Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 марта 2004 г. N А56-20270/03 Иск КУМИ к ООО о расторжении договоров аренды в связи с существенными нарушениями их условий и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений не удовлетворен, так как истец не доказал, что незаключение ответчиком договоров с обслуживающими организациями является существенным нарушением и причиняет КУМИ, как собственнику арендуемого имущества, какой-либо вред. Договорами также не предусмотрена возможность расторжения договора по указанному основанию

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 31 марта 2004 г. N А56-20270/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Крадон" генерального директора Смашникова В.В. (протокол общего собрания учредителей от 04.06.98), от Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Тосненский район Ленинградской области" Хохловой Л.П. (доверенность от 15.01.2004), от муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" Платонова В.Н. (доверенность от 31.03.2004),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Тосненский район Ленинградской области" на решение от 22.09.2003 (судья Швецова Н.П.) и постановление апелляционной инстанции от 05.01.2004 (судьи Старовойтова О.Р., Полубехина Н.С., Гайсановская Е.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-20270/03,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Тосненский район Ленинградской области" (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Крадон" (далее - ООО "Крадон") о расторжении договоров аренды от 01.07.98 N 239 и от 11.08.98 N 240 в связи с существенными нарушениями их условий и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Жилищное хозяйство" (далее - МУП "Жилищное хозяйство").

Решением от 22.09.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.01.2004, в иске отказано.

В кассационной жалобе КУМИ просит решение от 22.09.2003 и постановление от 05.01.2004 отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУМИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Крадон" просил оставить судебные акты без изменения.

Представитель МУП "Жилищное хозяйство" просил удовлетворить кассационную жалобу КУМИ.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУМИ (арендодатель) и ООО "Крадон" (арендатор) заключен договор от 01.07.98 N 239 аренды нежилых помещений площадью 310,6 кв.м в здании, расположенном по адресу: Ленинградская обл., г. Тосно-2, Московское шоссе, д. 40, для использования под магазин хозяйственно-промышленных товаров и автозапчастей сроком по 01.07.2013 и договор от 11.08.98 N 240 аренды нежилых помещений площадью 333,1 кв.м, расположенных по тому же адресу, для использования под продовольственный и промтоварный магазины и точку общественного питания сроком по 01.08.2013.

В соответствии с пунктами 2.2.1 и 2.2.3 договоров арендатор обязан содержать арендуемые помещения в полной исправности и надлежащем техническом, противопожарном и санитарном состоянии, производить необходимый капитальный и текущий ремонт.

Пунктом 2.2.8 договоров предусмотрена обязанность арендатора содержать в надлежащем состоянии прилегающую территорию, в чистом и исправном состоянии - фасад здания, в котором арендованы помещения, по согласованию с муниципальными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства Тосненского района и обязанность принимать долевое участие в их ремонте.

Согласно пункту 2.2.10 договоров на арендатора возложена обязанность в течение 20 дней с даты выдачи договоров заключить договор с балансодержателем и иными муниципальными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства на обслуживание спорных помещений и снабжение их энергетическим и иными устройствами.

Пунктами 5.1.1 и 5.1.3 договоров предусмотрена возможность их расторжения по требованию арендодателя в случае, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние арендуемых помещений, не использует их или использует не по назначению, указанному в договорах.

При инвентаризации (акт от 19.05.2003, л.д. 44), проведенной КУГИ, и техническом обследовании помещений (акт от 10.09.2003 л.д. 40), проведенном балансодержателем - МУП "Жилищное хозяйство", установлено, что арендованные помещения используются под мебельный магазин, а также обнаружено ухудшение состояния помещений, фасада здания, в котором эти помещения расположены, и придомовой территории.

Письмом от 25.09.2002 N 685 КУМИ указал ответчику на допущенные им нарушения договоров и потребовал их устранения.

В дальнейшем КУМИ, указывая, что ответчик использует арендованные помещения не в тех целях, которые предусмотрены условиями договоров, а также содержит их и прилегающую к дому территорию в ненадлежащем состоянии, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в силу части 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания такого досрочного расторжения договора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО "Крадон" использовало арендуемые им помещения под мебельный магазин, то есть под нежилые цели. Данным понятием охватываются и цели использования, указанные в пункте 1.1 договоров. Поэтому довод подателя жалобы о нарушении ООО "Крадон" этого пункта суд кассационной инстанции находит несостоятельным.

Также кассационная инстанция согласна с выводом суда об отсутствии оснований для расторжения спорных договоров в связи с невыполнением арендатором условий договора по проведению текущего и капитального ремонта.

В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие необходимость осуществления такого ремонта. Акты инвентаризации от 19.05.2003 и технического обследования арендуемых помещений от 10.09.2003, составленные специалистами МУП "Жилищное хозяйство" и КУМИ в одностороннем порядке без участия представителей ООО "Крадон", а также имеющиеся в деле материалы фотосъемки бесспорными доказательствами не являются. Материалами дела не подтверждается и тот факт, что ухудшение состояния помещений, фасада здания и его придворовой территории, на которое ссылается арендодатель, произошли по вине ответчика и он уклоняется от предусмотренного пунктом 2.2.8 договоров долевого участия в проведении их ремонта.

Не может быть принята во внимание и ссылка подателя жалобы на необходимость расторжения спорных договоров вследствие незаключения ответчиком договоров с обслуживающими организациями.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Кассационная инстанция полагает, что суд первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку, и пришел к правильному выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что незаключение ответчиком договоров с обслуживающими организациями является существенным нарушением и причиняет КУМИ, как собственнику арендуемого имущества, какой-либо вред. Договорами также не предусмотрена возможность расторжения договора по указанному основанию.

Неисполнение ответчиком предписаний контролирующих органов об исправлении допущенных нарушениях также не может быть положено в основу настоящего иска в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного статьями 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для расторжения спорных договоров аренды, а следовательно, и выселения ответчика из занимаемых помещений, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 22.09.2003 и постановление апелляционной инстанции от 05.01.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-20270/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Тосненский район Ленинградской области" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина