Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2004 г. N А56-23339/03 Иск КУГИ к ЗАО о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения платежей не удовлетворен, поскольку обязательство ЗАО по перечислению арендной платы прекратилось с момента исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи арендованного имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 марта 2004 г. N А56-23339/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом Петрова Р.В. (доверенность от 19.09.2003),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом на решение от 09.09.2003 (судья Новикова Т.В.) и постановление апелляционной инстанции от 01.12.2003 (судьи Алексеев С.Н., Исаева И.А., Сергиенко А.Н.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-23339/03,

установил:

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (далее - Леноблкомимущество) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ЭЛИТЕЛ ЛЕС" (далее - ЗАО "ЭЛИТЕЛ ЛЕС") о взыскании 412 442 руб. 99 коп., в том числе 308 040 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2001 по 18.02.2003 в соответствии с договором от 10.07.2000 N 03/18 аренды и 104 402 руб. 87 коп. пеней за просрочку внесения платежей по состоянию на 18.02.2003.

Решением от 09.09.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.12.2003, в иске отказано.

В кассационной жалобе Леноблкомимущество просит отменить решение от 09.09.2003 и постановление от 01.12.2003, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, до момента государственной регистрации перехода права собственности продолжал действовать договор аренды и за ответчиком сохранялась обязанность по внесению арендных платежей.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Леноблкомимущества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. ЗАО "ЭЛИТЕЛ ЛЕС" не направило в судебное заседание представителя с довренностью на представление интересов ответчика.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, между Леноблкомимуществом (арендодатель) и ЗАО "ЭЛИТЕЛ ЛЕС" (арендатор) заключен договор от 10.07.2000 N 03/18 аренды объекта нежилого фонда, являющегося федеральной собственностью - здания цеха N 1 общей площадью 3109,4 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Волховский район, пос. Лесозавод, сроком до 01.03.2003.

По условиям договора ответчик обязан перечислять арендную плату ежемесячно не позднее десятого числа месяца, подлежащего оплате; за просрочку внесения платежей предусмотрена ответственность в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В дальнейшем ответчик выкупил арендуемое нежилое здание по договору купли-продажи от 30.05.2001 N 4-к, заключенному с Северо-Западным межрегиональным отделением Российского фонда федерального имущества (далее - отделение Фонда имущества), выступающим в качестве продавца в целях реализации распоряжения Леноблкомимущества от 10.08.2000 N 303 "О продаже имущественного комплекса, расположенного по адресу:, Ленинградская обл., Волховский район, пос. Лесозавод".

Судом установлено, что ЗАО "ЭЛИТЕЛ ЛЕС" в полном объеме и в сроки, установленные статьей 2 договора купли-продажи от 30.05.2001 N 4-к и статьей 2 договора от 30.05.2001 N 4-кв о порядке выполнения инвестиционных условий коммерческого конкурса по продаже зданий и оборудования, исполнило принятые на себя обязательства (оплатило стоимость объекта продажи и осуществило инвестиционные мероприятия). Об этом свидетельствует акт от 30.09.2002 о выполнении инвестиционных условий, утвержденный заместителем председателя Российского фонда федерального имущества.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок. Основанием возникновения у ответчика права пользования недвижимым имуществом, за которое он был обязан вносить арендную плату, являлся договор аренды. После заключения договора купли-продажи того же объекта недвижимости, полной оплаты его стоимости и выполнения инвестиционных условий у ответчика изменились основания владения и пользования указанным объектом. Заключив договор купли-продажи здания цеха, которое ранее являлось предметом договора аренды, стороны тем самым пришли к соглашению о замене обязательств по договору аренды на обязательства по договору купли-продажи.

Таким образом, в силу статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации состоялась новация, с учетом которой суд первой и апелляционной инстанций пришел к правомерному выводу о прекращении обязательств ответчика перед Леноблкомимуществом по договору аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу пункта 1 статьи 434 названного Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пунктом 6.1 договора купли-продажи от 30.05.2001 N 4-к стороны определили, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания. Согласно условиям названного договора переход права собственности на здание цеха, ставшее предметом купли-продажи, находится в зависимости от надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате стоимости здания, а также инвестиционных условий.

При таких обстоятельствах тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на проданное имущество осуществлена только 18.02.2003, правового значения не имеет.

Довод подателя жалобы о том, что обязательства по упомянутому договору аренды не могли быть прекращены новацией, так как договор купли-продажи от 30.05.2001 N 4-к заключен ответчиком не с Леноблкомимуществом, а с отделением Фонда имущества, кассационная инстанция находит несостоятельным. В соответствии с пунктом 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации и Леноблкомимущество, и отделение Фонда имущества по спорным договорам выступают от имени одного и того же собственника спорного имущества - Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, суд первой и апелляционной инстанций правомерно установил, что обязательство ответчика по перечислению арендной платы по договору аренды от 10.07.2000 N 03/18 прекратилось с момента исполнения ЗАО "ЭЛИТЕЛ ЛЕС" обязательств по договорам от 30.05.2001 N 4-к и 4-кв, и в связи с этим обоснованно отказал Леноблкомимуществу в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 09.09.2003 и постановление апелляционной инстанции от 01.12.2003 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-23339/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина