размер арендной платы, чем предусмотрено нормативными актами Санкт-Петербурга, КУГИ не вправе.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы. Представитель ООО "Петерключ" против удовлетворения жалобы возражал, считая, что оснований для внесения в договор изменений в части коэффициента местоположения не имелось.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Петерключ" (арендатор) заключен договор от 17.03.2000 N 12-А-3050 аренды нежилых помещений общей площадью 139,9 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 216, лит. А, пом. 10Н, подвал, сроком на 10 лет.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за 1 кв. м составляет 22,625 условной единицы (без учета НДС), квартальной арендной платы за весь объект - 791,311 у.е. При расчете арендной платы были применены коэффициент социальной значимости 0,5 и коэффициент местоположения 0,646.

В связи с введением в действие Закона Санкт-Петербурга от 28.11.2001 N 782-104 "О внесении изменений и дополнений в Закон Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" КУГИ направил ООО "Петерключ" уведомление от 25.12.2001 об изменении арендной платы, установив ее в размере 145,927 у.е. за 1 кв. м (с учетом НДС), за весь объект - 5 103,793 у.е. (с учетом НДС) в квартал. Размер арендной платы увеличился за счет применения при ее расчете коэффициентов социальной значимости и местоположения, равных соответственно 1 и 1,736.

Коэффициент местоположения 0,646 для расчета арендной платы при заключении договора от 17.03.2000 был применен ошибочно, поскольку в соответствии с действовавшей на момент заключения договора редакцией Методики определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (далее - Методика) подлежал применению коэффициент 1,736.

По применению коэффициента социальной значимости спора между сторонами нет. Возражая против иска, ООО "Петерключ" ссылалось на неправомерность изменения арендодателем в одностороннем порядке коэффициента местоположения, не связанного с изменением нормативных актов Санкт-Петербурга.

В силу статей 71, 72, 73 Конституции Российской Федерации по вопросам собственности субъекта Российской Федерации, не входящим в ведение Российской Федерации, а также в совместное ведение Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти. В соответствии со статьей 76 Конституции Российской Федерации субъекты Российской Федерации осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 2 статьи 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации", статьями 12, 30 Устава Санкт-Петербурга Законодательное Собрание Санкт-Петербурга устанавливает порядок управления и распоряжения собственностью Санкт-Петербурга путем принятия законов и иных нормативных правовых актов.

Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 (с последующими изменениями) установлен порядок определения размера арендной платы за имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга. Во исполнение данного Закона распоряжением губернатора Санкт-Петербурга утверждена Методика.

Заключая договоры аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, КУГИ, являясь органом, уполномоченным собственником, в соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положением о КУГИ, утвержденным распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 02.12.94 N 1218-р, управляет и распоряжается данным имуществом в порядке, установленном собственником.

Таким образом, заключаемые КУГИ договоры аренды недвижимого имущества должны соответствовать Закону Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 (с изменениями и дополнениями) и Методике. То, что при расчете арендной платы стороны договорились руководствоваться нормативными актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга по вопросам исчисления размера арендной платы следует и из условий договора от 17.03.2000.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что обязательства арендатора подлежали исполнению исходя из определенного в уведомлении от 25.12.2001 размера арендной платы и это не противоречит ни законодательству, ни заключенному между сторонами договору, и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Отказывая во взыскании задолженности и пеней, суд апелляционной инстанции указал на то, что согласно пункту 3.3 договора от 17.03.2000 одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем может иметь место только в связи с изменением целей использования объекта. Однако данный вывод суда сделан без учета изложенных выше мотивов и основан на неправильном толковании названного пункта.

Из пункта 3.3 договора аренды при его буквальном прочтении следует, что одним из оснований внесения изменений в договор арендодателем в одностороннем порядке является изменение деятельности арендатора (например, в случае, если он перестает осуществлять социально значимый вид деятельности), под которым и понимается изменение целей использования имущества. Уточнение "в рамках целей использования объекта" к случаю изменения размера арендной платы в связи с изменением законодательства не относится. Установление возможности изменения размера арендной платы в зависимости от изменения нормативных актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга как раз и предполагает, что этот размер должен соответствовать указанному законодательству.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит, что постановление апелляционной инстанции в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате и пеней, а также в части изменения подлежащей взысканию с ответчика суммы государственной пошлины должно быть отменено, а решение суда в этой части - оставлено в силе.

В связи с частичной отменой судебного акта с ООО "Петерключ" следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 4265 руб. 35 коп., исчисленном исходя из того, что КУГИ обжаловал постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении имущественных требований.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.10.2003 по делу N А56-34840/02 в части отказа во взыскании задолженности и пеней, а также изменения подлежащей взысканию с ответчика суммы государственной пошлины отменить.

Решение того же суда от 30.06.2003 в этой части оставить в силе.

В остальной части постановление апелляционной инстанции от 13.10.2003 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Петерключ" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 4 265 руб. 35 коп.

Председательствующий Судьи

А.Н. Комаров М.Г. Власова

И.В. Сергеева