Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июня 2004 г. N А56-48649/03 Иск КУГИ к ГУП о выселении ответчика с земельного участка удовлетворен в связи с наличием условия, влекущего расторжение договора аренды, заключенного между сторонами, при наступлении которого стороны предусмотрели право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 июня 2004 г. N А56-48649/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Сапоткиной Т.И., Тарасюка И.М.,

при участии от КУГИ Варжиной Н.П. (доверенность от 05.01.2004), от ГУП "Городской центр автостоянок и гаражей" Орлова А.В. (доверенность от 05.01.2004), Коршуковой С.А. (доверенность от 05.01.2004),

рассмотрев 08 июня 2004 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2004 по делу N А56-48649/03 (судьи Несмиян С.И., Бойко А.Е., Хайруллина Х.Х.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному унитарному предприятию "Городской центр автостоянок и гаражей" (далее - предприятие) о выселении ответчика с земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Тучкова дамба, в районе вентиляционной шахты метрополитена.

Решением от 16.01.2004 (судья Агеева М.А.) предприятие выселено со спорного земельного участка.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.03.2004 решение суда отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить данный судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права. По мнению подателя жалобы, прекращение права аренды в данном случае регулируется нормами гражданского законодательства, а не Земельного кодекса Российской Федерации об изъятии земельного участка; вопрос о добросовестности арендатора и наличии у него преимущественного права на заключение договора на новый срок не относится к предмету заявленного спора; вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у начальника районного агентства КУГИ полномочий на совершение действий, направленных на прекращение договорных отношений, не основан на нормах права и обстоятельствах дела.

Предприятие в отзывах на жалобу просит оставить жалобу без удовлетворения, считая, что договор аренды в установленном порядке не расторгнут, начальник районного агентства КУГИ не обладал полномочиями по прекращению договора аренды; поскольку на спорном земельном участке находится объект недвижимости, закрепленный за предприятием в хозяйственном ведении и фактически не изъятый из хозяйственного ведения, ответчик в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право пользования данным земельным участком.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением КУГИ от 22.03.2001 N 439-р за предприятием на праве хозяйственного ведения закреплено законченное строительством сооружение - автостоянка, являющаяся имуществом казны Санкт-Петербурга, расположенная на территории, прилегающей к Тучковой дамбе и Дворцу спорта "Юбилейный". Данное сооружение представляет собой асфальтобетонную площадку с опорами освещения, трубами и колодцами.

Между КУГИ (арендодатель) и предприятием (арендатор) заключен договор от 01.06.2001 N 15-ЗК000871 аренды земельного участка площадью 3957 кв. м, расположенного по указанному выше адресу, кадастровый номер 78:3043:1006, для использования под открытую автостоянку сроком до 21.03.2004 (с распространением условий договора на правоотношения сторон, возникшие с 22.03.2001).

Согласно пункту 6.4 договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае принятия в установленном порядке решения о предоставлении участка под капитальное строительство, что влечет расторжение договора. Уведомление об отказе от исполнения договора направляется арендатору за 30 дней до расторжения договора.

Распоряжением и.о. губернатора Санкт-Петербурга от 02.09.2003 N 2110-ра утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии о проектировании и строительстве обществом с ограниченной ответственностью "Конкор Менеджмент и Консалтинг" культурно-спортивного комплекса на земельном участке площадью 9569 кв. м, расположенном по адресу: Петроградский административный район, участок между Большим проспектом и Дворцом спорта "Юбилейный" (включающем спорный участок); КУГИ поручено в установленном порядке расторгнуть договор аренды от 01.06.2001 N 15-ЗК000871 и принять меры по освобождению земельного участка.

Во исполнение данного распоряжения в соответствии с пунктом 6.4 договора аренды КУГИ направил предприятию уведомление от 18.09.2003 о расторжении договора и предложил по истечении 30 дней освободить земельный участок.

На основании уведомления от 18.09.2003 учреждение юстиции зарегистрировало прекращение аренды предприятия на земельный участок по спорному адресу.

