Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 августа 2004 г. N А42-7951/03-6 Иск Университета к Образовательному учреждению о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды нежилого помещения, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения частично удовлетворен в части взыскания арендной платы, так как соглашение сторон об изменении размера арендной платы подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды, следовательно, арендная плата за спорный период подлежит расчету согласно ранее установленному порядку

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 августа 2004 г. N А42-7951/03-6

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Власовой М.Г., Сергеевой И.В.,

при участии от федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций" Петрова А.В. (доверенность от 03.01.2002),

рассмотрев 04.08.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций" на решение от 30.01.2004 (судья Бутова Г.С.) и постановление апелляционной инстанции от 16.04.2004 (судьи Кружилина С.Д., Белецкая С.В., Асаулова М.Н.) Арбитражного суда Мурманской области по делу N А42-7951/03-6,

установил:

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Мурманский государственный технический университет" (далее - Технический университет) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к федеральному государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций" (далее - Университет водных коммуникаций) о взыскании 473 970 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за период с 06.06.2003 по 01.11.2003 в соответствии с договором от 05.01.2001 N 11/4-5 аренды нежилого помещения общей площадью 2585,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Траловая, д. 2, и о расторжении договора аренды.

Технический университет 19.12.2003 также обратился в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Университету водных коммуникаций о выселении ответчика из указанного выше помещения.

Определением от 12.01.2004 в соответствии с частью 2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела N А42-10088/03-6 (о выселении) и N А42-7951/03-6 объединены в одно производство под номером А42-7951/03-6.

Решением от 30.01.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.04.2004, исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу Технического университета взыскано 185 275 руб. 70 коп. задолженности, договор аренды расторгнут, ответчик выселен из занимаемого нежилого помещения. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Университет водных коммуникаций просит решение от 30.01.2004 и постановление от 16.04.2004 отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего дела, а также на нарушение и неправильное применение норм права. Податель жалобы указывает на следующие обстоятельства:

- суд первой и апелляционной инстанций не принял во внимание тот факт, что в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего, в соответствии с пунктом 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уведомления ответчика о состоявшемся переходе прав кредитора от прежнего арендодателя к истцу;

- в материалы дела не представлены доказательства исполнения истцом; установленного договором аренды порядка расчета арендной платы в виде ежемесячно направляемых в адрес арендатора счетов;

- в нарушение статьи 51 АПК РФ суд не привлек к участию в деле в качестве третьего лица бывшего арендодателя по спорному договору - открытое акционерное общество "Мурманская судоверфь" (далее - ОАО "Мурманская судоверфь");

- суд не исследовал вопрос соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком в отношении требований о расторжении договора аренды;

- суд не учел, что ответчик, фактически исполнив обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта системы центрального отопления, вызванного неотложной необходимостью, приобрел права, предусмотренные пунктом 1 статьи 616 ГК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу Технический университет просит оставить судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

От истца и ответчика поступили ходатайства об отложении рассмотрения кассационной жалобы на сентябрь-октябрь 2004 года в связи с тем, что их юрисконсульты находятся в отпусках и не могут участвовать в судебном заседании 04.08.2004. Ходатайства судом отклонены в связи со следующим. Согласно статье 285 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу в срок, не превышающий месяца с момента поступления жалобы. В соответствии с пунктом 3 статьи 284 того же Кодекса неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания. Кроме того, нахождение юрисконсультов в отпуске не лишает участвующих в деле лиц возможности пригласить иных юристов для представлениях их интересов в суде. К тому же в судебном заседании участвовал представитель Университета водных коммуникаций, который подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ОАО "Мурманская судоверфь" (арендодатель) и Университет водных коммуникаций (арендатор) заключили договор от 05.01.2001 N 11/4-5 аренды нежилого помещения общей площадью 2585,9 кв.м, расположенного в здании заводоуправления по адресу: г. Мурманск, ул. Траловая, д. 2, сроком действия с 10.01.2001 по 10.01.2005. Помещение передано арендатору по приемо-сдаточному акту от 05.01.2001.

Порядок и срок внесения арендных платежей установлены пунктом 3.1 договора аренды.

Мурманским областным департаментом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.03.2001 произведена государственная регистрация договора, о чем 15.03.2001 выдано свидетельство серии 51-АА N 011448.

В дальнейшем ОАО "Мурманская судоверфь" передало указанное выше нежилое помещение Техническому университету (покупатель), заключив с ним договор купли-продажи от 17.12.2002 N 54/79-28. Факт передачи помещения подтвержден актом от 22.01.2003 приемки-передачи основных средств и свидетельством о государственной регистрации права оперативного управления покупателя на переданный объект недвижимости от 09.06.2003.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Следовательно, в связи с заключением договора купли-продажи права и обязанности арендодателя по договору аренды от 05.01.2001 N 11/4-5 перешли к Техническому университету.

