Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 апреля 2004 г. N А56-32757/03 Дело по иску ООО к ГБР о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности истца на нежилое помещение, а также об обязании ГБР зарегистрировать право собственности ООО на данное имущество направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не было рассмотрено ходатайство истца об изменении предмета иска, а кроме того, вывод суда о неправомерности довода ГБР о том, что спорное имущество является самовольной постройкой, недостаточно обоснован

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 апреля 2004 г. N А56-32757/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Власовой М.Г. и Коняевой Е.В., при участии от ООО "КофеМашиныСервис" Крупицкого Ю.Н. (доверенность от 01.03.04), от ГБР Антипинской М.В. (доверенность от 05.01.04),

рассмотрев 19.04.04 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Государственного учреждения юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.01.04 по делу N А56-32757/03 (судья Пасько О.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "КофеМашиныСервис" (далее - ООО "КофеМашиныСервис") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Государственного учреждению юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР) от 19.08.03 N 78-01-144/2003-76 в государственной регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение общей площадью 74,6 кв. м., расположенное в цокольном этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лахтинская, д. 15, литера А, а также об обязании ГБР зарегистрировать право собственности ООО "КофеМашиныСервис" на указанное помещение.

Решением от 05.01.04 в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ГБР просит решение изменить, исключив из мотивировочной части указание на необоснованность довода ГБР о самовольности постройки здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лахтинская, д. 15, литера А, а также фразу "в компетенцию ответчика не входит обсуждение, толкование или рассуждение о смысле строительных терминов, но существует обязанность по осуществлению государственной регистрации при представлении лицом, обратившимся за государственной регистрацией, надлежащих правоустанавливающих документов, а также документов, указанных в статье 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Податель жалобы указывает, что в обжалуемой части решение принято с нарушением статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению ГБР, спорное здание является самовольной постройкой, поскольку ЗАО "Бальп-Строй" выдано разрешение на реконструкцию, а не на ведение нового строительства. Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 03.04.2000 N 25-с не является разрешающим документом, так как данный орган уполномочен издавать распоряжения исключительно по вопросам разрешения строительства собственникам объектов недвижимости и земельных участков. Также податель жалобы указывает, что заявителем не было представлено разрешение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "КофеМашиныСервис" просит отказать в удовлетворении жалобы.

Законность решения проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель ГБР подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "КофеМашиныСервис" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права (дата регистрации 21.09.99, регистрационный номер 469465.1) закрытому акционерному обществу "Бальп-Строй" (далее - ЗАО "Бальп-Строй") принадлежало на праве частной собственности нежилое двухэтажное здание площадью 488 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинская ул., д. 15, лит. А (л.д. 15).

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга (далее - КГА) от 03.04.2000 N 25-с ЗАО "Бальп-Строй" разрешено проектирование и реконструкция нежилого здания по указанному адресу под жилой дом (л.д. 14). Пунктом 2 этого распоряжения изменено целевое назначение земельного участка общей площадью 295 кв. м с земель под нежилой объект под жилую и общественную застройку.

Между ЗАО "Бальп-Строй" и ООО "КофеМашиныСервис" заключен договор от 18.01.01 N 2-0 о долевом участии в строительстве жилого дома (л.д. 7-11). В соответствии с пунктом 1.1 договора его предметом является деятельность по инвестированию реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинская ул., д. 15, лит. А.

Согласно пункту 1.3 договора ООО "КофеМашиныСервис" осуществляет инвестирование нежилого помещения общей площадью 74,6 кв. м в цокольном этаже здания.

В материалах дела имеется акт государственной приемочной комиссии от 14.11.01, утвержденный 20.11.01, о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинская ул., д. 15, лит. А (л.д. 16 -19), а также приказ Комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга от 04.03.03 N 7-И о внесении изменений в акт государственной приемочной комиссии (л.д. 20) и изменения к упомянутому акту (л.д. 21).

После приемки дома в эксплуатацию ООО "КофеМашиныСервис" обратилось в ГБР с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 74,6 кв. м., расположенное в цокольном этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лахтинская, д. 15, литера А.

Письмом от 19.08.03 ГБР отказало ООО "КофеМашиныСервис" в государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости. При этом ГБР сослалось на то, что объект был создан в результате нового строительства, а не реконструкции, и является самовольной постройкой, поскольку создан на земельном участке, находящемся в собственности Санкт-Петербурга, и не отведенном для этих целей, а также без получения на это необходимых разрешений. Кроме того, ГБР указало, что земельный участок площадью 359 кв. м под зданием, согласно сведениям Единого государственного реестра прав, находится в объединенной зоне центральных районов Санкт-Петербурга, в связи с чем все строительные работы на указанном земельном участке, подлежат обязательному согласованию с КГИОП. ГБР, отказывая в регистрации права, сослалось также на то, что заявитель не представил план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, документы, подтверждающие оплату по договору от 18.01.01 N 2-0, представленный акт об исполнении финансовых обязательств по договору не подписан главными бухгалтерами сторон договора, а также не представлены подлинники договора, акта приема-передачи, акта об исполнении финансовых обязательств по договору и документы, подтверждающие избрание генеральным директором ООО "КофеМашиныСервис" Жорова Ю.С., подписавшего доверенность на имя Попова А.О., представившего документы от имени ООО "КофеМашиныСервис" на государственную регистрацию.

Суд первой инстанции сделал вывод о необоснованности довода ГБР о самовольности постройки здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лахтинская, д. 15, литера А, а также указал в решении, что "в компетенцию ответчика не входит обсуждение, толкование или рассуждение о смысле строительных терминов, но существует обязанность по осуществлению государственной регистрации при представлении лицом, обратившимся за государственной регистрацией, надлежащих правоустанавливающих документов, а также документов, указанных в статье 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на то, что ООО "КофеМашиныСервис" не выполнило все другие (кроме требования о представлении разрешения на строительство и выделение земельного участка под новое строительство) правомерные требования ГБР о предоставлении документов, предусмотренных статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд кассационной инстанции полагает, что решение подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда по следующим основаниям.

Суд первой инстанции рассмотрел требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации права и об обязании осуществить государственную регистрацию права.

В определении о назначении дела к судебному разбирательству от 20.11.03 суд первой инстанции указал, что истец уточнил предмет иска, просит признать необоснованным отказ ГБР и обязать ГБР осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное нежилое помещение.

Однако в материалах дела кроме письменного уточнения правовой позиции истца (л.д. 53) имеется заявление истца об изменении предмета иска (л.д. 55), в котором истец просит установить факт владения и пользования истцом нежилым помещением общей площадью 74,6 кв. м., расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лахтинская, д. 15, литера А., а также просит обязать ГБР выдать документы, подтверждающие право собственности.

Ходатайство заявителя об изменении предмета иска судом первой инстанции не рассмотрено. Судебного акта о разрешении этого ходатайства судом не принято. В протоколе судебного заседания также не имеется записей о принятии судом определения по заявленному ходатайству.

При новом рассмотрении дела суду необходимо уточнить требования ООО "КофеМашиныСервис", рассмотреть ходатайство об изменении предмета иска и разрешить спор с учетом заявленных требований.

Вывод суда первой инстанции о том, что ООО "КофеМашиныСервис" не выполнило правомерное требование ГБР о предоставлении документов, предусмотренных статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является правильным.

Однако вывод суда первой инстанции о том, что довод ГБР о самовольной постройке объекта недвижимости неправомерен, является недостаточно обоснованным. Сделав такой вывод, суд первой инстанции сослался только на распоряжение КГА от 03.04.2000 N 25-с.

Вместе с тем суд первой инстанции не проверил доводы ГБР о том, что существовавшее двухэтажное нежилое здание (кадастровый номер 78:3135:3:11), являвшееся собственностью ЗАО "Бальп-строй" было снесено, и право собственности ЗАО "Бальп-строй" на указанный объект прекратилось в силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд первой инстанции не дал оценку имеющемуся в материалах дела письму Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 21.03.03 N 846 (л.д. 46), из которого следует, что в архиве ПИБ имеется акт о сносе нежилого здания от 15.05.01, утвержденный директором ЗАО "Бальп-строй".

Суд первой инстанции не проверил доводы ГБР о том, что земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лахтинская, д. 15, (кадастровый номер 78:3135:7) является собственностью Санкт-Петербурга, и предоставление этого участка под новое строительство возможно только в порядке, предусмотренном распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.94 N 585-р "О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на инвестиционных условиях".

Суд первой инстанции не проверил также доводы ГБР о том, что земельный участок находится в объединенной охранной зоне центральных районов Санкт-Петербурга и для проведения работ на его территории требуется разрешение государственного органа по охране памятников.

При новом рассмотрении дела суду необходимо проверить указанные обстоятельств, дав оценку как доводам ООО "КофеМашиныСервис", так и доводам ГБР.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, расходов по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.01.04 по делу N А56-32757/03 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

Т.И.Сапоткина М.Г.Власова

Е.В.Коняева