Поскольку земельный участок освобожден не был, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В силу пункта 3 той же статьи в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 6.4 договора от 01.06.2001 N 15-ЗК000871 стороны предусмотрели при наступлении определенного условия право арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды, что влечет расторжение договора.

В связи с наступлением такого условия - изданием распоряжения и.о. губернатора Санкт-Петербурга от 02.09.2003 N 2110-ра - КУГИ направил арендатору уведомление об отказе от исполнения договора и его расторжении.

Поскольку факт наступления условия, с которым стороны связали возможность КУГИ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, подтверждается материалами дела и о своем отказе арендодатель уведомил ответчика, суд первой инстанции правомерно в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитал договор от 01.06.2001 расторгнутым.

Вследствие прекращения договора аренды у предприятия на основании статьи 622 упомянутого Кодекса возникла обязанность возвратить арендованное имущество. Так как арендатор продолжал занимать земельный участок, КУГИ обоснованно заявил требование о выселении предприятия.

Мотивы суда апелляционной инстанции, по которым он пришел к выводу об отказе в иске, являются ошибочными.

Суд апелляционной инстанции указал на то, что передача земельного участка под застройку другому лицу произведена без учета предоставленного добросовестному арендатору статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 1 указанной статьи добросовестный арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Однако договором аренды от 01.06.2001 предусмотрены последствия, которые наступают в случае принятия решения о предоставлении участка под капитальное строительство. Вопрос о прекращении арендных отношений поставлен КУГИ не в связи с истечением срока действия договора, а в соответствии с предусмотренными договором условиями. Таким образом, статья 621 упомянутого Кодекса не подлежала применению при рассмотрении данного спора.

Суд апелляционной инстанции исходил также из того, что распоряжение и.о. губернатора от 02.09.2003 о предоставлении земельного участка под застройку другому лицу следует рассматривать как решение собственника об изъятии участка и что при этом должны были быть соблюдены правила, установленные пунктом 6 статьи 46 (в данном пункте речь идет о прекращении аренды в случае реквизиции земельного участка, а изъятие участка предусмотрено пунктом 5), пунктом 3 статьи 55, пунктами 1, 2 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем отказ КУГИ в случае принятия решения о передаче участка под строительство от исполнения договора аренды предусмотрен договором, условия которого согласованы сторонами. При таких обстоятельствах правомерным является довод подателя жалобы, что в данном случае договор аренды был прекращен в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством, а применять нормы названного Кодекса об изъятии участка необходимости не имеется.

Суд апелляционной инстанции посчитал, что уведомление об отказе от договора со стороны КУГИ было подписано неуполномоченным лицом - начальником районного агентства. Однако данный вывод не соответствует имеющимся в деле материалам, из которых усматривается, что названное лицо, выступая стороной в договорных отношениях, действует от имени КУГИ по доверенности, предоставляющей полномочия в том числе и на совершение действий, направленных на прекращение гражданских прав и обязанностей.

Ссылка предприятия на наличие у него в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права пользования земельным участком вследствие нахождения на земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, подлежит отклонению. Данное имущество изъято из хозяйственного ведения ответчика распоряжением КУГИ от 04.02.2002 N 192-р. Этим же распоряжением дано указание Комитету по благоустройству и дорожному хозяйству обеспечить учет автостоянки в реестре имущества казны Санкт-Петербурга, а предприятию - внести соответствующие изменения в бухгалтерский и статистический учет основных фондов. Из обстоятельств дела усматривается, что последующая передача распоряжением КУГИ от 05.01.2003 N 1-р ответчику сооружения для эксплуатации и обслуживания носила временный характер и не свидетельствовала о сохранении у предприятия вещного права на данное имущество.

Таким образом, поскольку содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы не соответствуют нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам, данный судебный акт подлежит отмене, а решение суда - оставлению в силе.

Поскольку КУГИ от уплаты государственной пошлины освобожден, с предприятия в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует взыскать в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2004 по делу N А56-48649/03 отменить.

Решение того же суда от 16.01.2004 оставить в силе.

Взыскать с государственного унитарного предприятия "Городской центр автостоянок и гаражей" в доход федерального бюджета 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Т.И. Сапоткина

И.М. Тарасюк