Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2004 г. N А21-6222/03-С2 Иск ООО к ОАО о признании за истцом права собственности на объекты недвижимости, приобретенные ООО на торгах по продаже арестованного имущества ОАО, не удовлетворен, так как ООО как покупатель спорного имущества на основании протоколов об итогах аукциона, которые согласно пункту ГК РФ имеют силу договора, и передаточных актов вправе требовать регистрации перехода к нему прав собственности на указанные объекты, однако в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что истец обращался в регистрирующий орган с таким требованием и ему было отказано в регистрации перехода прав по основаниям, указанным им в исковом заявлении

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 июня 2004 г. N А21-6222/03-С2

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Изотовой С.В., судей Сосниной О.Г. и Чертилиной З.А., при участии от ООО "Калининградский пивкомбинат" Кудряшовой Н.В. (доверенность от 17.02.2003), Артамоновой О.В. (доверенность от 12.05.2003),

рассмотрев 10.06.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Балтминводы" на решение от 26.09.2003 (судья Мельник И.А.) и постановление апелляционной инстанции от 25.02.2004 (судьи Конева В.В., Качанович Ю.М., Валова В.Ю.) Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-6222/03-С2,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Калининградский пивкомбинат" (далее - Пивкомбинат) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к открытому акционерному обществу "Балтминводы" (далее - ОАО "Балтминводы") о признании за истцом права собственности на пять объектов недвижимости, расположенных по адресу: Калининград, ул. Судостроительная, д. 4, приобретенных истцом на торгах по продаже арестованного имущества ОАО "Балтминводы".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области (далее - Учреждение).

Решением от 26.09.2003 признано право собственности Пивкомбината на следующие объекты недвижимости, расположенные по указанному выше адресу: баня (лит. Ж), котельная (лит. К), столовая (лит. С), склад (лит. У), магазин (лит. П).

Постановлением апелляционной инстанции от 25.02.2004 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ОАО "Балтминводы" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что спорные объекты зарегистрированы на праве собственности за ОАО "Балтминводы", право собственности этого общества в установленном порядке не оспорено, тогда как истец не доказал невозможность регистрации за ним права собственности на спорные объекты.

В отзыве на кассационную жалобу Пивкомбинат просит решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, указывая, что признание права является в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты нарушенного или оспариваемого права; закон не связывает возможность принятия решения о признании права с необходимостью соблюдения какого-либо досудебного порядка, включая предварительное обращение в другие органы; торги до настоящего времени недействительными не признаны. Также Пивкомбинат считает, что отсутствуют предусмотренные законом основания для признаниях договоров незаключенными.

В судебном заседании представители Пивкомбината, ссылаясь на законность и обоснованность судебных актов, просил оставить жалобу без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

ОАО "Балтминводы", Учреждение о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании выданного Арбитражным судом города Москвы исполнительного листа N 155179 от 24.12.99 о взыскании с ОАО "Балтминводы" долга судебным приставом-исполнителем Балтийского района Калининграда 13.03.2000 возбуждено исполнительное производство, а 24.04.2000 и 16.08.2000 наложен арест на следующее недвижимое имущество данного общества: одноэтажное кирпичное здание бани площадью 142,3 кв. м (лит. Ж), одноэтажное кирпичное здание котельной площадью 861,4 кв. м (лит. К), одноэтажное кирпичное здание столовой площадью 206,8 кв. м (лит. С), одноэтажное железобетонное здание склада площадью 355,2 кв. м (лит. У), одноэтажное кирпичное здание магазина площадью 104,4 кв. м (лит. П), расположенные по адресу: Калининград, ул. Судостроительная, д. 4. Данные объекты недвижимости были выставлены на торги, которые провело Отделение Федерального долгового центра Правительства Российской Федерации по Калининградской области, и приобретены Пивкомбинатом. Деньги за данное имущество перечислены Пивкомбинатом в полном объеме, и объекты недвижимости переданы покупателю по соответствующим актам.

Ссылаясь на невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности на упомянутые объекты недвижимости из-за расхождений сведений о размере их площадей в технической документации (паспортах бюро технической инвентаризации) и правоустанавливающих документах (протоколах об итогах аукциона, передаточных актах), а также на признание ОАО "Балтминводы" решением Арбитражного суда Калининградской области от 28.06.2002 по делу N А21-2121/02-С2 несостоятельным (банкротом), Пивкомбинат обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой и апелляционной инстанций указал, что с момента подписания протоколов об итогах аукциона и передачи недвижимого имущества покупателю недвижимое имущество перешло в фактическое владение и пользование Пивкомбината, однако регистрации перехода прав на это имущество к покупателю препятствует продавец.

При этом суд не учел требования статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии со статьей 223 названного Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента такой регистрации. Необходимость государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости предусмотрена статьей 551 Кодекса. Согласно части второй той же статьи исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Поскольку государственная регистрация перехода к Пивкомбинату на основании протоколов результатов торгов права собственности на спорное имущество произведена не была, то в силу изложенных выше положений гражданского законодательства он не стал собственником данного имущества.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", до момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания за истцом права собственности на спорные объекты.

На основании протоколов об итогах аукциона, которые согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют силу договора, передаточных актов покупатель объектов недвижимости вправе требовать регистрации перехода к нему прав собственности на указанные объекты в соответствии с положениями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие, что истец обращался в регистрирующий орган с таким требованием и ему было отказано в государственной регистрации перехода прав по основаниям, указанным им в исковом заявлении. Кроме того, в силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не лишен возможности в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода прав обратиться в суд с требованием о государственной регистрации.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 26.09.2003 и постановление апелляционной инстанции от 25.02.2004 Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-6222/03-С2 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Калининградский пивкомбинат" в пользу открытого акционерного общества "Балтминводы" 5 000 рублей судебных расходов по государственной пошлине за кассационную жалобу и апелляционную жалобу.

Председательствующий Судьи

С.В. Изотова О.Г. Соснина

З.А. Чертилина