Письмом от 27.06.2003 N 20/814 Технический университет направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору аренды. Данным соглашением предполагалось внесение изменений в договор в части увеличения размера арендной платы.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. По смыслу статьи 609 названного Кодекса договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, поэтому и соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено в письменной форме. Более того, соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Поскольку на предложение Технического университета об увеличении размера арендных платежей акцепта со стороны арендатора не последовало, суд первой и апелляционной инстанций пришел к обоснованному выводу, что названное соглашение не заключено, а следовательно, арендная плата за спорный период подлежит расчету согласно ранее установленному порядку, исходя из суммы 38 332 руб. 92 коп. в месяц, включая налог на добавленную стоимость.

В то же время суд неправильно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды и выселении Университета водных коммуникаций из арендованного помещения.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что "оплата аренды производится арендатором ежемесячно за каждый месяц вперед в размере 1/12 части годовой суммы путем перечисления денежных средств платежным поручением на расчетный средств арендодателя или путем внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя в течение 10 дней с момента выписки арендодателем счета-фактуры, направляемого арендатору".

Университет водных коммуникаций, как следует из его устава, является государственным образовательным учреждением, финансируемым из федерального бюджета, и, соответственно, в силу статьи 152 Бюджетного кодекса Российской Федерации - участником бюджетного процесса. Государственные учреждения, финансируемые из федерального бюджета, производят все расчеты по заключенным ими договорам через органы федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации (далее - органы федерального казначейства) на основании Инструкции о порядке открытия и ведения органами федерального казначейства лицевых счетов для учета операций по исполнению расходов федерального бюджета, утвержденной приказом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.2002 N 142н (далее - Инструкция), и Правил учета территориальными органами федерального казначейства обязательств, подлежащих исполнению за счет средств федерального бюджета, утвержденных приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.08.99 N 55н (далее - Правила). Согласно пунктам 4, 5, 15 Правил и пунктам 49, 56 Инструкции учет бюджетных обязательств и оплата по ним осуществляются при наличии оригинала договора (или оригинала изменений к нему с указанием новой суммы договора) и документов, подтверждающим возникновение у получателя средств денежных обязательств по оплате за выполненные работы, оказанные услуги (акт выполненных работ или счет). В соответствии с пунктом 57 Инструкции орган федерального казначейства отказывает в приеме платежного поручения, если нарушены требования данной Инструкции.

На основании названных нормативных актов Университет водных коммуникаций мог произвести арендные платежи в размере, установленном договором аренды, только при наличии счетов с указанием суммы арендной платы, определенной договором, поскольку изменения в договор аренды внесены не были. Однако, как видно из материалов дела и установлено судом, такие счета Техническим университетом в адрес ответчика не направлялись, а оплата по счетам с указанием суммы арендной платы, превышающей размер, установленный договором, не могла быть произведена органами федерального казначейства.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что поскольку кредитор - Технический университет не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором, до совершения которых должник - Университет водных коммуникаций не мог исполнить своего обязательства по своевременному внесению арендных платежей, то в силу положений статей 404 и 406 ГК РФ имеет место вина кредитора в ненадлежащем исполнении должником такого обязательства, а следовательно, в расторжении договора должно быть отказано.

В связи с тем, что иск о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, не может быть удовлетворено и требование о выселении ответчика из занимаемого по договору аренды помещения.

Ссылка ответчика на произведенный им в арендуемом помещении капитальный ремонт системы центрального отопления, вызванный неотложной необходимостью, и на предоставленную ему в связи с этим на основании статьи 616 ГК РФ возможность зачета произведенных расходов в счет арендной платы, не может быть принята во внимание в рамках настоящего спора в связи с наличием самостоятельного искового требования о проведении такого зачета, принятого арбитражным судом к производству по делу N А42-3388/04-30. Встречное исковое требование в процессе рассмотрения настоящего дела ответчиком не заявлялось.

Вывод суда об отсутствии оснований для привлечения ОАО "Мурманская судоверфь" к участию в деле в качестве третьего лица, кассационная инстанция также находит правильным.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные подлежат отмене в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений. В иске в этой части следует отказать, а в остальной части решение и постановление апелляционной инстанции необходимо оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 30.01.2004 и постановление апелляционной инстанции от 16.04.2004 Арбитражного суда Мурманской области по делу N А42-7951/03-6 отменить в части расторжения договора аренды и выселения.

В удовлетворении иска в данной части отказать.

В остальной части решение от 30.01.2004 и постановление апелляционной инстанции от 16.04.2004 оставить без изменения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева М.Г. Власова

И.В. Сергеева