Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 сентября 2002 г. N А56-11996/02 Дело по иску ООО к ОАО о восстановлении нарушенного права истца владения и пользования зданием цеха направлено на новое рассмотрение в связи с тем, что вывод суда о том, что ОАО является ненадлежащим ответчиком преждевременен, так как обоснованность отказа ОАО от договора аренды судом не проверялась. Кроме того, вывод о недействительности договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации ошибочен, поскольку договор заключен до вступления в силу и ГК РФ, и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 сентября 2002 г. N А56-11996/02

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 ноября 2003 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Матлиной Е.О., Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Прессбалт" - генерального директора Пильцера М.Ш., Смирнова В.И. (доверенность от 01.09.2002 N 10),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Прессбалт" на решение от 13.05.2002 (судья Кузнецов М.В.) и постановление апелляционной инстанции от 08.07.2002 (судьи Кожемякина Е.В., Горшелев В.В., Барканова Я.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-11996/02,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Прессбалт" (далее - ООО "Прессбалт") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Лесокомбинат" (далее - ОАО "Лесокомбинат") о восстановлении нарушенного права истца владения и пользования зданием цеха площадью 1396,8 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Тосина, д. 9, корп. 1, лит. В, по договору аренды от 04.05.94 N 12.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фонд имущества Промстройбанка" (далее - ООО "Фонд имущества Промстройбанка").

Решением от 13.05.2002 в иске отказано на том основании, что к моменту рассмотрения спора ОАО "Лесокомбинат" утратило права собственника на здание, перестало быть арендодателем и потому не может нарушать права арендатора, а следовательно, не является надлежащим ответчиком.

Постановлением апелляционной инстанции от 08.07.2002 решение от 13.05.2002 оставлено без изменения.

ООО "Прессбалт" в кассационной жалобе просит отменить решение от 13.05.2002 и постановление апелляционной инстанции от 08.07.2002, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции в нарушение статей 35, 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обсудил вопрос о привлечении ООО "Фонд имущества Промстройбанка" в качестве другого ответчика. Апелляционная инстанция, согласившись с выводом суда первой инстанции о том, что иск предъявлен к ненадлежащему лицу, сделала выводы и по существу спора.

В судебном заседании представители ООО "Прессбалт" поддержали кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы, дополнительно сославшись на то, что в настоящее время истцом оспаривается договор купли-продажи, по которому спорное здание приобретено ООО "Фонд имущества Промстройбанка".

ОАО "Лесокомбинат" и ООО "Фонд имущества Промстройбанка" о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, своих представителей в заседание суда не направили, поэтому их неявка в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Лесокомбинат" (арендодатель) и ООО "Прессбалт" (арендатор) заключен договор от 04.05.94 N 12 аренды здания цеха общей площадью 1512 кв. м и прилегающей территории площадью 22000 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Тосина, д. 9, корп. 1, лит. В, для производства товаров народного потребления. Дополнительным соглашением от 27.12.97 стороны установили срок действия договора до 04.05.2020, а также предусмотрели условие о возмещении арендатору арендодателем стоимости неотделимых улучшений в сумме 8314900 руб. путем зачета в качестве арендной платы из расчета 10000 руб. в месяц.

Решением арбитражного суда от 31.10.2001 по делу N А56-19763/01 ОАО "Лесокомбинат" признано банкротом. Уведомлением от 24.12.2001 конкурсный управляющий ОАО "Лесокомбинат" сообщил истцу об отказе от исполнения договора аренды от 04.05.94 на основании статьи 77 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

По договору купли-продажи от 11.02.2002 ОАО "Лесокомбинат" продало спорное здание ООО "Фонд имущества Промстройбанка". Переход права собственности к покупателю зарегистрирован 01.03.2002.

Считая отказ ОАО "Лесокомбинат" от договора аренды необоснованным, ООО "Прессбалт" обратилось с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации восстановление положения, существовавшего до нарушения права, является одним из способов защиты гражданских прав.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что ОАО "Лесокомбинат" является ненадлежащим ответчиком, поскольку к моменту рассмотрения спора право собственности на имущество перешло к третьему лицу. При этом обоснованность отказа от договора судом первой инстанции не проверялась.

Между тем определение надлежащих ответчиков по делу непосредственно связано с разрешением вопроса о прекращении договора аренды. В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен. Поскольку обоснованность отказа ОАО "Лесокомбинат" от договора аренды судом первой инстанции не проверялась, его вывод о том, что оно является ненадлежащим ответчиком, преждевременен.

Кроме того, в соответствии со статьями 35, 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (1995 г.) арбитражный суд, установив во время разбирательства дела, что имеется необходимость в привлечении другого ответчика или что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, с согласия истца привлекает к участию в деле другого ответчика. Однако в материалах дела отсутствуют сведения о том, что этот вопрос обсуждался судом с истцом или что истец отказался от привлечения другого лица в качестве ответчика.

Постановление апелляционной инстанции также не может быть оставлено в силе. Признавая односторонний отказ арендодателя от исполнения договора соответствующим статьям 77, 101 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", суд апелляционной инстанции не проверил, имели ли место все обстоятельства, при которых возможен отказ от исполнения договоров должника. Вывод суда о том, что дальнейшее исполнение договора аренды повлечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, основан только на представленном ответчиком заключении, сделанном по его заявке. При этом не указаны мотивы, по которым отклонены возражения истца, в связи с чем выводы апелляционной инстанции не могут быть признаны основанными на всестороннем и полном исследовании материалов дела.

Кассационная инстанция считает ошибочным и вывод апелляционной инстанции о недействительности договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации, поскольку договор заключен до вступления в силу и Гражданского кодекса Российской Федерации, и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К тому же в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, заключенный на срок не менее года и не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным, а не недействительным.

Кроме того, в подтверждение вывода о прекращении договора апелляционная инстанция сослалась на решение арбитражного суда по делу N А56-4293/02. Однако в постановлении апелляционной инстанции по тому же делу отмечено, что в связи с отказом в иске по мотивам предъявления его ненадлежащим истцом обоснованность прекращения ОАО "Лесокомбинат" договора аренды судом не проверяется.

Таким образом, поскольку выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в первую инстанцию того же арбитражного суда.

При новом рассмотрении дела суду необходимо на основании оценки доказательств, представляемых всеми участниками процесса, установить, существовали ли предусмотренные статьей 77 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" условия, позволяющие конкурсному управляющему ОАО "Лесокомбинат" отказаться от исполнения договора аренды; в зависимости от этого определить лиц, которые должны отвечать по иску; разрешить вопрос о распределении между сторонами судебных расходов, связанных с подачей кассационной жалобы.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 13.05.2002 и постановление апелляционной инстанции от 08.07.2002 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-11996/02 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Е.О. Матлина

Г.М. Рудницкий