Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 октября 2003 г. N А56-27771/02 Дело по иску ЗАО к Обществу о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные в соответствии с договором купли-продажи, направлено на новое рассмотрение, поскольку основанием к отказу в удовлетворении заявленного иска могли послужить либо решение суда о признании договора купли-продажи недействительным, либо данные, свидетельствующие о ничтожности указанной сделки. Такие сведения лицами, участвующими в деле, не представлены, и судом не исследовались

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 29 октября 2003 г. N А56-27771/02

ГАРАНТ:

См. также старое рассмотрение дела: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 марта 2003 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В., Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Евролайнс" Моховикова А.В. (доверенность от 29.07.2003), от закрытого акционерного общества "Петротранслайн" Березина М.Л. (доверенность от 04.08.2003), от государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" Кузьминой Э.Г. (доверенность от 04.01.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Евролайнс" на решение от 05.06.2003 (судья Пасько О.В.) и постановление апелляционной инстанции от 07.08.2003 (судьи Хайруллина Х.Х., Бойко А.Е., Несмиян С.И.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-27771/02,

установил:

Закрытое акционерное общество "Евролайнс" (далее - ЗАО "Евролайнс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Петротранслайн" (далее - ЗАО "Петротранслайн") о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д. 36, в соответствии с договором купли-продажи от 29.10.2001.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР).

До вынесения судебного решения истец изменил исковые требования и попросил признать за ним право собственности на объекты недвижимости, приобретенные по упомянутому договору. Судом данные изменения были приняты и рассмотрены.

Решением от 10.12.2002 (судья Астрицкая С.Т.) суд отказал в признании за истцом права собственности на указанные объекты недвижимости, посчитав договор купли-продажи от 29.10.2001 ничтожной сделкой.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.01.2003 (судьи Копылова Л.С., Кожемякина Е.В., Горшелев В.В.) иск удовлетворен: за истцом признано право собственности на объекты недвижимости, расположенные по указанному выше адресу.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.03.2003 (судьи Грачева И.Л., Лавриненко Н.В., Сергеева И.В.) решение от 10.12.2002 и постановление от 27.01.2003 отменены, дело направлено на новое рассмотрение. Суд исходил из того, что истец, изменив исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, основанные на уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности, на требования о признании за покупателем права собственности на спорные объекты, основанные на обстоятельствах, связанных с заключением и исполнением договора купли-продажи, одновременно изменил и предмет, и основание иска, что в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации недопустимо.

При повторном рассмотрении дела истец уточнил исковые требования и попросил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 29.10.2001.

Решением от 05.06.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.08.2003, в иске отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Евролайнс" просит решение от 05.06.2003 и постановление от 07.08.2003 отменить и принять новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Податель жалобы указывает на следующие обстоятельства:

- является неправомерной ссылка суда на то, что до регистрации перехода права собственности сторонам следует разрешить имеющийся спор по поводу исполнения договора купли-продажи объектов недвижимости;

- суд необоснованно пришел к выводу, что рассматриваемое дело относится к категории публичных споров о правах и обязанностях сторон, в котором одной из сторон должен быть государственный регистрирующий орган, а следовательно, регистрирующий орган необходимо привлечь к участию в деле в качестве ответчика, а не в качестве третьего лица.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Петротранслайн" просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ответчика - доводы, приведенные в отзыве на нее.

Представитель ГБР пояснил, что считает неправильными выводы суда о необходимости привлечь ГБР в качестве ответчика по настоящему делу, поскольку иск заявлен о регистрации перехода права собственности в связи с уклонением ЗАО "Петротранслайн" от государственной регистрации. Кроме того, представитель третьего лица пояснил, что, по мнению ГБР, для обращения в суд с указанным иском нет необходимости обращаться первоначально в регистрирующий орган.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ЗАО "Петротранслайн" (продавец) и ЗАО "Евролайнс" (покупатель) заключен договор от 29.10.2001 купли-продажи комплекса зданий и сооружений авторемонтной базы, расположенного по указанному выше адресу. Указанные в пункте 1.1 договора объекты недвижимости переданы покупателю по акту приема-передачи от 22.11.2001 N 3.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу пункта 3 указанной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Именно с таким требованием ЗАО "Евротранслайн" обратилось в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске на том основании, что истец в регистрирующий орган не обращался, что ГБР не было привлечено к участию в деле в качестве ответчика и что между сторонами не разрешен спор по поводу исполнения договора купли-продажи объектов недвижимости.

Кассационная инстанция считает отказ в иске по вышеизложенным основаниям неправомерным.

В силу положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания и исследования по настоящему иску входят обстоятельства, связанные с фактом уклонения стороны по сделке от государственной регистрации права или отсутствием такого уклонения.

Между тем судебные инстанции, отказывая в иске, фактически не исследовали указанные обстоятельства и не рассмотрели иск по существу.

Кроме того, кассационная инстанция считает, что решение о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости может быть вынесено судом по требованию одной из сторон по сделке независимо от того, обращалась ли эта сторона в ГБР за государственной регистрацией перехода прав на объект недвижимого имущества. Такой же позиции придерживается и ГБР, что следует из его отзыва на апелляционную жалобу и выступления представителя ГБР в суде кассационной инстанции.

Также кассационная инстанция полагает, что суды первой и апелляционной инстанций неправомерно отказали в иске на том основании, что ГБР привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика.

Ответчиком по исковому требованию, заявленному на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации является сторона договора купли-продажи недвижимости, уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и нарушающая своим бездействием права и законные интересы истца, а не орган, осуществляющий государственную регистрацию. Данный орган, как следует из материалов дела, не совершал каких-либо действий, нарушающих права истца. В связи с изложенным истец правомерно привлек ГБР к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика.

Неправомерен вывод суда апелляционной инстанции о том, что на основании решения суда о регистрации ГБР будет обязано в безусловном порядке осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Решение о регистрации, вынесенное на основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, носит заявительный характер. На его основании регистрирующий орган обязан начать регистрационные действия. Однако такое решение не лишает регистрирующий орган возможности отказать в регистрации по основаниям, предусмотренным статьей 20 Закона о регистрации.

Не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования ссылка суда апелляционной инстанции на то, что покупателю и продавцу следует первоначально разрешить спор по поводу исполнения договора купли-продажи объектов недвижимости.

Из материалов дела видно и сторонами не оспаривается, что после подписания договора от 29.10.2001 объекты недвижимости были переданы по акту покупателю - ЗАО "Евротранслайн", который в соответствии с пунктом 4.1 перечислил на расчетный счет продавца 50% продажной цены объекта. В соответствии с пунктом 4.2 покупатель обязан перечислить оставшуюся сумму после исполнения продавцом всех требований, предусмотренных пунктами 3.4.2 и 3.4.3, а именно после передачи покупателю документов, подтверждающих право собственности ЗАО "Пектротранслайн" на объекты недвижимости и его право землепользования на находящийся под объектами земельный участок. Настоящий иск заявлен не только в связи с уклонением ответчика от регистрации, но и в связи с тем, что ответчик передал покупателю не все указанные документы.

Основанием к отказу в удовлетворении заявленного иска могли бы послужить либо решение суда о признании договора купли-продажи от 29.10.2001 недействительным, либо данные, свидетельствующие о ничтожности указанной сделки. Такие сведения лицами, участвующими в деле, не представлены.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что решение от 05.06.2003 и постановление апелляционной инстанции от 07.08.2003 подлежит отмене а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

При новом рассмотрение суду надлежит учесть указанные выше обстоятельства, рассмотреть иск в соответствии с заявленными требованиями, с учетом установленного принять решение и распределить расходы по госпошлине, связанные с подачей кассационной жалобы.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 05.06.2003 и постановление апелляционной инстанции от 07.08.2003 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-27771/02 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

И.В. Сергеева