Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 октября 2003 г. N А56-9873/03 В иске ЗАО к Предпринимателю о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество отказано, поскольку истец фактически имущество Предпринимателю не передал, в связи с чем ответчик был вправе приостановить исполнение встречного обязательства - оплату имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 октября 2003 г. N А56-9873/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Комарова А.Н., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В.,

при участии в судебном заседании от закрытого акционерного общества "Стимул" Васильева М.Е. (доверенность от 01.10.2003), Чертилина А.А. (доверенность от 01.10.2003), предпринимателя Эльбек В.Е., его представителя Коваля В.А. (доверенность от 19.08.2002), от государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" Черновой В.О. (доверенность от 04.01.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Стимул" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2003 по делу N А56-9873/03 (судьи Горшелев В.В., Копылова Л.С., Кожемякина Е.В.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Стимул" (далее - ЗАО "Стимул") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к предпринимателю Эльбек Валентину Евгеньевичу (свидетельство о государственной регистрации от 26.07.99 N 794) о расторжении договора от 28.11.2001 N 01 купли-продажи объектов недвижимости - здания конторы общей площадью 43,6 кв.м и здания производственного цеха общей площадью 438,5 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Автогенная, д. 8, лит. А и Б, и признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты.

До принятия решения по делу истец уточнил заявленные требования и попросил суд расторгнуть договор от 28.11.2001 N 01 и определить последствия расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости в виде восстановления права собственности на них у ЗАО "Стимул".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР).

Решением от 28.04.2003 (судья Попова Н.М.) исковые требования удовлетворены полностью.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.07.2003 решение от 28.04.2002 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Стимул" просит постановление от 07.07.2003 отменить, решение от 28.04.2003 оставить в силе, считая, что судом апелляционной инстанции нарушены нормы материального права, а именно: пункт 1 статьи 327, пункт 4 статьи 328, пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, суд также не учел, что значительное увеличение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости по сравнению с ценой, указанной в договоре от 28.11.2001 N 01, свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых истец исходил при заключении договора.

В отзывах на кассационную жалобу ГБР и предприниматель Эльбек В.Е. просят оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представители ЗАО "Стимул" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ГБР и предпринимателя Эльбек В.Е. - доводы, приведенные в отзывах на нее.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Стимул" (продавец) и предпринимателем Эльбек В.Е. (покупатель) заключен договор от 28.11.2001 N 01 купли-продажи здания конторы общей площадью 43,6 кв.м и здания производственного цеха общей площадью 438,5 кв.м, расположенных по указанному выше адресу. Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность продавца передать покупателю данные объекты недвижимости в день подписания акта приемки-передачи, а пунктом 3.2 - обязанность покупателя оплатить сумму договора в размере 92 366 руб. в течение шести месяцев с момента подписания акта приемки-передачи.

Стороны 28.11.2001 подписали акт приемки-передачи названных нежилых помещений.

Поскольку ответчик не выполнил обязательство по оплате спорных объектов в срок, установленный в договоре, ЗАО "Стимул" обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств и о восстановлении права собственности истца.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а в силу статьи 223 того же Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация перехода права собственности на названное имущество на основании договора купли-продажи от 28.11.2001 N 01 осуществлена ГБР 21.12.2001 (свидетельства серии 78-ВЛ N 397511 и серии 78-ВЛ N 397512).

Из содержания пункта 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в том случае, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплаты имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по основаниям статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации только тогда, когда законом или договором предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору. В иных случаях продавец вправе требовать оплаты недвижимости на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации и процентов на основании статьи 395 того же Кодекса.

Заключенным между сторонами договором от 28.11.2001 не предусмотрена возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по договору. Отсутствует также закон, позволяющий аннулировать возникшее право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой покупной цены.

При таком положении является правомерным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии законных оснований для расторжения спорного договора.

Кроме того, кассационная инстанция не может согласиться с доводом подателя жалобы о том, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу названной нормы признаком, позволяющим считать нарушение существенным, является причинение такого ущерба, который обусловливает невозможность получить то, на что одна из сторон рассчитывала при заключении договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционная инстанция правомерно указала на отсутствие таких нарушений.

Этот вывод суда соответствует как требованиям закона, так и фактическим обстоятельствам дела.

В данном случае договором, о расторжении которого заявлен иск, предусмотрена обязанность продавца передать покупателю проданные объекты недвижимости в день подписания акта приема-передачи и обязанность покупателя оплатить выкупную цену в течение 6 месяцев с момента подписания акта приема-передачи. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец, несмотря на составление акта приема-передачи, названные объекты не освободил и фактически их покупателю до предъявления настоящего иска не передал. Абзацем 2 пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В связи с этими обстоятельствами судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что сам истец допустил просрочку исполнения своих обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение ответчиком обязательства по оплате цены договора является встречным, поскольку обусловлено исполнением истцом обязательства по передаче спорных объектов. Абзацем 1 пункта 2 статьи 328 и пунктом 2 статьи 488 того же Кодекса предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает доводы истца о необоснованном приостановлении ответчиком оплаты стоимости спорных объектов недвижимости несостоятельными.

Материалами дела также не подтверждаются доводы подателя жалобы о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. ЗАО "Стимул" не представило доказательств, свидетельствующих о наличии одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таком положении кассационная инстанция считает, что суд апелляционной инстанции полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам; постановление апелляционной инстанции принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, основания для его отмены и удовлетворения жалобы ЗАО "Стимул" отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.07.2003 по делу N А56-9873/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Стимул" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

А.Н. Комаров И.Л. Грачева

И.В. Сергеева