Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2022 г. по делу N 66а-2140/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Сиротиной Е.С, судей Артамоновой Т.А, Брянцевой Н.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Базаровой А.А, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Краснодарского краевого суда административное дело УИД N 23OS0000-01-2022-000477-57 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью кондитерская фабрика "Сицилия" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 13 июля 2022 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Артамоновой Т.А, пояснения представителя административного истца Склярова О.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью кондитерская фабрика "Сицилия" (далее также - ООО КФ "Сицилия", общество), являющееся арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15 000 +/- 24, 72 кв.м, категория земель - земли населенного пункта, вид разрешенного использования -пищевая промышленность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении в соответствии с отчетом об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненным независимым оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО9 кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка в размере рыночной стоимости 11 370 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года в размере 21 371 400, 00 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца разумный размер выкупной платы, рассчитываемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

В ходе разбирательства по делу в суде первой инстанции административным истцом в лице представителя по доверенности Склярова О.В. подан уточненный административный иск, в котором заявлено об установлении в отношении спорного земельного участка рыночной стоимости, в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы ООО " "данные изъяты"" N N от ДД.ММ.ГГГГ года.

Решением Краснодарского краевого суда от 13 июля 2022 года исковые требования общества удовлетворены, установлена в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года в размере его рыночной стоимости 13 065 000, 00 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 25 апреля 2022 года.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, указывая, что работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; нарушение прав общества установлением и размером кадастровой стоимости земельного участка не доказано; уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению арендных платежей и наполняемости бюджета. Поручение судом первой инстанции производства судебной оценочной экспертизы негосударственному экспертному учреждению противоречит Распоряжению Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р.

Административным истцом подан письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Иные участвующие в деле лица, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещенные своевременно и надлежащим образом в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили. Сведения о дате и времени судебного заседания суда апелляционной инстанции также размещены на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в сети "Интернет".

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав пояснения представителя административного истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N 237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее также - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28), арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно абзацу 8 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что ООО КФ "Сицилия" является арендатором находящегося в собственности муниципального образования Туапсинский район земельного участка с кадастровым номером N, площадью 15 000 +/- 24, 72 кв.м, категория земель - земли населенного пункта, вид разрешенного использования -пищевая промышленность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", на основании заключенного по результатам аукциона договора аренды N N от ДД.ММ.ГГГГ года сроком на 10 лет.

ООО КФ "Сицилия" также является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного на спорном земельном участке, следовательно, в силу положений статей 1, 39.3, 39.20 ЗК РФ общество имеет исключительное право на получение земельного участка в собственность под принадлежащим ему объектом недвижимости.

По сообщению администрации муниципального образования Туапсинский район в адрес суда апелляционной инстанции кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения его выкупной стоимости согласно постановлению губернатора Краснодарского края N 226 от 25 марта 2015 года "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края".

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Краснодарского края проведена по состоянию на 1 января 2020 года Государственным бюджетным учреждением Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ" в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316, а также Законом N 237-ФЗ, результаты утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена по состоянию на 1 января 2020 года в размере 21 371 400, 00 рублей, внесена в ЕГРН 19 ноября 2020 года, применяется с 1 января 2021 года.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект капитального строительства, в связи с чем общество обладает исключительным правом на выкуп земельного участка под данным объектом, расчет выкупной цены исчисляется из кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения данной кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный независимым оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 11 370 000, 00 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

В силу положений статьи 77 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности и достоверности содержащейся в нем рыночной стоимости, судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза с целью проверки достоверности отчета и определения действительной рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено ООО " "данные изъяты"".

Согласно заключению N N от ДД.ММ.ГГГГ года эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО11 отчет об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а именно, использованная оценщиком информация не проверяема, что не позволяет признать ее достоверной, объект оценки и объект-аналог N 1 не сопоставимы по элементу сравнения "площадь", некорректно подобранный аналог повлек применение существенного корректирующего коэффициента, что повлияло на итоговую рыночную стоимость, что является нарушением пунктов 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 299. Таким образом, эксперт пришел к выводу, что информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, приводит к некорректности результатов. По состоянию на 1 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 13 065 000, 00 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции исходил из несоответствия отчета об оценке N N от ДД.ММ.ГГГГ года требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины, а именно, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, проверяемой и достаточной, в связи с чем установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащейся в заключении N N от ДД.ММ.ГГГГ года эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО12

Суд первой инстанции, оценивая данное экспертное заключение, исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе; экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; произведен анализ рынка и определен сегмент, к которому относится исследуемый объект - земли под индустриальную застройку; приведено обоснование выбранного сравнительного подхода и метода сравнения продаж, равно как и отказ от использования других подходов и методов; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, с подбором 3-х объектов-аналогов, максимально идентичных объекту исследования, выявленные различия скорректированы поправками на торг в размере -16, 4 % (верхнее значение в расширенном интервале для активного рынка земельных участков под индустриальную застройку согласно "Справочнику оценщика недвижимости - 2018, ч. 2. Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А, г..Нижний Новгород, 2018 год); на имущественные права для аналога N 1, находящегося в краткосрочной аренде, в размере 1, 20 (0, 83) согласно "Справочника оценщика недвижимости - 2018, ч. 2. Земельные участки" под редакцией Лейфера Л.А, г..Нижний Новгород, 2018 год (таблица 13 "Отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку в краткосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности").

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Выводы заключения поддержаны экспертом в дополнительных письменных пояснениях, направленных в адрес суда апелляционной инстанции, приведенные в апелляционной жалобе департамента недостатки мотивированно отклонены.

Судебная коллегия, изучив экспертное заключение, находит доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно невозможности использования данного экспертного заключения в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного земельного участка несостоятельными.

Выбор тех или иных ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона N 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО N 7, эксперт обязан мотивировать их выбор.

Определяя основные ценообразующие характеристики объекта оценки, эксперт в рамках сравнительного подхода выделил: местоположение, функциональное назначение, площадь, наличие коммуникаций. Выбор вышеуказанных корректировок со ссылкой на справочную литературу эксперт обосновал. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно отказался.

На основании изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме заключения эксперта ФИО13 не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительный размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы N N от ДД.ММ.ГГГГ года эксперта ООО " "данные изъяты"" ФИО14

Факт назначения судом первой инстанции судебной экспертизы негосударственному экспертному учреждению о недопустимости полученного экспертного заключения не свидетельствует.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р, в соответствии с которым судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должна проводиться в государственных судебно-экспертных организациях, являлось предметом проверки Верховным Судом Российской Федерации, который в решении от 24 марта 2022 года N АКПИ 22-93 указал следующее. Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24).

Таким образом, с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

В связи с этим оспариваемые положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной судебной экспертизы по результатам разбирательства в суде апелляционной инстанции не усматривается и апеллянтом не приведено.

Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд правильно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апеллянта о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет. Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 13 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 17 ноября 2022 года.

Председательствующий

Судьи