Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 июля 2004 г. N А56-39608/03 Дело по иску КУГИ о взыскании с Предпринимателя задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа и освобождении из занимаемого помещения передано на новое рассмотрение, так как суду необходимо установить идентичность предмета договора аренды по договорам аренды, поскольку площадь арендуемого помещения, указанная в них, не совпадает. Кроме того, необходимо установить, производились ли затраты на капитальный ремонт помещения в период действия оспариваемого договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 30 июля 2004 г. N А56-39608/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Власовой М.Г. и Грачевой И.Л., при участии предпринимателя Балде Адулай и его представителя Тихонова В.Ю. (доверенность от 14.04.04), от КУГИ Грачева О.А. (доверенность от 09.04.04),

рассмотрев 28.07.04 в открытом судебном заседании кассационные жалобы предпринимателя Балде Адулай и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.04 по делу N А56-39608/03 (судьи Несмиян С.И., Алексеев С.Н., Хайруллина Х.Х.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к предпринимателю Балде Адулай с иском о взыскании с ответчика 189 920 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате и 110 525 руб. 94 коп. пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды нежилых помещений от 14.12.01 N 08-А-001124 и освобождении занимаемого помещения.

До принятия решения истец уменьшил размер требований в части основного долга до 174 118 руб. 54 коп. в связи с погашением ответчиком части задолженности.

Решением от 29.01.04 (судья Виноградова Л.В.) с ответчика взыскано в пользу КУГИ 174 118 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.99 по 31.12.03, 10 000 руб. пеней за просрочку платежа по состоянию на 31.12.03, расторгнут договор аренды нежилых помещений от 14.12.01 N 08-А-001124, ответчик выселен из занимаемых помещений.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.04.04 решение изменено: с ответчика в пользу истца взыскано 85 714 руб. 99 коп. арендной платы и 10 000 руб. пени. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Балде Адулай просит изменить постановление апелляционной инстанции в части размера задолженности по арендной плате, взыскав с ответчика в пользу истца 6 102 руб. 04 коп. арендной платы, уменьшив соответственно сумму взысканных пеней и госпошлины.

Податель жалобы указывает на необоснованность взыскания арендной платы в указанном истцом размере, ссылаясь на то, что между сторонами продолжает действовать договор аренды от 02.04.98, а договор аренды, заключенный между сторонами 14.12.01 является недействительным, так как противоречит закону - статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить решение суда в силе, указывая на необоснованность выводов и неправильное применение судом апелляционной инстанции статьи 425 ГК РФ.

В судебном заседании представитель предпринимателя Балде Адулай поддержал доводы жалобы и возразил против удовлетворения кассационной жалобы КУГИ.

Представитель КУГИ поддержал доводы своей кассационной жалобы и просил оставить без удовлетворения жалобу предпринимателя Балде Адулай.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, истец обратился с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора и выселении ответчика из помещений по адресу: Санкт-Петербург, ул. Партизана Германа, Д. 18, К. 1, литер А, пом. 35-н, комн. 81-87.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил надлежащим образом обязательство по уплате арендной платы по договору от 14.12.01 N 08-А-001124 за период с 07.07.99 по 31.12.03. Суд исходил из составленного истцом расчета задолженности по договору от 14.12.01.

Изменяя решение суда в части взыскания основного долга, расторжения договора и выселения ответчика, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что к отношениям сторон до государственной регистрации договора аренды от 14.12.01 N 08-А-001124 следует применять правила договора аренды, заключенного между сторонами ранее - от 02.04.98., поэтому взысканию подлежит часть заявленной задолженности за период с момента государственной регистрации договора от 14.12.01 - с 17.03.02 по 31.12.03. Отказ в иске о расторжении договора и выселении апелляционная инстанция мотивировала тем, что арендатор не вносил арендную плату по основаниям иным, чем указаны в пункте 3 статьи 619 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене в связи с тем, что выводы обеих судебных инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Из материалов дела усматривается, что между сторонами 02.04.98 заключен договор N 08-А-001124 аренды нежилого помещения общей площадью 71,1 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Партизана Германа, д. 18, к. 1, лит. А, пом. 35-Н на срок с 03.03.98 по 03.03.99. Размер арендной платы был установлен в размере 213,358 у.е. в квартал.

В последующем между истцом и ответчиком заключен договор от 14.12.01 N 08-А-001124 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Партизана Германа, дом 18, к.1, лит. А в помещении 35-Н, подвал, кадастровый N 78:8460:0:6:2, часть помещения 35-Н комн. 81-87 площадью 85,5 кв.м. При этом пунктом 1.4 договора предусмотрено, что условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 09.06.99 по 08.06.02, а согласно пункту 6.6. договора ранее заключенный договор аренды от 02.04.98 утрачивал силу с 08.06.99. Размер арендной платы за квартал был установлен в размере 633,507 у.е.

Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.01 по делу N А56-22554/01 по иску КУГИ к предпринимателю Балде Адулай о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.99 по 30.09.01 по договору от 02.04.98 и пеней в иске в части основного долга отказано по тому основанию, что долг погашен на момент вынесения решения. В решении арбитражного суда констатировано, что на 01.10.01 задолженность по арендной плате отсутствует.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что истец, предъявляя ко взысканию задолженность за вышеуказанный период, и ответчик, эту задолженность погасивший, исходили из того, что до 01.10.01 договор от 02.04.98 действует.

При таких обстоятельствах суду надлежало дать оценку условиям, содержащимся в пункте 1.4 договора от 14.12.01 о распространении его условий на отношения, возникшие с 09.06.99 и пункте 6.6 договора и прекращении договора от 02.04.98 с 08.06.99, принимая во внимание, что в тот период отношения между сторонами регулировались договором от 02.04.98. Необходимо установить, когда договор от 02.04.98 прекратил свое действие.

Вывод апелляционной инстанции о том, что до момента государственной регистрации договора от 14.12.01 действовали условия договора от 02.04.98, в том числе, о размере арендной платы, не соответствуют материалам дела. То обстоятельство, что договор вступил в силу с момента его государственной регистрации, не может служить основанием для безвозмездного пользования помещением с момента его приемки арендатором по акту и до момента государственной регистрации.

Суду также необходимо установить идентичность предмета аренды по обоим договорам, поскольку площадь арендуемого помещения, указанная в них, не совпадает, проверить и оценить все доводы ответчика, касающиеся правильности расчета КУГИ.

Кроме того, проверяя доводы ответчика о необходимости зачета затрат на капитальный ремонт помещения в счет арендной платы по договору от 14.12.01, необходимо установить, производились ли они в период действия указанного договора.

В зависимости от установленных обстоятельств о наличии и размере задолженности по договору от 14.12.01 суду необходимо рассмотреть и требование о расторжении договора и выселении ответчика, принимая при этом во внимание, что арендная плата в определенном размере ответчиком вносилась, но при этом между сторонами существовали разногласия о ее размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 29.01.04 и постановление апелляционной инстанции от 26.04.04 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-39608/03 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

Е.В. Коняева М.Г. Власова

И.Л. Грачева