Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 августа 2004 г. N А56-28551/03 Дело по иску КУГИ к Общественной организации о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения платежей, а также о расторжении договора аренды в части взыскания долга и пеней направлено на новое рассмотрение, так как суду надлежит установить, имелось ли у КУГИ право на одностороннее изменение арендной платы, проверить доводы ответчика о том, что он использовал во взыскиваемый период под социально-значимый вид деятельности более 70% арендуемой площади; в зависимости от установленного решить вопрос о наличии у ответчика долга по арендным платежам

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 августа 2004 г. N А56-28551/03

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июля 2005 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 июня 2005 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 05.01.2004),

рассмотрев 28.07.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургской региональной общественной организации инвалидов спорта "Эдельвейс" на решение от 11.02.2004 (судья Дудина О.Ю.) и постановление апелляционной инстанции от 21.04.2004 (судьи Сергиенко А.Н., Несмиян С.И., Алексеев С.Н.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-28551/03,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургской региональной общественной организации инвалидов спорта "Эдельвейс" (далее - Общественная организация) о взыскании 1 501 620 руб. 33 коп., в том числе 1 346 140 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.02.2002 по 30.09.2003 и 155 479 руб. 52 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 15.05.2003 по 31.07.2003, в соответствии с договором от 14.11.98 N 20/А016441 аренды нежилых помещений, а также о расторжении договора аренды.

Решением от 11.02.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.04.2004, иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу КУГИ взыскано 1 346 140 руб. 81 коп. задолженности и 10 000 руб. пеней, уменьшенных судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общественная организация просит решение от 11.02.2004 и постановление от 21.04.2004 в части взыскания долга и пеней отменить, в иске в данной части отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам. Податель жалобы указывает на следующее:

- суд сделал неправильный вывод о несоответствии целей аренды фактическому использованию ответчиком занимаемых помещений и дал неправильную оценку размеру площади, используемой ответчиком под социально значимый вид деятельности;

- вывод суда о праве арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы противоречит договору аренды и статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ возражал против удовлетворения жалобы, считая вынесенные по делу судебные акты законными и обоснованными.

Общественная организация, уведомленная надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке по правилам, предусмотренным статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Общественной организацией (арендатор) заключен договор от 14.11.98 N 20/А016441 аренды нежилых помещений общей площадью 289,5 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. 9-я Советская, д. 39/24, лит. А, пом. 15Н, для использования под контору сроком до 22.09.2002.

Размер и порядок внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.

На момент заключения договора при расчете арендной платы, составившей 156,587 у.е. в квартал в отношении 100 кв.м занимаемой площади, был применен установленный пунктом 1 приложения к Закону Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51) в редакции от 22.07.98 N 183-30 коэффициент социальной значимости К(с), равный 0,05. Расчет арендной платы в отношении 189,5 кв.м произведен без применения льготного коэффициента.

Дополнительным соглашением от 05.01.99 (т. 2, л.д. 15) стороны внесли изменения в договор аренды в части увеличения размера арендной платы, установив, что величина квартальной арендной платы за 1 кв.м составляет без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС) 906,638 у.е. с учетом льготного К(с), равного 0,10, предусмотренного пунктом 2 приложения к Закону Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51.

В дальнейшем стороны соглашением от 24.12.99 (т. 1, л.д. 24) изменили цели использования арендуемых помещений, предоставив их под общественное питание и контору (пункт 1.1 договора). Размер арендной платы оставлен в сумме, предусмотренной соглашением от 05.01.99.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках использования помещений в соответствии с пунктом 1.1 договора) арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Ссылаясь на введение с 01.01.2002 в действие Закона Санкт-Петербурга от 28.11.2001 N 782-104 "О внесении изменений и дополнений в Закон Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51" КУГИ письмом от 18.02.2002 N 2393 сообщил Общественной организации об увеличении размера арендной платы до 10 880,096 у.е. в квартал с учетом НДС (т. 1, л.д. 8), то есть из расчета К(с), равного 1, в отношении всей арендуемой площади.

Ответчик продолжал производить оплату исходя из согласованного сторонами размера арендной платы с применением К(с), равного 0,10.

Поскольку, по мнению КУГИ, арендатор исполнял обязательства по внесению арендных платежей ненадлежащим образом, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требование КУГИ о взыскании долга и пеней, пришел к выводу об отсутствии у ответчика права на применение при расчете арендной платы по договору от 14.11.98 коэффициента К(с), равного 0,10, в связи с тем, что он перестал соответствовать требованиям, установленным Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 для льготных категорий арендаторов.

Кассационная инстанция не может согласиться с данным выводом арбитражного суда.

Порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 и утвержденной на его основании распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р методикой. Согласно статье 3 названного Закона ставка арендной платы определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости. Значения коэффициентов социальной значимости установлены в приложении к данному закону.

Пунктом 2 приложения к Закону Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 в редакции от 22.07.98 N 183-30 предусмотрено право некоммерческих организаций, созданных (в соответствии с учредительными документами) для оказания помощи инвалидам, на применение при расчете арендной платы К(с), равного 0,10.

Согласно примечанию <**> к приложению данный коэффициент применяется при расчете арендной платы для арендаторов, которые используют под социально значимый вид деятельности не менее 70% арендуемых помещений. Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать данному требованию, соответствующий К(с) не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, с которого арендатор перестает соответствовать указанному требованию. Такой же порядок предусмотрен названным Законом в редакции от 28.11.2001.

Согласно уставу ответчик является общественной организаций инвалидов спорта, созданной для осуществления социальной защиты, медико-социальной помощи инвалидам, бывшим спортсменам, оказание благотворительной помощи инвалидам и пожилым людям, в том числе в организации их досуга, пропаганды достижений российского и мирового спорта. Пунктом 2.3 устава предусмотрено право Общественной организации на осуществление предпринимательской деятельности для достижения уставных целей и соответствующей этим целям.

Названное помещение предоставлено Общественной организации согласно дополнительному соглашению к договору от 24.12.99 для размещения кафе и конторы. Из актов проверки фактического использования помещения, представленных КУГИ, следует, что ответчик использует помещение под кафе и офис, то есть в целях, предусмотренных заключенным между сторонами договором. Доказательства того, что арендатор использует спорные помещения под иные цели, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах неясно, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что у КУГИ с 18.02.2002 возникло право на изменение арендной платы в одностороннем порядке, поскольку законодательство, регулирующее порядок применения льготного коэффициента при расчете арендной платы, не изменилось и в материалах дела отсутствуют доказательства изменения вида деятельности ответчика и целей использования арендованного помещения.

Законом Санкт-Петербурга N 149-51 не предусмотрен способ, которым арендаторы - общественные организации, имеющие право на применение льготного К(с), должны подтверждать факт осуществления на арендуемой площади социально-значимой деятельности. Ответчик представил суду письма Комитета по труду и социальной защите населения Санкт-Петербурга, Комитета по физической культуре и спорту Санкт-Петербурга, Территориального управления Центрального административного района о том, что в арендуемом ответчиком помещении (кафе) проводятся традиционные встречи и вечера отдыха ветеранов спорта, организуется совместно с отделом социальной защиты населения Центрального административного района льготное питание для социально - незащищенных слоев населения (т. 1, л.д. 33-36). Кроме того, Общественной организацией представлены документы, свидетельствующие об оказании материальной помощи гражданам-инвалидам.

При данных обстоятельствах кассационная инстанция считает выводы арбитражного суда о правомерности действий КУГИ по изменению арендной платы в одностороннем порядке в связи с тем, что ответчик изменил вид деятельности, необоснованными и не соответствующими имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части взыскания долга и пене, а дело - передаче в этой части на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить, имелось ли у КУГИ право на односторонне изменение арендной платы, проверить доводы ответчика о том, что он использовал во взыскиваемый период под социально-значимый вид деятельности более 70% арендуемой площади; в зависимости от установленного решить вопрос о наличии у Общественной организации долга по арендным платежам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 11.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 21.04.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-28551/03 отменить в части взыскания долга и пеней.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

В остальной части решение от 11.02.2004 и постановление апелляционной инстанции от 21.04.2004 оставить без изменения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

И.В. Сергеева