Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 апреля 2004 г. N А56-24528/03 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, штрафа, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения не удовлетворен, поскольку, в частности, возложение на ООО обязанности за свой счет выполнить и согласовать в ПИБ произведенные другим лицом изменения в составе переданного в аренду объекта недвижимости, а также ответственности в виде штрафа за невыполнение данной обязанности неправомерно

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 30 апреля 2004 г. N А56-24528/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "СамДар" Алиева Н.А. (доверенность от 01.09.2003), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Гладких В.М. (доверенность от 31.12.2003),

рассмотрев 28.04.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СамДар" на решение от 21.10.2003 (судья Корж Н.Я.) и постановление апелляционной инстанции от 29.01.2004 (судьи Хайруллина Х.Х., Бойко А.Е., Слобожанина В.Б.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24528/03,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СамДар" (далее - ООО "СамДар") о взыскании 359 330 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 01.08.2002 по 31.08.2002, с 01.12.2002 по 31.07.2003 в соответствии с договором от 05.11.2001 N 03-А120262 аренды нежилого помещения, 52 070 руб. 85 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 11.08.2002 по 14.07.2003 и 45 792 руб. 34 штрафа за нарушение пункта 6.7 договора, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 21.10.2003 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.01.2004 решение от 21.10.2003 в части расторжения договора аренды и выселения ответчика отменено, в удовлетворении исковых требований в данной части отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "СамДар" просит решение от 21.10.2003 и постановление от 29.01.2004 в части взыскания задолженности и неустойки отменить, в удовлетворении требований в этой части КУГИ отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ответчика подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель КУГИ просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "СамДар" (арендатор) заключен договор от 05.11.2001 N 03-А120262 аренды нежилого помещения (цокольный этаж, полуподвал) общей площадью 149,1 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кирочная, д. 8, лит. А, пом. 14Н, сроком на 10 лет.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора, ответственность арендатора в виде пеней за просрочку внесения платежей предусмотрена пунктом 4.9 договора в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 3.1 договора величина арендной платы определена методом индивидуальной оценки занимаемого ответчиком помещения и установлена на момент заключения договора в условных единицах в размере 5591,250 у.е за 1 кв.м в квартал без учета налога на добавленную стоимость.

В соответствии с пунктом 6.7 договора на арендатора возложена обязанность "в срок до 05.11.2002 выполнить за свой счет и согласовать в установленном порядке измененный состав объекта, представить новые измененные документы проектно-инвентаризационного бюро" (далее - ПИБ), подписать дополнительное соглашение к договору аренды с расчетом арендной платы согласно новым документам ПИБ.

За нарушение данной обязанности пунктом 4.8 договора установлена ответственность в виде штрафа в размере 30% от суммы квартальной арендной платы.

Ссылаясь на ненадлежащие исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей и нарушение пункта 6.7 договора, КУГИ обратился в арбитражный суд с данным иском.

Порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон Санкт-Петербурга).

Во исполнение Закона Санкт-Петербурга распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р утверждены Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (Методика 1) и Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки (Методика 2).

Согласно пункту 2 распоряжения Методика 1 применяется для определения ставок арендной платы за все объекты нежилого фонда за исключением гаражей индивидуального пользования, а также зданий общей площадью более 1500 кв.м, являющихся объектами аренды в целом, и зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т.д.). Методика 2 применяется и в случаях, предусмотренных статьей 4 Закона Санкт-Петербурга, а именно в случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки. В таком случае арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки.

Кроме того, пунктом 3.1 распоряжения губернатора от 22.12.97 N 1291-р КУГИ предоставлено право применять Методику 2 для определения ставок арендной платы за объекты, имеющие уникальные особенности, значительно влияющие на их потребительскую ценность.

В пункте 4 данного распоряжения губернатора указано, что определение уровня арендной платы методом индивидуальной оценки осуществляется лицами, указанными в разделе 2 приложения 1 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него". Согласно данному нормативному акту индивидуальную оценку могут осуществлять только лица, имеющие свидетельства об аттестации установленного на территории Санкт-Петербурга образца, дающего право на проведение оценки государственного имущества.

Как усматривается из материалов дела, арендная плата за спорное нежилое помещение рассчитана по правилам определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки. Доказательства того, что индивидуальная оценка произведена лицом, отвечающим требованиям, указанным в распоряжении губернатора от 01.08.96 N 113-р, КУГИ не представлено. Представитель КУГИ в судебном заседании кассационной инстанции не смог пояснить, кто и в связи с чем производил индивидуальную оценку помещения, переданного в аренду ООО "СамДар".

Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом.

В соответствии со статьями 71, 72, 76 Конституции Российской Федерации, подпунктом "ж" пункта 2 статьи 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено установление порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Размер арендной платы за имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга, определяется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга и принятыми в соответствии с ним правовыми актами органов исполнительной власти Санкт-Петербурга, которыми руководствуется КУГИ при заключении договоров аренды и которые не могут не учитываться им как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом.

Материалами дела подтверждено, что ни к одной из категорий, названных в пункте 2 распоряжения от 22.12.97 N 1291-р, арендуемое помещение не относится, поэтому при расчете арендной платы за данное помещение следовало применять Методику 1, в соответствии с которой ответчик и осуществлял арендные платежи.

Кроме того, согласно пункту 2.8 Методики 1 для расчета арендной платы используются исходные данные, в том числе наличие элементов благоустройства (коэффициент благоустройства). При наличии элементов благоустройства (электро-, водоснабжение, отопление, канализация) коэффициент принимается равным 1. При отсутствии какого-либо из элементов соответствующий коэффициент снижается, в частности при отсутствии отопления максимальная величина коэффициента отопления составляет 0,60.

Из расчета истца (л.д. 21) следует, что в переданном ответчику в аренду помещении имеется отопление. Между тем при проведении филиалом государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга (далее - ГУИОН) оценки состояния недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, подтверждено отсутствие в занимаемом ООО "СамДар" помещении отопления. При таком положении арендная плата подлежала расчету в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения, что нашло свое отражение в расчете арендной платы за спорное помещение методом массой оценки (л.д. 68).

Также суд кассационной инстанции считает обоснованным довод подателя жалобы о неправомерном предъявлении КУГИ требования о взыскании с ответчика штрафа в размере 30% от суммы квартальной арендной платы за нарушение предусмотренной пунктом 6.7 договора обязанности.

Представленное ответчиком в материалы дела уведомление ГУИОН от 25.06.2001 N 31/14230 (л.д. 70) свидетельствует, что факт самовольной перепланировки арендуемого помещения, в результате которой его площадь уменьшилась с 149,1 кв.м до 141,40 кв.м был выявлен до передачи указанного помещения ООО "СамДар" в аренду. Какие-либо перепланировки помещения, в результате которых изменилась этажность или площадь объекта, ответчиком не производились.

Пунктом 7 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р руководителям отраслевых и территориальных органов администрации Санкт-Петербурга предписано исключить случаи взимания платы сверх утвержденных в установленном порядке тарифов, а также предъявления дополнительных требований, связанных с финансовыми затратами при оформлении и согласовании документов, необходимых для предоставления объектов в аренду.

Поэтому возложение на ООО "СамДар" обязанности за свой счет выполнить и согласовать в ПИБ произведенные другим лицом изменения в составе переданного в аренду объекта недвижимости, а также ответственности в виде штрафа за невыполнение данной обязанности кассационная инстанция считает неправомерными.

Поскольку задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением метода массовой оценки, у ответчика не имеется, что подтверждено представителем истца в судебном заседании апелляционной инстанции от 20.01.2004 (л.д. 83), основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Учитывая, что судом правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако не применены нормы права, подлежащие применению, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает возможным без передачи дела на новое рассмотрение принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене в части удовлетворения иска о взыскании с ООО "СамДар" 359 330 руб. 78 коп. задолженности и 97 863 руб. 19 коп. неустойки; в иске в этой части следует отказать; в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора и выселении ответчика их занимаемого помещения постановление апелляционной инстанции надлежит оставить без изменения. Названные судебные акты подлежат отмене также в части взыскания с ООО "СамДар" госпошлины по иску и апелляционной жалобе.

Поскольку ООО "СамДар" при подаче кассационной жалобы была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, однако в силу пункта 3 статьи 5 Закона Российской Федерации "О государственной пошлине" КУГИ освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, то в связи с отменой постановления апелляционной инстанции от 29.01.2004 государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с КУГИ не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 21.10.2003 и постановление апелляционной инстанции от 29.01.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24528/03 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "СамДар" в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 359 330 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате и 97 863 руб. 19 коп. неустойки отменить.

В иске в этой части отказать.

Постановление апелляционной инстанции от 29.01.2004 в части отказа в иске о расторжении договора аренды и выселения оставить без изменения.

Отменить решение от 21.10.2003 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "СамДар" 13 743 руб. 88 коп. госпошлины по иску и постановление апелляционной инстанции от 29.01.2004 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "СамДар" 5 371 руб. 93 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина