Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 мая 2004 г. N А56-36221/03 Дело по иску КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и пеней направлено на новое рассмотрение, поскольку выводы суда являются необоснованными, сделаны по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела, имеющим значение для правильного разрешения спора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 12 мая 2004 г. N А56-36221/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "А'ЛИТ" Кутьина А.В. (доверенность от 19.12.2003), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Черных М.Ю. (доверенность от 03.02.2004),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2004 по делу N А56-36221/03 (судья Новикова Т.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А'ЛИТ" (далее - ООО "А'ЛИТ") с учетом уточнения исковых требований о взыскании 130 563 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 08.04.2002 по 30.12.2002, с 01.10.2003 по 31.10.2003 в соответствии с договором от 08.04.2002 N 19-А000583 аренды нежилых помещений и 76 336 руб. 50 коп. пеней за просрочку внесения платежей за указанные периоды, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением от 30.01.2004 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение от 30.01.2004 отменить и дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель истца подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчик просил оставить решение без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "А'ЛИТ" (арендатор) в соответствии с дополнительным соглашением от 10.02.2003 об уступке прав и переводе долга заключен договор от 08.04.2002 N 19-А000583 аренды нежилого двухэтажного строения общей площадью 639,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Песочный, ул. Ключевая, д. 69, лит. А, сроком по 08.04.2012.

В разделе 3 договора аренды стороны определили размер, порядок и сроки внесения арендной платы. Ответственность арендатора в виде пеней за просрочку внесения платежей предусмотрена пунктом 4.8 договора в размере 0,15% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 2.2.4, 6.1 договора с учетом изменений, внесенных в него дополнительным соглашением от 09.06.2003 N 2, арендатор принял на себя обязательство выполнить капитальный ремонт арендуемого здания за свой счет в срок до 01.07.2003 согласно плану-графику (приложение N 4 на л.д. 11), согласованному с арендодателем и являющемуся неотъемлемой частью договора аренды, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке, что не противоречит порядку зачета затраченных на капитальный ремонт средств, установленному распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.97 N 1036-р "О порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений" (далее - распоряжение губернатора от 06.10.97 N 1036-р) и распоряжением КУГИ от 06.02.98 N 177-р "Об утверждении примерной формы дополнительного соглашения к договору аренды нежилого фонда, предусматривающего проведение капитального ремонта и возмещение затрат на его проведение в счет арендной платы".

На время проведения ремонта ответчик был освобожден от обязанности по внесению арендных платежей, которые подлежали перечислению с учетом перерасчета по результатам зачета, предусмотренного пунктом 6.1 договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения договора аренды в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, когда арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Такое же положение содержится в пункте 6.2 договора.

Указывая на то, что по состоянию на 03.10.2003 капитальный ремонт ответчиком не выполнен, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд сослался на представленный ответчиком акт проверки от 08.01.2002, которым, по мнению суда, подтверждается проведение ответчиком в арендуемом здании работ капитального характера. Также суд указал, что истец произвел расчет задолженности без учета положений пункта 6.7 договора, согласно которому перечисление арендной платы за период проведения капитального ремонта производится с момента окончания ремонтных работ, и не доказал наличие у ответчика задолженности по арендной плате.

Между тем в соответствии с требованиями статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Акт проверки от 08.01.2002, на который сослался суд, устанавливает порядок соблюдения условий договоров аренды от 05.10.2001 N 19-А000534 и 19-А000533 в нежилых строениях по адресам: пос. Песочный, ул. Карла Маркса, д.58, лит А, ул. Ключевая, д. 69 а, лит. А, и не имеет отношения к спорному договору аренды, заключенному в отношении здания, расположенного по адресу: пос. Песочный, ул. Ключевая, д.69, лит. А. Следовательно, он не является ни доказательством проведения ответчиком в оспариваемый период ремонтных работ в занимаемом здании, ни доказательством их завершения к определенному сроку. Иные доказательства осуществления работ в соответствии с установленным договором планом-графиком в материалы дела не представлены. Кроме того, в деле имеется акт сдачи-приемки названного строения от 10.02.2003, составленный в связи с передачей прав по договору аренды ответчику. Из него следует, что на день составления акта объект находился в неудовлетворительном состоянии, требовался ремонт фундамента, стен, крыши, инженерного оборудования, электропроводки.

Суд также не принял во внимание то обстоятельство, что ООО "А'ЛИТ" было освобождено от внесения арендных платежей до момента окончания ремонтных работ, поэтому арендная плата за период с 08.04.2002 по 01.07.2003 была установлена в виде зачета затрат ответчика на капитальный ремонт арендованного имущества.

Согласно пункту 2.2.4 договора затраты арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в порядке, предусмотренном пунктом 7.1 договора (при условии предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы) и действующим законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга. Согласно пункту 2.5 распоряжения губернатора от 06.10.97 N 1036-р для подтверждения произведенных затрат арендатор должен представить в КУГИ акт приемки объекта либо акт выполненных работ (по этапам работ), платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы, с отметкой банка.

Документы, подтверждающие выполнение ответчиком в срок до 01.07.2003 капитального ремонта и расчет суммы произведенных им затрат, в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, выводы суда являются необоснованными, сделаны по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела, имеющим значение для правильного разрешения спора.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что решение от 30.01.2004 подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенные обстоятельства, проверить и оценить доводы КУГИ, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить расходы по госпошлине, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2004 по делу N А56-36221/03 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина