Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 октября 2003 г. N А56-4205/03 Иск ЗАО к КУГИ и ГБР о признании недействительной государственной регистрации прекращения действия договора аренды земельного участка оставлен без удовлетворения, поскольку КУГИ должным образом уведомил ЗАО о прекращении действия договора, а уведомление КУГИ об изменении реквизитов для перечисления арендной платы и внесение ЗАО арендных платежей нельзя расценивать как волеизъявление сторон продлить действие договора, однако ЗАО было обязано перечислять арендную плату и после прекращения действия договора, так как продолжало пользоваться арендованным участком

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 1 октября 2003 г. N А56-4205/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Власовой М.Г., Сергеевой И.В.,

при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственность "Балтлес" Королева В.П. (доверенность от 05.01.2003), Шануренко И.А. (доверенность от 03.03.2003), от закрытого акционерного общества "Спецстрой" Ивановой А.Г. (доверенность от 03.07.2003), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Грачева О.А. (доверенность от 13.01.2003), от государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" Нагорских А.Ю. (доверенность от 04.01.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 17.04.2003 (судья Барканова Я.В.) и постановление апелляционной инстанции от 16.07.2003 (судьи Старовойтова О.Р., Гайсановская Е.В., Полубехина Н.С.) и кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтлес" на постановление апелляционной инстанции от 16.07.2003 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-4205/03,

установил:

Закрытое акционерное общество "Спецстрой" (далее - ЗАО "Спецстрой") в лице правопредшественника - акционерного общества закрытого типа "Спецстрой" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и государственному учреждению юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР) о признании недействительной государственной регистрации прекращения действия договора от 01.06.95 N 08-ЗК-00102 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:8527Б:К, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, ул. Восточная, д. 13.

Решением от 17.04.2003 требование ЗАО "Спецстрой" удовлетворено, государственная регистрация прекращения действия договора от 01.06.95 N 08-ЗК-00102 аренды земельного участка признана недействительной.

Постановлением от 16.07.2003 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Балтлес" (далее - ООО "Балтлес") решение от 17.04.2003 отменено по процессуальным основаниям; регистрация прекращения действия договора от 01.06.95 N 08-ЗК-00102 аренды земельного участка признана недействительной. Суд апелляционной инстанции, отменяя решение от 17.04.2003, исходил из того, что судом принято решение о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, поскольку в нем дана правовая оценка обстоятельству предоставления части спорного земельного участка ООО "Балтлес".

В кассационных жалобах КУГИ просит отменить названные судебные акты, а ООО "Балтлес" - постановление апелляционной инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований ЗАО "Спецстрой". Оба подателя жалоб ссылаются на неправильное применение судом норм материального права, а именно абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. По их мнению, суд также не учел, что действия КУГИ - принятие от истца денежных средств в счет арендной платы по договору и направление истцу уведомления от 13.12.2001 N 1109/2-559 об изменении реквизитов для перечисления арендной платы - не свидетельствуют о намерении КУГИ продлевать срок действия договора аренды.

ЗАО "Спецстрой" в отзывах на кассационные жалобы ООО "Балтлес" и КУГИ ЗАО "Спецстрой" просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители КУГИ и ООО "Балтлес" подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представитель ЗАО "Спецстрой" - доводы, приведенные в отзывах на них.

Представитель ГБР поддержал жалобы КУГИ и ООО "Балтлес", считая, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении требования ЗАО "Спецстрой" следует отказать.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ЗАО "Спецстрой" (арендатор) заключен договор от 01.06.95 N 08-ЗК-00102 аренды земельного участка площадью 20 400 кв.м с кадастровым номером 78:8527Б:К, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Старо-Паново, ул. Восточная, д. 13, сроком до 01.06.97.

Пунктом 6.1 названного договора установлено, что он прекращает свое действие по окончании указанного срока, либо в любой другой срок по соглашению сторон. В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок.

Поскольку по истечении срока действия договора ЗАО "Спецстрой" при отсутствии возражений со стороны КУГИ продолжало пользоваться спорным земельным участком, перечисляя арендные платежи, договор на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон по договору аренды недвижимого имущества, заключенному на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

КУГИ 08.05.2001 направил арендатору уведомление N 572/2-122 о прекращении действия данного договора с 08.08.2001.

ГБР по заявлению КУГИ и на основании указанного уведомления 22.10.2002 зарегистрировало прекращение договора аренды от 01.06.95. В дальнейшем 15.12.2002 КУГИ предоставил ООО "Балтлес" в аренду часть ранее находившегося в аренде у ЗАО "Спецстрой" земельного участка площадью 8050 кв.м.

Ссылаясь на неполучение уведомления КУГИ от 08.05.2001 о прекращении договора аренды от 08.05.2001 и на неправомерность государственной регистрации прекращения данного договора, ЗАО "Спецстрой" обратилось с настоящим заявлением в суд.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленное требование, исходил из того, что ЗАО "Спецстрой" отрицает получение уведомления КУГИ о прекращении действия договора и доказательства вручения такого уведомления арендатору отсутствуют.

Кассационная инстанция не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований считать договор аренды от 01.06.95 прекращенным и о недействительности государственной регистрации прекращения названного договора.

Из материалов дела видно, что КУГИ направил арендатору уведомление от 08.05.2001 N 572/2-122 о прекращении с 08.08.2001 действия договора аренды от 01.06.95 N 08-ЗК-00102 заказным письмом по адресу, указанному истцом в договоре (Санкт-Петербург, ул. Егорова, д. 18). Однако, как следует из имеющейся на конверте отметки от 15.05.2001 почтового отделения, уведомление не было вручено ЗАО "Спецстрой" в связи с тем, что данная организация не зарегистрирована и не найдена по указанному адресу.

Пунктом 8.1 договора аренды от 01.06.95 предусмотрено, что в случае изменения адреса или иных реквизитов стороны обязаны уведомить об этом друг друга в недельный срок со дня таких изменений. Арендатор в нарушение данного условия договора не уведомил арендодателя об изменении адреса. В материалах дела отсутствуют доказательства такого уведомления.

Согласно пункту 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Ссылка ЗАО "Спецстрой" на неполучение им уведомления КУГИ от 08.05.2001 в качестве обоснования заявленных требований о неправомерности регистрации прекращения действия договора аренды не отвечает принципу разумности и добросовестности участников гражданского оборота. К тому же ЗАО "Спецстрой" не указало, каким иным образом КУГИ должен был уведомить его о прекращении договора.

Кассационная инстанция не может также согласиться с выводом арбитражного суда о том, что уведомление КУГИ от 13.12.2001 об изменении реквизитов для перечисления арендной платы, внесение ЗАО "Спецстрой" арендных платежей и принятие их арендодателем, свидетельствуют о взаимной воле сторон продолжать действие договора. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Поскольку ЗАО "Спецстрой" продолжало пользоваться арендованным участком и не вернуло его КУГИ, то оно было обязано перечислять арендную плату и после прекращения действия договора. В связи с этим КУГИ правомерно принимал арендные платежи и уведомил истца об изменении своего расчетного счета.

ЗАО "Спецстрой", обращаясь 31.01.2003 с рассматриваемым заявлением в суд, сослалось на то, что на арендованном земельном участке площадью 20 400 кв.м располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности в результате приватизации - производственное здание площадью 394,4 кв.м с кадастровым номером 78:8527А:0:9 и склад площадью 463,5 кв.м с кадастровым номером 78:8527А:0:12. Суд апелляционной инстанции указал на обязанность КУГИ заключить договор аренды с ЗАО "Спецстрой" как с лицом, созданным в порядке приватизации и имеющим на спорном земельном участке объекты недвижимости. Между тем из правоустанавливающих документов на указанные объекты недвижимости, подлинники которых обозревались в судебном заседании кассационной инстанции, следует, что право собственности ЗАО "Спецстрой" на названные объекты недвижимости прекратилось 27.12.2002, о чем произведена соответствующая регистрация в ГБР. К тому же пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что земельный участок предоставлен арендатору под склад, собственником которого ЗАО "Спецстрой" не является с 27.12.2002, а согласно пункту 4.3.1 использовать данный участок в иных целях арендатору запрещено.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права, а в удовлетворении заявленного требования ЗАО "Спецстрой" следует отказать.

В связи с принятием настоящего постановления с ЗАО "Спецстрой" в доход федерального бюджета надлежит взыскать 1500 руб. судебных расходов по иску (судом первой инстанции истцу выдана справка на возврат госпошлины из федерального бюджета) и по кассационной жалобе, поданной КУГИ, а в пользу ООО "Балтлес" - взыскать 1000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам, поданным ООО "Балтлес".

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 17.04.2003 и постановление апелляционной инстанции от 16.07.2003 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-4205/03 отменить.

В удовлетворении заявленного требования отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Спецстрой" в доход федерального бюджета 1500 руб. госпошлины по иску и кассационной жалобе.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Спецстрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Балтлес" 1000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева М.Г. Власова

И.В. Сергеева