Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 ноября 2022 г. по делу N 66а-2221/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Катанаевой А.С., судей Колпаковой А.В., Салтыкова Е.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда административное дело N 3а-350/ 2022 (26OS0000-04-2022-000201-78) по административному исковому заявлению Соловьева Ильи Сергеевича об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, по апелляционным жалобам Министерства имущественных отношений Ставропольского края и комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 26 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, объяснения представителя административного истца Мазура К.Н, судебная коллегия

установила:

Соловьев И.С, являясь арендатором земельного участка, обратился с административным иском, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28 245+/-59 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для использования под промышленными объектами, местоположение: "адрес". В обоснование заявленных требований указал, что установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и затрагивает интересы административного истца, как арендатора.

Решением Ставропольского краевого суда от 26 августа 2022 г. административный иск удовлетворен.

На основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 28 245+/-59 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для использования под промышленными объектами, местоположение "адрес", в размере равном его рыночной стоимости 36737000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционных жалобах представители Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ставрополя считают решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Апеллянты выражают несогласие с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы, указывая на то, что рыночная стоимость спорного земельного участка занижена, применение ее приведет к финансовым потерям бюджета.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Учитывая, надлежащее извещение лиц участвующих в деле, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 КАС РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как арендатора.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционных жалоб судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Предметом спора являлось установление кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером N.

Как верно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела административный истец (Соловьев И.С.), арендует объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером N, что подтверждается договором аренды N от 4 апреля 2022 г. земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края со множественностью лиц на стороне арендатора (под зданиями, сооружениями) и выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 8 июня 2022 г, N N кадастровая стоимость на 1 января 2019 г. составляет 83976056, 85 рублей.

Поскольку обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 Постановления Пленума N 28), то оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет об оценке ООО "Центр экспертизы и оценки "ТРАЙКО" N от 20 июня 2022 г, выполненный оценщиком Т, согласно которому рыночная стоимость объекта с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2019 г. составляет 31040000 рублей.

Рассматривая и разрешая административное дело, суд верно применил к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Руководствуясь вышеназванными нормами, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, изучив предоставленный отчет оценщика, суд первой инстанции обоснованно отклонил его как недостоверный, ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку в отчёте должным образом не проведено исследование рынка в сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ наиболее эффективного использования, отсутствует обоснование отбора объектов-аналогов.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом правомерно была назначена по делу судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО "Межрегиональное агентство судебных экспертов" Ш. N от 5 августа 2022 г. была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости 36737000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Судебная коллегия соглашается с позицией суда.

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, оно содержит подробное описание проведенного исследования, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ.

Рыночная стоимость объекта недвижимости мотивированно определялась с использованием сравнительного подхода, что не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Материалами дела подтверждается, что производя выборку объектов-аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже 8 земельных участков на юридически значимую дату, верно определилнаиболее схожие 3 объекта-аналога, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемыми и обоснованно отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого.

Доводы апеллятора о неправильности выбора экспертом объектов-аналогов ввиду их несопоставимости суд апелляционной инстанции отклоняет как необоснованные.

Экспертом обстоятельно был произведен анализ сведений об объектах аналогах, в связи с чем была предоставлена полная информация об их основных характеристиках, месторасположении, особенностях продажи.

Так, по объекту аналогу N 3 даны разъяснения о том, что на момент публикации объявления он был не размежеван и имел площадь 5642 кв.м, а на момент оценки были учтены сведения о его разделе на 2 земельных участка (по 2821 кв.м.), в связи с чем, экспертом были дополнительно указаны сведения о двух кадастровых номерах.

Другие объекты аналоги также подробно описаны и идентифицированы. В заключении имеются скриншоты, выдержки из картографического материала, полные тексты объявлений.

Таким образом, при подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения, также были подробно обоснованы экспертом и сомнений у суда апелляционной инстанции не вызывают.

Так, для расчета коэффициентов снижения удельной стоимости земельных участков, принадлежащих различным диапазонам по площади (масштабного фактора), использовалось соотношение удельной цены земельного участка площадью 1 га к удельной цене такого же объекта площадью 0, 1 га, что нашло своё подробное обоснование в тексте экспертного исследования. При этом в апелляционной жалобе не приведены доказательства о наличии более сопоставимых по площади объектов-аналогов.

Так, доводы апеллятора о необоснованности применении экспертом корректировки на торг (18%) опровергаются заключением эксперта, в котором содержится полное и подробное обоснование необходимости применения данной корректировки для неактивного рынка, обусловленной особенностями функционирования рынка земельных участков в г. Ставрополе в юридически значимый период, что подтверждается представленными приложениями. Возражение КУМИ г. Ставрополя, о том, что рынок данной сферы недвижимости (земли промышленного назначения) является "активным" рынком, является предположением.

Доказательств того, что рынок недвижимости по состоянию на юридически значимую дату в городе Ставрополе был "активным", суду не представлено.

Является, по мнению судебной коллегии, обоснованной и повышающая корректировка в отношении объекта-аналога N 1 в размере 7, 5% (корректировка на наличие улучшений на ветхое (требующее сноса) строение), обоснование размера которой связано с тем, что объект капитального строительства незначителен по площади относительно площади участка, занимает всего 1% площади и по спутниковым снимкам не видно эксплуатационных признаков данного объекта.

Также верно была экспертом обоснована повышающая корректировка в размере 33% в связи с использованием объектов-аналогов с разными видами разрешенного использования. Размер данной корректировки проверяем и содержит соответствующую ссылку со ссылкой на сведения справочника оценщика.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит. Указанный эксперт был допрошен судом первой ин станции, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чём дал подписку. Квалификация эксперта и наличие у него полномочий на проведение подобного рода исследований были судебной коллегией проверены.

Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Вопреки требованиям, установленным частью 1 статьи 62 КАС РФ доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, автор апелляционной жалобы в судебную коллегию не представил, фактически все приведенные им доводы являются формальными и немотивированными.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителями жалоб не приводится.

Утверждения в апелляционных жалобах о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости уменьшатся поступления в местный бюджет, также неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено. Основания, предусмотренные статьей 310 КАС РФ, для отмены или изменения решения суда, судебной коллегией также не установлены.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 26 августа 2022 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи