Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 января 2004 г. N А56-5414/03 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды нежилых помещений и пеней, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений удовлетворен в части взыскания арендной платы и пеней, так как ООО приняло на себя обязательство оплатить задолженность ОАО по арендной плате и неустойку, существующие не только на момент подписания соглашения между КУГИ и ООО к договору аренды, но и за период до регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды в установленном порядке

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 20 января 2004 г. N А56-5414/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М.,

при участии от КУГИ Прончатова Д.Е. (доверенность от 01.01.2004 N 30-42), от ООО "Торговый Дом "Империя" Жемайтиса М.В. (доверенность от 07.12.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2003 по делу N А56-5414/03 (судьи Горшелев В.В., Копылова Л.С., Мельникова Н.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Родник" (далее - ОАО "Родник") о взыскании 2 592 232 руб. 64 коп., в том числе 2 005 991 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2002 по 31.03.2003 на основании договора от 21.02.2000 N 04-А000616 аренды нежилых помещений и 586241 руб. 14 коп. пеней, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Определением от 25.03.2003 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Империя" (далее - ООО "ТД "Империя").

Определением от 23.07.2003 в порядке процессуального правопреемства суд заменил первоначального ответчика - ОАО "Родник" на ООО "ТД "Империя".

В процессе рассмотрения дела КУГИ уменьшил размер исковых требований до 1 735 017 руб. 89 коп., в том числе в части взыскания задолженности по арендной плате - до 871 092 руб. 42 коп. за период с 01.10.2002 по 31.03.2003 и 456 477 руб. 18 коп. за период с 01.04.2003 по 30.06.2003, в части взыскания пеней - до 407 448 руб. 29 коп. за период с 11.01.2002 по 03.02.2003 (дата предъявления иска).

Решением от 28.07.2003 (судья Герасимова М.М.) договор аренды расторгнут, ООО "ТД "Империя" выселено из занимаемых помещений, с ответчика в пользу КУГИ взыскано 818 729 руб. 51 коп. задолженности и 407 448 руб. 29 коп. пеней, в остальной части иска отказано в связи с частичным погашением долга ответчиком.

Постановлением апелляционной инстанции от 24.10.2003 решение суда изменено: с ООО "ТД "Империя" в пользу КУГИ взыскано 818 729 руб. 51 коп. задолженности, во взыскании пеней и выселении арендатора отказано, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить указанное постановление и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционной инстанцией статей 308, 384, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, все обязательства прежнего арендатора, в том числе по уплате пеней, перешли к ООО "ТД "Империя" в том объеме, в каком они существовали на момент заключения между ОАО "Родник" и ООО "ТД "Империя" соглашения от 19.06.2002 об уступке права; досудебное предложение о расторжении договора направлялось арендатору.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "ТД "Империя" против удовлетворения жалобы возражал, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ОАО "Родник" (арендатор) заключен договор от 21.02.2000 N 04-А000616 аренды нежилых помещений общей площадью 1442,1 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Тимуровская, д. 8, корп. 1, лит. А, для использования под базу школьного питания, продовольственно-овощную базу, розничную торговлю сроком на 10 лет.

Размер и порядок внесения арендных платежей установлены в разделе 3 договора. В дальнейшем в части размера арендной платы в договор вносились изменения.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств КУГИ направил ОАО "Родник" претензию от 13.05.2002 N 882-п, в которой просил погасить имеющуюся задолженность по арендной плате за период с 01.01.2002 по 30.06.2002 и пеням, предложил арендатору досрочно расторгнуть договор и в трехдневный срок после подписания соглашения о расторжении договора освободить занимаемые помещения.

В дальнейшем ОАО "Родник" (арендатор) и ООО "ТД "Империя" (правопреемник) заключили соглашение от 19.06.2002 о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 21.02.2000 N 04-А000616.

В соответствии с пунктом 2 данного соглашения правопреемник принял на себя в полном объеме обязанности по уплате задолженности арендатора по арендной плате, налога на добавленную стоимость и неустойки, существующие на момент подписания соглашения, а также возникшие до регистрации данного соглашения и подписания акта приема-передачи помещений.

Пунктом 3 стороны установили, что соглашение считается акцептованным со стороны арендодателя только с момента издания распоряжения КУГИ, разрешающего настоящую переуступку.

Распоряжением от 14.11.2002 N 2106-р КУГИ согласился с заменой стороны по договору аренды от 21.02.2000 N 04-А000616 на основании соглашения от 19.06.2002 между ОАО "Родник" и ООО "ТД "Империя" о переуступке прав при условии погашения задолженности по арендной плате в размере 1134899 руб. 07 коп. и пеней в размере 178792 руб. 85 коп.

КУГИ и ООО "ТД "Империя" заключили дополнительное соглашение от 19.02.2003 N 4 к договору аренды от 21.02.2000 N 04-А000616, которым изменили наименование и реквизиты арендатора, указав данные ООО "ТД "Империя", а также констатировали, что новый арендатор погасил задолженность по арендной плате за период с 01.01.2002 по 30.09.2002 в размере 1 134 899 руб. 07 коп. и уплатил пени в размере 178 792 руб. 85 коп. Согласно пункту 5 дополнительного соглашения его действие распространяется на отношения сторон, возникшие с 20.09.2002 - даты составления акта сдачи-приемки нежилых помещений ООО "ТД "Империя".

Государственная регистрация права аренды ООО "ТД "Империя" и прекращения права аренды ОАО "Родник" произведена 15.07.2003.

Платежным поручением от 21.07.2003 N 762 ООО "ТД "Империя" перечислило в счет погашения задолженности 508 840 руб. 09 коп., в том числе 339226 руб. 72 коп. - в качестве арендной платы. Данная сумма учтена судом при вынесении решения.

В части взыскания основной задолженности судебные акты сторонами не оспариваются ни по праву, ни по размеру.

Отказывая во взыскании пеней, суд апелляционной инстанции исходил из того, что обязательства по договору от 21.02.2000 возникли у ООО "ТД "Империя" с даты регистрации дополнительного соглашения от 19.02.2003, в то время как пени предъявлены за период с 01.01.2002 по 03.02.2003.

Между тем по соглашению от 19.06.2002 ООО "ТД "Империя" приняло на себя обязательство оплатить задолженность ОАО "Родник" по арендной плате и неустойку, существующие не только на момент подписания данного соглашения, но и за период до регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды в установленном порядке. Пунктом 3 указанного соглашения предусмотрена необходимость акцептования его арендодателем.

Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Соглашение от 19.06.2002 является одним из элементов юридического состава, на основании которого произошла замена арендатора в обязательстве, вытекающем из договора аренды от 21.02.2000.

В силу статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Из совокупности имеющихся в деле документов (соглашения от 19.06.2002, распоряжения КУГИ от 14.11.2002 N 2106-р, дополнительного соглашения от 19.02.2003 к договору аренды) следует, что КУГИ согласился с заменой арендатора при условии внесения новым арендатором - ООО "ТД "Империя" платежей за весь период с даты приемки помещений по дату регистрации переуступки прав аренды.

При таких обстоятельствах КУГИ вправе требовать от ООО "ТД "Империя" уплаты неустойки также за период до подписания и регистрации дополнительного соглашения от 19.02.2003. Вывод суда апелляционной инстанции об обратном сделан без учета названных выше положений гражданского законодательства и обстоятельств дела, в связи с чем постановление апелляционной инстанции в части отказа во взыскании пеней подлежит отмене, а требования КУГИ в этой части - удовлетворению.

В части оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения кассационная инстанция находит правильным вывод суда апелляционной инстанции.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Претензия от 13.05.2002 N 882-п направлялась арендатору - ОАО "Родник" в связи с наличием у него задолженности за первое полугодие 2002 года. Однако задолженность за указанный период была погашена ответчиком уже к моменту подписания с КУГИ дополнительного соглашения от 19.02.2003, что отражено в пункте 3 соглашения. Предупреждение о необходимости исполнить обязательство за период с 01.10.2002 по 30.06.2003 и предложение расторгнуть договор в связи с указанным нарушением арендатору не направлялось. Более того, совершение КУГИ после направления ОАО "Родник" претензии от 13.05.2002 действий по согласованию замены арендатора в договоре свидетельствует о наличии у него в тот период намерений продолжать арендные отношения.

При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что истцом не соблюдены требования статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил иск в части расторжения договора без рассмотрения.

До расторжения договора аренды в установленном порядке либо его прекращения (изменения) отсутствуют основания для выселения ответчика из занимаемых помещений.

В связи с частичной отменой постановления апелляционной инстанции с ООО "ТД "Империя" необходимо взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 4874 руб. 48 коп.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2003 по делу N А56-5414/03 в части отказа во взыскании пеней отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Империя" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 407 448 руб. 29 коп. пеней.

В остальной части постановление апелляционной инстанции от 24.10.2003 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Империя" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 4874 руб. 48 коп.

Председательствующий Судьи

И.В.Сергеева И.Л.Грачева

Г.М.Рудницкий